实务问题
《民法典》第807条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本条规定了发包人未按照约定支付价款的，承包人行使建设工程价款受偿权的两种方式。事实上，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式。实践中，大家往往重视通过诉讼方式由法院判决承包人享有优先权，而忽视了其他方式。
裁判要点
- 承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。
- 承包人公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现承包人就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，承包人与发包人以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合法律关于工程价款优先受偿权实现方式。
- 案外人对发包人享有的是普通借贷债权，而承包人作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，承包人工程款债权优先于案外人的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第28条，承包人就案涉房屋享有的权利足以排除案外人的强制执行。
案情概要 - 案涉l3套房屋是大邑银都公司开发的位于四川省大邑县。建机工程公司是“邑都上城”楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人。因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6830778元，双方于2013年7月11日签订协议书，约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的共15套房屋共2819．53平方米作价7330778元抵偿欠付工程款，房款超出的500000元由建机工程公司支付给大邑银都公司，建机工程公司可以将抵偿的房屋出售，大邑银都公司配合购房人办理权属证书；双方在协议书中还约定了其他事项；协议书附表明确了15套房屋的房号、面积和价格等事项。协议签订后，大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司。除抵偿协议中约定的价值526344元的l7栋3单元6层l2号房屋外，2016年4月28日，建机工程公司与大邑银都公司签订了十四份《商品房买卖合同》，约定建机工程公司购买协议书附表中约定的其他l4套房屋，房屋价款与协议书附表约定一致。17栋3单元6层12号房屋由大邑银都公司自行出卖，所得价款由大邑银都公司收取充抵协议书约定的500000元。商品房买卖合同签订后，其中37栋3单元6层l2号和40栋1单元6层l2号房屋的买卖合同在登记机关进行了合同备案。2016年4月29日，大邑银都公司开具了14份商品房买卖合同约定房屋的销售不动产统一发票。
- 紫杰投资公司在与宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全，成都市中级人民法院于2018年5月21目作出160号裁定，对包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产在30760000元范围内予以查封，目前借款合同纠纷案件在审理过程中。
- 2018年7月23日，建机工程公司对160号裁定中的案涉l3套房屋提出执行异议，成都市中级人民法院审查后认为建机工程公司的异议成立，于2018年8月20日作出804号裁定，裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定，提起本案诉讼。
裁判理由
1. 最高法院再审认为
一、建机工程公司在法定期限内向大邑银都公司就案涉建设工程价款主张了工程价款优先受偿权。
本院认为，承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。建机工程公司再审中举示的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》明确载明案涉工程竣工验收并交付的时间分别为2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建机工程公司再审中提交的大邑银都公司与建机工程公司分别签订结算书的时间为2009年9月29日、2011年3月28日。大邑银都公司出具的《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》载明：“鉴于我司因位于大邑县大邑大道458#邑都上城项目欠付省建机公司工程款6830778元，且省建机公司享有该工程价款优先受偿权，经多次磋商，我司于2013年7月11日与省建机公司签订《协议书》，约定将我司房源中价值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建机公司的工程款6830778元……。”原审中建机工程公司已将该份说明作为证据提交，大邑银都公司原审代理人对该份说明的真实性无异议，故该份说明可以证明建机工程公司在案涉工程价款优先受偿权行使的六个月法定期限内通过磋商的方式向大邑银都公司主张过工程价款优先受偿权，故建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订案涉《协议书》时并未超过建设工程价款优先受偿权行使的法定期限。
二、建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。
根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。
三、建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。
本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。
2. 四川高院二审认为
本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：建机工程公司是否有权排除紫杰投资公司对案涉标的物的执行。对此，本院认为，建机工程公司排除执行的主张不能成立，理由如下：
首先，本案不能参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行处理。对于申请执行人执行异议之诉案件，案涉房屋应否继续执行、案外人对不动产的权利能否阻却执行，应参照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从规定的立法目的来看，该条意欲保护的权益，均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。
而本案中，建机工程公司和大邑银都公司签订的《协议书》第4条和第5条约定：“物管费用从乙方将房屋转让给第三方后才计收，并由第三方向物管缴纳；第三方购房后甲方无条件给予配合办理权属证，并各自承担相应的费用”。建机工程公司和大邑银都公司签订的《商品房买卖合同》第22条第三款物业管理企业按照第1种方式收取物业服务费中也未对物业服务费收取的时间进行约定。《商品房买卖合同》签订后至本案起诉前，建机工程公司也未缴纳各种契税和物业管理费。由此可见，建机工程公司的根本目的是处置抵偿的房屋以实现其工程债权，其本意并非购买案涉房屋，与前述法律规定的保护对象范围不相符，故本案不能参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行处理。
其次，建机工程公司关于建设工程优先受偿权可排除执行的主张不能成立。案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制措施，这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，足以排除强制执行的权益范围，应当为所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。建设工程优先受偿权来源于《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。按照该条规定，建设工程优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，这种优先权仅是债权实现的顺位优先权利，而非所有权等实体权利，不能阻止执行标的的转让、交付，不属于“足以排除强制执行”的民事权益。而本案建机工程公司与大邑银都公司选择直接用房屋抵偿建机工程公司的工程款，这种方式也与法律规定的建设工程优先受偿权行使的方式不符。因此，建机工程公司关于可基于建设工程优先受偿权排除本案执行的理由不能成立。
参考案例
最高人民法院《李丽霞、康达精密齿轮股份有限公司取回权纠纷民事申请再审审查民事裁定书》[（2021）最高法民申4575号]
裁判要旨：建设工程价款优先受偿权作为承包人的法定权利，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。承包人与发包人签订《房屋抵债协议》以房屋抵顶工程款符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。
案件索引
最高人民法院《四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书》[（2020）最高法民再352号；裁判日期：2020年12月23日；审判人员：冯文生 叶欢 叶阳]