关于贷款展期后未办理抵押变更登记的抵押权效力分析

一、案件基本情况
在金融借贷领域，借款人因资金周转困难等原因，常与贷款人协商对到期贷款进行展期。例如某企业向银行贷款用于资金周转，约定借款期限至2022年12月31日到期，并以自有房产提供抵押担保，办理了抵押登记。2022年底，企业因市场环境变化无法按时还款，与银行协商将还款期限展期至2023年12月31日，同时承诺继续以该房产为展期后贷款提供抵押担保，但未就该展期办理抵押变更登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条的规定，贷款展期应当办理抵押变更登记，如果金融机构在展期时未办理抵押变更登记，抵押权还继续有效吗？
二、法律分析
第一种观点认为贷款展期后未办理抵押变更登记，并不影响抵押权的效力。首先，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”如债权人已依约履行贷款发放义务、与抵押人签订合法有效的抵押合同并办理抵押登记,则债权人依法取得涉案不动产的抵押权。
其次，《中华人民共和国民法典》第三百九十三条：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”第四百一十九条：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”据此，贷款展期并非抵押权消灭的法定情形，如抵押权人已在主债权诉讼时效期间行使抵押权，则抵押权人主张对抵押物折价或以拍卖、变卖该不动产所得价款享有优先受偿权于法有据。
最后，根据《中华人民共和国民法典》第六百七十八条规定，“借款人可以在还款期限届满前向贷款人申请展期；贷款人同意的，可以展期。”关于展期的性质，《最高人民法院关于展期贷款超过原贷款期限的效力问题的答复》（法函〔2000〕12号）进一步明确：“展期贷款性质上是对原贷款合同期限的变更。”最高人民法院在（2014）民申字第629号案件中同样认为：“虽然三方当事人于2009年10月30日签订《委托贷款展期协议》，约定将该贷款期限向后顺延三个月，但展期协议并未发生新的债权债务关系，故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围。”据此，借款展期性质上是对原借款合同期限的变更，并未发生新的债权债务关系，展期后的债权和展期前之债权为同一债权，而非独立之债权。
综上，对有抵押担保的贷款展期的，原则上应当办理抵押权变更登记，但抵押人和抵押权人未按照《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定对贷款展期办理不动产抵押权变更登记的，并不必然导致抵押权消灭。
相关判例
案例1：郑永胜、山东桓台农村商业银行股份有限公司等金融借款合同纠纷案【（2022）鲁03民再12号】。
裁判观点：《借款展期协议》只是对原借款合同、抵押合同等的调整和补充，并非新的借款合同；桓台农商行对巩崇平涉案两套房屋享有的抵押权并未消灭。
案例2：鲁胜国、中国光大银行股份有限公司武汉分行金融借款合同纠纷案【（2020）鄂01民终10584号】
裁判观点：光大银行武汉分行对龙发公司享有的主债权未消灭，各方并未产生新的债权债务关系，且债务履行期限虽发生变更，但《不动产登记暂行条例实施细则》系部门规章，应属于管理性规范，违反该细则规定并不必然导致抵押行为无效。
案例3：兴业银行股份有限公司南昌分行、江西银行股份有限公司南昌铁路支行与江西海翔钙业有限公司、江西省华昊实业有限公司等金融借款合同纠纷案【（2016）最高法民申3393号】。
第二种观点认为贷款展期后，形成新的债权债务关系，原债权债务关系消灭，抵押权也消灭，债权人应当重新办理抵押登记，否则不享有抵押权。在遵义县农村信用合作联社与遵义县双龙水泥厂破产债权确认纠纷案【（2015）黔高民申字第100号】中，贵州高院认为：遵义县信用社在主合同即借款合同到期前一日与双龙水泥厂签订借款展期协议，该展期协议对借款期限作出相应变更，该变更应视为是对原借款合同实质性的变更，双龙水泥厂与遵义县信用社之间形成新的债权债务法律关系，原债权债务关系消灭，而抵押合同是依附于主合同的从合同，主合同消灭，则从合同也消灭。依据《物权法》第一百八十七条之规定，遵义县信用社应当重新办理上述四宗土地的抵押登记，该抵押权方能成立。依据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，该抵押变更登记应记载于登记簿上才产生公示效力，而本案所涉四宗土地使用权的抵押变更登记均未记载于不动产登记簿，因此，遵义县信用社对上述四宗土地使用权不享有抵押权。
