建筑物防水工程纠纷疑难要点分析

建筑防水工程是一项系统工程，在整个建筑工程的建设及使用中具有重要作用。建筑屋面工程、室内厕浴间、外墙、地下工程及其他隧道、洞窟、泳池、水库等防水渗漏问题多发，影响着建筑工程的正常使用。笔者结合多年建筑防水工程纠纷代理经验，总结和分析防水案件中涉及到的疑难要点如下：
一、建筑物防水工程的划分与质量要求：
建筑防水工程是建筑工程的重要组成部分,是一系列防水工程的统称而并非指代单独的分部工程或分项工程。在《2013版质量验收统一标准》附录B“建筑工程的分部工程、分项工程划分”中，建筑防水工程包括：
（1）地下防水工程：属于地基与基础分部工程中的子分部工程，分项工程包括主体结构防水，细部构造防水，特殊施工法结构防水，排水，注浆。
工业与民用全地下室或半地下室的建筑工程、防护工程、隧道工程、人防地铁工程、水库和水池等一切有可能受到地下水影响的建筑物和构筑物都属于地下工程防水的范围。针对地下防水工程,国家制定了多项规范,包括《地下工程防水技术规范》(GB 50108 - 2008)、《地下防水工程质量验收规范》(GB 50208-2011)、《人民防空地下室设计规范》(GB 50038 - 2005)等。
（2）建筑外墙防水工程：属于建筑装饰装修分部工程中的子分部工程，分项工程包括外墙砂浆防水，涂膜防水，透气膜防水。
建筑外墙防水工程是指阻止水渗入建筑外墙,满足墙体使用功能的构造及措施。建筑外墙防水应具有阻止雨水、雪水侵入墙体的基本功能,并应具有抗冻融耐高低温、承受风荷载等性能。雨水、雪水侵人墙体会对墙体产生侵蚀作用,侵入至室内则将会影响使用；当有保温层时,还会降低热工性能，建筑物将达不到原设计保温隔热的节能指标,由此产生的损害应引起高度的认识和重视。针对建筑外墙防水工程,住建部制定《建筑外墙防水工程技术规程》(JGJ/T 235 -2011)以指导用砌体或混凝土作为围护结构的建筑外墙防水工程的设计、施工和验收。
（3）屋面工程防水与密封：属于屋面分部工程的子分部工程，分项工程包括卷材防水层，涂膜防水层，复合防水层，接缝密封防水。
屋面是建筑物中直接接受雨水冲刷、侵袭的部分，因而屋面渗漏也是最为常见的质量缺陷,将直接影响建筑物使用。国家制定了《屋面工程技术规范》(GB50345 -2012)、《坡屋面工程技术规范》(GB 50693 -2011)、《屋面工程质量验收规范》(GB 50207-2012)等规范,对屋面工程(包括防水)的设计与施工进行规范。
（4）除了前述《2013版质量验收统一标准》中地下防水工程、建筑外墙防水工程和屋面防水工程外,住宅的室内防水工程直接设计千家万户的日常生活。
为规范住宅室内防水工程的设计与施工，国家制定了《住宅室内防水工程技术规范》(JGJ 298 - 2013)。建筑室内防水工程包括住宅厨房、卫生间及浴室，公共建筑厨房、公共浴室、卫生间、开水房等，住宅中的室外楼梯间、半室外楼梯间、阳台、大平台、水池也可以包括在室内防水工程中。
二、防水施工须具备国家强制性资质要求：
根据住建部发布的《建筑业企业资质标准》，防水施工需要施工资质。防水施工使用的资质是防水防腐保温工程专业承包资质，防水公司初次办理时，需从二级开始申请，可以承担单项合同额300万元以下建筑防水工程的施工，单项合同额600万元以下的各类防腐保温工程的施工。一级资质可承担各类建筑防水、防腐保温工程的施工
《建筑法》第二十六条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。《建设工程司法解释(一)》第1条的规定,承包人不具备相应资质承揽建设工程的,签订的施工合同无效。因此，不具备防水资质，或超越资质等级承揽防水工程，将导致施工合同无效。如在苏州中院(2018)苏05 民终10584号认为：承包人将其承包的工程中防水工程分包给不具备资质的个人，双方签订的《建设工程防水施工合同》应认定为无效合同。
另外还有一个问题，就是签订施工合同时，承包人没有建筑业（防水）资质，竣工验收前取得了与施工项目相适应的建筑业（防水）资质，建设工程施工合同是否可以补正为有效？答案是不可以，仍应认定为无效合同。实践中案例（2021）皖03民终2667号裁判观点为：本案中，裕攀公司与冠京公司签订了《防水工程劳务分包合同》，合同签订时，裕攀公司尚未取得建筑业企业资质证书，但实际施工不仅提供劳务，还包工包料。工程于2020年12月完工，2020年11月16日裕攀公司取得建筑业企业资质证书，包括“防水防腐保温工程专业承包二级”和“施工劳务企业资质劳务分包不分级”等。二审法院认为，裕攀公司实际施工中不仅提供劳务作业，还包工包料，案涉合同名为劳务分包合同，实为建设工程分包合同。合同签订时，裕攀公司尚未取得建筑业企业资质证书，违反了有关建筑市场主体准入制度强制性规定，合同应为无效。
