不动产登记法律常识（9）

咨询：房地产登记能否委托同一人申请？
建纬解答：房地产买卖或抵押双方当事人不能委托同一人或者当事人一方办理房地产登记。但是，商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发企业代为申请办理房地产登记的，可以由受托的房地产开发企业申请登记。
咨询：个人销售住房怎样差额计征营业税？
建纬解答：根据国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人销售住房差额计征营业税按售房收入减去购买房屋的价款后的差额计征，差额计征的扣除凭证必须为税务部门监制的购房发票。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，销售不动产的营业税税率为5％。
境内业主转让：（转让收入－上手发票金额）×5.5％＝税金
境外业主转让：（转让收入－上手发票金额）×5％＝税金
咨询：个人转让住房如何计征个人所得税？
建纬解答：根据《中华人民共和国个人所得税法》和国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，个人转让住房计征个人所得税实行“据实征收”和“核定征收”两种方法：
（1）据实征收：（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%＝税金
（2）核定征收：凡未能提供完整、准确的房屋原值凭证一律采用核定征收计算方法，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
①自行转让的：
非住宅：转让收入×1.5%＝税金
住宅：转让收入×1%＝税金
②拍卖转让的：
转让收入×3%＝税金
根据国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）的规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时，一律采用据实征收计算方法。以转让收入减除受赠、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为所得额，按20%税率计征个人所得税。