据此，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定，抵押权变更登记事项包括抵押权顺位、被担保的数额、最高债权额、债权确定的期间、债权履行期限等。展期涉及债权履行期限的变更，未办理变更登记，抵押权效力存在瑕疵。
笔者认同第一种观点，即展期后未办理抵押变更登记不影响抵押权效力。理由如下：
（一）贷款展期并未产生新的债权债务关系，是原债权债务关系的延续，展期后的债权仍属于《抵押合同》约定的担保范围。对于有抵押担保的贷款展期的，原则上应当办理抵押权变更登记，但抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。由于贷款展期并不是抵押权消灭的法定事由，在无证据证明存在抵押权消灭法定事由的情形下，应视为原抵押继续有效，仍具有对抗第三人的效力。
（二）从商事交易稳定性角度看，若因未办理抵押变更登记就轻易否定抵押权效力，可能导致大量已存在的抵押担保关系陷入不稳定状态。贷款展期属于借款期限的延长，属于合同内容的变更，如果认定展期后原主合同消灭，附随的担保合同也消灭，既违背了相关法律规定，也不利于展期这一制度发挥其更大的作用。在商业实践中，银行等金融机构在展期操作中可能因疏忽或对法律规定的理解偏差未及时办理变更登记手续，若一概认定抵押权消灭，将破坏已形成的交易秩序，增加交易成本和法律风险，不利于金融债权的保护和实体经济的发展。
三、律师建议
从检索到的案例来看，虽然绝大多数法院认为展期未办理抵押变更登记不必然导致抵押权消灭，但为防范潜在法律风险，贷款展期时，从法律风险最小化考虑，债权人应尽量按照上述自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条之规定，办理抵押变更登记，以避免产生有关不必要的争议纠纷，保障日后抵押权的顺利实现。
法律政策动态
一、财政部、金融监管总局联合发布《关于进一步贯彻落实新保险合同会计准则的通知》（2025年06月12日发布）
近日，财政部、金融监管总局联合发布《关于进一步贯彻落实新保险合同会计准则的通知》（以下简称《通知》）。其中明确，确有困难需暂缓执行的保险公司，应当在2025年6月30日前向财政部会计司和金融监管总局机构监管司局提交书面材料说明原因，并在暂缓执行期间的财务报表附注中披露暂缓执行的情况和原因。
二、中国人民银行正式发布《中国人民银行业务领域数据安全管理办法》（2025年5月1日发布）
近期，中国人民银行正式发布《中国人民银行业务领域数据安全管理办法》（以下简称《办法》）将于2025年6月30日起施行。《办法》共七章五十六条，旨在督促指导相关金融行业从业机构合规开展数据处理活动。《办法》共七章五十六条：第一章明确《办法》制定依据、适用范围、管理原则、工作机制等；第二章对数据资源目录、分类分级、制度建设、操作规程等方面作出规定；第三章对数据收集、存储、使用、加工、传输、公开、删除等环节明确安全管理规定；第四章从数据存储保护、数据备份、数据传输安全、算法风险防控等方面明确安全技术规定；第五章对数据处理活动的风险监测、通报预警、评估与审计、事件分级、响应处置等方面作出规定；第六章对中国人民银行及其分支机构的监督管理责任落实和数据处理者违反规定行为的处置作出规定；第七章对术语定义、解释权、施行日期作出规定。
三、国家金融监督管理总局关于印发《商业银行市场风险管理办法》（2025年6月20日发布）
金融监管总局网站6月20日消息，金融监管总局对《商业银行市场风险管理指引》进行了修订，形成《商业银行市场风险管理办法》（下称《办法》）。本次修订后，《办法》不再包含银行账簿利率风险，而是聚焦于利率、汇率、股票价格、商品价格发生不利变动引发银行损益波动的风险。