三、关于防水工程的保修须区分不同分项工程：
法律规定了防水工程强制保修制度，《建筑法》第62 条第2 款规定：“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目……”《建设工程质量管理条例》第40条第1款规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为: （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间房间和外墙面的防渗漏,为5年……”
《2013版质量验收统一标准》附录B“建筑工程的分部工程、分项工程划分”的规定，地下防水工程属于地基与基础分部中的子分部工程，故地下防水工程属于地基与基础工程的组成部分，
根据上述规定，防水工程如为地下防水，则属于地基与基础工程的组成部分，保修期应适用“（一）设计文件规定的该工程的合理使用年限”，如防水分项工程为外墙或屋顶等，则保修期应适用不低于5年的规定。
四、地下防水属于地基基础工程，不适用发包人擅自使用后承包人不承担质量责任的规则：
工业与民用全地下室或半地下室的建筑工程、防护工程、隧道工程、人防地铁工程、水库和水池等一切有可能受到地下水影响的建筑物和构筑物都属于地下工程防水的范围。根据《2013版质量验收统一标准》附录B“建筑工程的分部工程、分项工程划分”的规定，地下防水工程属于地基与基础分部中的子分部工程，从工程实践来看，地基和基础工程在设计之初就会考虑混凝土等材料的防水问题，地基和基础工程和地下防水工程密不可分。
根据《建设工程司法解释(一)》第十四条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”的规定，因地下防水工程属于地基与基础工程，故地下防水工程不适用发包人擅自使用后承包人不承担质量责任的规则。
五、防水质量鉴定的有关内容：
防水工程司法鉴定事项主要有原因鉴定、因果关系鉴定、防水工程质量鉴定、出具修复方案（包括渗漏部位修复方案和整体翻修方案两类）、修复造价鉴定等，委托人可以委托鉴定以上几项内容中的某一项或某几项。其中，防水质量鉴定揭示了渗漏水有何原因导致，分别如下：
1、设计问题：主要鉴定设计是否按照“因地制宜、按需选材”原则选用防水材料或施工方法；防水层设计是否形成“全封闭”的防水系统；对于结构刚度差或受振动影响大的工程，是否设计柔性防水层；钢筋混凝土结构的强度等级和抗渗等级是否符合使用要求及钢筋配置问题适当、是否选用符合环境温度要求的材料等。
笔者曾代理一起案件，北京某小区2015年8月开始防水施工，2016年竣工，2017年初开始出现渗漏，2018年春节下雪后渗漏变得更加严重。多次维修但未解决问题，施工方不再配合，涉诉后，法院委托某建筑院所鉴定。经查看图纸，并对照《屋面工程技术规范》的要求，发现该屋面工程防水设计中存在以下不完善的地方：1）膨胀珍珠岩找坡层存在较大的窜水渗漏风险。2）屋面泛水、出屋面管道、烟道等细节部位的设计无详图，不符合《屋面工程技术规范》中“重要部位应有节点详图”的规定。最后法院判决认定：设计单位也应承担漏水的部分责任。
在此，还应提醒施工单位完全的按图施工，但图纸设计存在错误，施工单位有义务提醒建设单位。在施工前的图纸会审中，施工单位应当发现而疏忽大意没发现，或者发现后没有告知。导致最终按图施工存在问题，施工单位也会存在承担一定责任的风险。
2、材料问题：鉴定是否使用国家规范标准禁止或限制的防水材料、假冒伪劣防水材料、施工缝选用无缓胀性能能的遇水膨胀止水胶条等。
笔者曾代理一起案件：根据开发商与施工方的协议，屋面施工应选用国内某品牌防水卷材，但根据律师调查，大部分屋面均使用假冒产品。法院经过调查，委托鉴定机构以GB 18173.1—2006《高分子防水材料第1部分：片材》为依据，在使用条件基本相同的前提下，对这两种防水卷材进行检测。检测结果显示，在相似使用环境下，使用了相同年份后，假冒卷材与正品卷材的主要性能会相差很大。该工程未按协议要求使用优质防水卷材，改用了质量较差的假冒产品，使用约1年后，该防水卷材出现了大量的龟裂现象。使用性能较差的防水卷材是屋面渗漏的重要原因。
3、施工质量问题：鉴定防水层基层处理、防水搭接、粘结强度、防水细部处理、保护层施工等是否存在问题。
