热点！都要租售同权了，你会签订租房合同了吗？

前言
党的十八大以来，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，我国正在构建购租并举的住房体系。
2017年5月住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。
7月，住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》选取了广州、深圳、南京等12个城市，首批开展住房租赁试点。
8月，国土资源部和住房城乡建设部印发关于《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点；北京、上海、南京等地相继出台了实施住房租赁的工作方案等规定，多地围绕住房租赁的相关工作正在紧锣密鼓的展开。
仔细研究《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》及相关的政策文件不难发现，所谓“租售同权”意思是购买房屋后享有的包括教育、户口等福利，今后租赁房屋也可以同样享有。随着“租售同权”的提出及相关政策出台并落实，势必今后除了买房之外，很多人也会采用租赁的方式来解决住房问题。那么你知道该如何签订租房合同吗？
以下是签订租房合同时普遍比较关心的问题，弄清楚以下问题，可以帮助大家签好一份租赁合同：
1、“房东”是否有权出租房屋，是否有权签订合同？
根据《物权法》等法律规定，房屋的所有权人才享有占有、使用、收益、处分的权利，因此房屋的所有权人有权出租房屋；除了房屋所有权人，还有哪些人有出租权呢？根据《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，二房东在取得房东同意转租时，也可以签订租赁合同，但应注意根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”
2、 哪些房屋不能租？
根据《商品房租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租:(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。”第八条第二款规定：“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”
3、拟租赁的房屋被抵押、查封过，有影响吗？
有影响！
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，拟租赁的房屋是先出租还是先抵押，当实现抵押权时直接关系到租赁合同是否具有约束力。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的请求也不会被支持。
4、租期有限制吗？
有限制！
根据《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
5、装修了所租赁的房屋，房东要不要给予补偿？
根据《合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”
6、租赁期内房东卖房怎么办？
根据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即通常所说“买卖不破租赁”。第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
7、房屋出现窗户坏了、漏水等问题，应由谁负责？
《合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”
8、承租人不支付租金怎么办？
根据《合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
针对《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，我们注意到有以下几方面新的规定及变化：
新规定
1、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》第五条：“国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。”
2、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》第十一条：“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。”
3、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》第十二条：“租赁住房的,当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。”
4、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》第十三条经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。
新变化
1、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》第六条：“租赁住房的,当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同”。 而《合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”
2、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》第十条：“承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。”
希望通过以上内容的介绍，能帮助你在租房时签好租房合同。