建筑区划内的车位车库到底属于谁？

随着城市化进程的发展和国民收入的提高，购置私家车的家庭越来越多，停车位数量严重不足。建设单位以及物业管理企业虽然已经意识到车位、车库所具有的使用价值和商业价值，也为了解决日益严重的供需矛盾而做了一些调整措施，但往往存在违法事由从而引发经营风险，作为业主，权益被侵犯而不自知。因此，在建筑区划内，弄清车位、车库的性质和权属问题十分必要。
《民法典》第二百七十五条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本条明确了两种不同类型和性质的车位、车库的权利归属。第一种是建筑区划规划用于停放汽车的车位、车库，第二种是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。
关于规划内车位、车库问题
规划内车位、车库，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。通常情况下整个项目的权属在初始登记时，整体办理到建设单位名下。建设单位虽然享有所有权，但这种车位、车库具有独立性和可分性，所有权是可以发生变更的。按照上述规定，建筑区划内符合规划建设的车位、车库的归属，属于平等民事主体双方协商的范畴，可以约定出售、附赠或出租等方式。现实中最常见的就是出售方式，由业主支付认可的定价，作为建设单位的开发商将车位、车库交付业主，所有权变为业主专有；附赠，一般是开发商在商品房销售过程中经常使用的促销手段，把其所有的车位、车库无偿赠送给已购房的业主，并且业主同意接受；出租，是指开发商作为出租人将车位、车库交给业主使用，业主支付约定的费用，租赁期满后返还给开发商。出售和附赠的方式，业主均享有车位、车库的所有权，可以自行处分，但出租的方式，业主在租赁期间仅可以对该车位、车库行使占有和使用权，不能自行流转，处分权仍属于开发商。
关于未在规划内的车位
就是第二百七十五条第2款所指的占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。这类型的车位没有出现在被批准的项目建设规划中，为了解决车位数量匮乏，在开发商或者物业管理企业的运作下，将建筑区划内的属于业主共同共有的道路或者场地新建的车位。由于在这些共同道路或者如人防工程、首层架空层、屋顶平台等其他场地上建造车库的情形较罕见，现实中相关职能部门的监管也不允许此类事件的发生，因此条文并没有车库的提法。对于此类型的车位，不论是开发商出租给业主使用，或者是物业管理企业出租给业主或者在满足业主需要以外的空闲时间段内出租给业主以外的其他人使用而产生的利益归全体业主共同共有。
如果建设单位与业主之间没有就车位、车库的归属达成明确的合意或约定不明的情况，现实中该怎么处理？
立法虽然没有明文规定，但从立法宗旨、立法目的、司法判例以及与其他法律法规相结合来看，本律师认为，在此情形下，如果建设成本是建设单位自己承担，没有分摊到建筑区划内业主的购房款中，那么该车位、车库的所有权应该归建设单位；反之，如果建设成本已经分摊至建筑区划内的业主身上，权属应当归全体业主共有。
值得业主注意的是，为了解决停车困难的现实，建设单位或者物业管理企业依新申请获得规划审批，占用建筑区划内的部分道路、绿地新建车位，即使建设成本没有向业主再次分摊，因为使用的是属于业主共同共有的道路和绿地，影响了业主应有的共同管理权限。因此，若建设单位或者物业管理部门以所有权人的名义行使处分权，即侵犯了业主共同的合法利益。