名为合作建房，实为变相转让宅基地使用权给本集体经济组织之外的人，签署的合作建房合同有效吗？
基本案情
2017年5月6日，张三与李四签署《合资建房协议书》，约定张三将其拥有的位于农村的旧屋一栋提供给李四，由李四在原有旧屋地址上兴建一栋九层楼房，张三负责报建手续。楼房建成后，1-4层分配给张三，5-9层分配给李四，归李四永久性使用并有权出租或转让，李四应补偿张三620000元。合同签订当日，李四向张三支付了420000元补偿款。之后因张三无法完成约定的报建工作，李四遂要求张三退还已经支付的420000元款项，被张三拒绝后，于2018年4月5日诉至法院。
裁判结果
法院判决，张三向李四退回合资建房款420000元；因双方对于合同无效均具有过错，对于李四要求张三赔偿的资金占用费以及张三要求李四赔偿的宅基地空置费，法院均不予支持。
争议焦点
1.《合资建房协议书》是否有效？
2.如果无效，李四支付给张三的投资建房款420000元是否应当返还？
法院认为
张三同李四签订的《合资建房协议书》系在农村集体所有土地上拆旧建新，所占用的土地仍是农民集体土地，由于房地的关联性，张三、李四约定的房屋建成后部分楼层归李四所有，实际是变相转让农村集体土地使用权。根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，国家禁止集体土地上的宅基地房屋向本集体经济组织以外的成员转让，李四非涉案宅基地房屋所在地集体经济组织的成员，故其与张三之间签署的《合资建房协议书》因违反国家法律、法规的禁止性规定而无效。且张三和李四对于该《合资建房协议书》的无效均具有过错。
律师说法
广东南方福瑞德律师事务所 曹纯珂
1. 农村宅基地同其上房屋之间的关系？
农村村民住宅建设用地也即是我们所说的农村宅基地的所有权属于村农民集体。村民以户为单位在本集体经济组织中享有宅基地使用权，并可以在其上建造住宅及其附属设施。另外农村宅基地与其上房屋的流转规则为“地随房走”，也即是农村宅基地房屋转让的，其所在宅基地的使用权一并转让而不能只转让宅基地房屋。
2. 农村宅基地房屋可以向谁转让？
根据农村宅基地使用权获取的身份依赖性以及福利性，考虑到限制“炒房”触角蔓延到乡村，保障农村村民“住有所居”，农村宅基地房屋只可在本集体经济组织成员内部进行转让并且要满足一定其他条件。
3. 农村宅基地房屋转让的具体条件？
a.主体上，双方为同一集体经济组织成员;
b.满足“一户一宅”的原则要求;
受让方受让宅基地房屋后要满足《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“一户一宅”的标准，为此要求受让方受让前“没有宅基地”或者“其宅基地达不到省、自治区、直辖市规定的面积标准”。
c.村集体经济组织同意;
《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；...”。
4. 以合资建房形式变相转让农村宅基地使用权给外村村民、城镇居民的合同效力应当如何认定？
不符合农村宅基地房屋转让的主体要件。转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
风险提示
曹纯珂律师认为，城镇居民与农村村民合作建房，存在较大法律风险和政策风险。在出资人和村民签订合同并合作建房后，如果遭遇相关部门整顿建设项目，会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。建成房屋后，如遇到政府拆迁，可能会出现出资人无法获得政府拆迁的相应赔偿的情况，此时出资人只能另寻途径找供地的村民索要相应款项。
司法实践中，对于城镇居民与农村村民以合作建房的形式签订的合同，对合同性质的定性，主流观点会认为其属于变相转让农村宅基地使用权给城镇居民的合同而无效。故，该种情形下，出资人既面临无法取得房屋权益及收益，又不能索回投资对价的尴尬境地。合作建房纠纷跨时长，利益纷争大，所以，决策前请务必三思而后行。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）
第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年12月24日国务院）
第十条...完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。...
基本案情
2017年5月6日，张三与李四签署《合资建房协议书》，约定张三将其拥有的位于农村的旧屋一栋提供给李四，由李四在原有旧屋地址上兴建一栋九层楼房，张三负责报建手续。楼房建成后，1-4层分配给张三，5-9层分配给李四，归李四永久性使用并有权出租或转让，李四应补偿张三620000元。合同签订当日，李四向张三支付了420000元补偿款。之后因张三无法完成约定的报建工作，李四遂要求张三退还已经支付的420000元款项，被张三拒绝后，于2018年4月5日诉至法院。
裁判结果
法院判决，张三向李四退回合资建房款420000元；因双方对于合同无效均具有过错，对于李四要求张三赔偿的资金占用费以及张三要求李四赔偿的宅基地空置费，法院均不予支持。
争议焦点
1.《合资建房协议书》是否有效？
2.如果无效，李四支付给张三的投资建房款420000元是否应当返还？
法院认为
张三同李四签订的《合资建房协议书》系在农村集体所有土地上拆旧建新，所占用的土地仍是农民集体土地，由于房地的关联性，张三、李四约定的房屋建成后部分楼层归李四所有，实际是变相转让农村集体土地使用权。根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，国家禁止集体土地上的宅基地房屋向本集体经济组织以外的成员转让，李四非涉案宅基地房屋所在地集体经济组织的成员，故其与张三之间签署的《合资建房协议书》因违反国家法律、法规的禁止性规定而无效。且张三和李四对于该《合资建房协议书》的无效均具有过错。
律师说法
广东南方福瑞德律师事务所 曹纯珂
1. 农村宅基地同其上房屋之间的关系？
农村村民住宅建设用地也即是我们所说的农村宅基地的所有权属于村农民集体。村民以户为单位在本集体经济组织中享有宅基地使用权，并可以在其上建造住宅及其附属设施。另外农村宅基地与其上房屋的流转规则为“地随房走”，也即是农村宅基地房屋转让的，其所在宅基地的使用权一并转让而不能只转让宅基地房屋。
2. 农村宅基地房屋可以向谁转让？
根据农村宅基地使用权获取的身份依赖性以及福利性，考虑到限制“炒房”触角蔓延到乡村，保障农村村民“住有所居”，农村宅基地房屋只可在本集体经济组织成员内部进行转让并且要满足一定其他条件。
3. 农村宅基地房屋转让的具体条件？
a.主体上，双方为同一集体经济组织成员;
b.满足“一户一宅”的原则要求;
受让方受让宅基地房屋后要满足《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“一户一宅”的标准，为此要求受让方受让前“没有宅基地”或者“其宅基地达不到省、自治区、直辖市规定的面积标准”。
c.村集体经济组织同意;
《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；...”。
4. 以合资建房形式变相转让农村宅基地使用权给外村村民、城镇居民的合同效力应当如何认定？
不符合农村宅基地房屋转让的主体要件。转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
风险提示
曹纯珂律师认为，城镇居民与农村村民合作建房，存在较大法律风险和政策风险。在出资人和村民签订合同并合作建房后，如果遭遇相关部门整顿建设项目，会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。建成房屋后，如遇到政府拆迁，可能会出现出资人无法获得政府拆迁的相应赔偿的情况，此时出资人只能另寻途径找供地的村民索要相应款项。
司法实践中，对于城镇居民与农村村民以合作建房的形式签订的合同，对合同性质的定性，主流观点会认为其属于变相转让农村宅基地使用权给城镇居民的合同而无效。故，该种情形下，出资人既面临无法取得房屋权益及收益，又不能索回投资对价的尴尬境地。合作建房纠纷跨时长，利益纷争大，所以，决策前请务必三思而后行。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）
第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年12月24日国务院）
第十条...完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。...