笔者代理的一起地下室防水质量仲裁纠纷案，某国有单位图书馆加层及地下室建设工程案，完工后，地下室每年雨季均存在严重渗漏和积水现象导致申请人既也无法使用，也无法办理竣工手续。申请人向被申请人发送多份函件要求其进行修复，但被申请人仅在2015年修建室内临时引水渠将地下室内积水临时引入抽水泵中,此后再无任何实质性质量修复。这既导致申请人财产受到损失，也导致申请人因漏水无法使用而不得不闲置该地下室产生相关损失。后仲裁机构委托鉴定机构对防水工程质量及漏水原因进行鉴定，结果渗漏水原因结果分析为：地下室抗渗混凝土存在裂缝、孔洞、夹渣等外观质量缺陷；混凝土穿墙管处封堵不密实，套管内填充不密实；水泥基抗渗结晶型涂料、防水砂浆都属于刚性防水材料，部分墙面砂浆层与混凝土间存在发泡聚氨酯灌浆材料，说明局部刚性防水层与混凝土粘结不牢固，在水压作用下易产生空鼓、裂缝，局部防水层失效，造成室内渗漏水；防水砂浆层局部存在分层、空鼓、开裂的现象，已失去防水作用；局部外墙防水构造层不符合设计要求，缺少水泥基抗渗结晶型涂料封闭层或防水砂浆层，导致室外水较易通过混凝土缺陷部位进入室内，造成地下室外墙渗漏水。鉴定结论证实漏水系施工不当导致，继而施工单位须承担修复责任。
4、使用及维护问题：材料老化、环境影响、自然灾害等因素影响问题。多见于物业单位或小业主对防水工程的维护还很不重视，存在私搭乱建、随便开洞、不及时清理等现象。现在的建筑多采用空心砖、砌块，且增加了保温层，由于防水层破坏而带来严重后果的案例越来越多。
笔者曾处理过一起漏水起纠纷，位于北京市顺义区天竺镇某小区一家底商门面向外延伸，楼顶被二楼住户当做露台，加装玻璃建筑，以致一楼底商长期漏水无法维修。业主只好向相关部门请求协调。经过天竺镇城管执法队现场核查，渗水鉴定为楼上业主私搭乱建所致，防水层已被破坏，在入户劝说后，启动拆违程序。
六、相邻关系纠纷因果关系的鉴定：
相比于渗漏原因的鉴定，因果关系鉴定只需确定或验证所涉及各方是否对出现问题的贡献，相邻关系多采用因果关系鉴定。
原因鉴定和因果关系鉴定在法律和司法实践中有着不同的应用和目的：‌原因鉴定‌主要关注确定导致特定事件或状况发生的直接原因。原因鉴定旨在确定渗漏的原因、方式和程度。这种鉴定通常用于确定责任归属，在防水质量鉴定中，需要确定渗漏水的直接原因来确定责任方‌。
‌因果关系鉴定‌则更侧重于分析行为或事件与结果之间的联系，即行为是否是结果的原因，以及这种原因的作用程度，在渗漏水案件中，因果关系鉴定用于确定侵权行为（如私搭乱建）对漏水后果是否有直接或间接的关系。这种鉴定通常用于解决重大分歧或疑难问题，尤其是在法律诉讼中，用于判断被告的行为是否构成原告损失的直接原因，以及被告的责任程度‌。
简而言之，‌原因鉴定‌更多地指向“是什么导致了结果”，而‌因果关系鉴定‌则更关注“行为与结果之间的联系及其程度”。这两种鉴定在多个法律领域中都有应用，但目的和侧重点有所不同‌。
相邻关系采用因果关系鉴定时，首先必须明确相邻义务人的行为与妨害结果之间是否存在因果关系，之后才能就责任的承担主体、损失范围等加以认定。因此，因果关系的认定是相邻关系案件审理的关键。实践中，审理相邻关系案件比较棘手的恰恰是因果关系的判定，因为鉴定机构对于此类鉴定申请可能会选择退鉴。此时，在双方当事人所提证据相互矛盾、争议事实难以认定的情况下（也即鉴定不能的情况下），法官应如何作出判断？
在辽宁省沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初19764号民事判决书中，法院依据高度盖然性的民事证明标准解决了该问题，该案中，鉴定公司出具《司法鉴定委托退还通知书》，载明：通过现场勘察，我方无法查找出阎某房屋向王某房屋漏水的漏点，导致我方后续鉴定工作无法进行。决定终止该司法技术鉴定项目，退还委托。后续法院通过实地勘察，围绕被告主张的漏水原因、被告露台的实际使用情况和原告房屋漏水的情况这三点予以分析，得出被告主张的各项漏水原因均难以成立的结论，故予以逐一反驳。同时依据一定的逻辑推理和日常生活经验得出漏水确系被告露台防水层被破坏所致，故判决由被告对露台防水予以修复。
七、关于漏水修复的要点分析：
很多情形下，渗漏水修复特别是在建设施工合同纠纷案中，修复的造价费用远高于防水修复原造价，究其原因主要在于：漏水会导致除防水部位的其他分项工程的破坏，如电气、室内装修装饰部分等等，对漏水进行修复，不仅需要铲除原装饰物等，而且修复的施工工艺更为复杂，还需要按照原装饰进行恢复。因此造价较高，笔者代理的一起建设工程施工纠纷案就是，防水造价仅30万，但因渗漏问题导致的修复造价高达300万之多。对于修复造价高于原造价的合理性判断，可以参照笔者于2024年7月10日在“海坛特哥”公众号上发表的《修复造价高于原造价的裁判思路分析》（点击即可查看文章）一文作为参考。