空置房是否应当交纳物业服务费
问：我是小区业主，交房后我没有对房屋进行装修，也没有入住或使用，没有享受物业公司提供的任何服务。请问我应该交纳物业服务费吗？
答：需要。具体理由如下：
- 物业服务，针对的是全体业主公共部分的管理、共用设施设备的维护、维修，因此具有公众性。物业服务费构成包括保洁费、保安费及绿化费等。
物业服务的价值体现在满足公共服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。因此，业主的房屋虽然空置，但是小区公共区域的卫生、共用设施的维修、维护等事项，仍由物业提供服务，因此业主应当交纳物业服务费。 - 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。实践中，住宅交付时，前期物业服务合同由业主与物业服务人订立。按约，各方均应按照合同约定履行义务。在物业服务人履行了物业服务合同义务后，业主不得以未接受或无需提供物业服务拒交物业服务费。
物业服务合同纠纷，涉及的其它争议问题，具体如下：
1.交纳物业服务费的主体：交房后，物业服务费由业主交纳；已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。实践中，拒交物业服务费的主体也可能是建设单位。
2.业主将房屋出租，物业服务费的交纳主体？通常情况下，业主出租房屋时，《租赁合同》会约定物业服务费由承租人承担。在承租人拒交物业服务费时，物业服务人可选择直接起诉承租人，也可以直接起诉业主和承租人，业主负连带交纳责任。
3.业主拒交物业服务费情形：①已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；②物业服务人，未按约或未按照相关法律规定履行义务的，业主可拒交物业服务费，但是需要强有力的证据支持；③物业服务人未按约或者未按照相关法律规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以违规收费为由提出抗辩。
4.物业服务费调整程序：物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，涉及物业费收费标准的调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
5.业主委员会是否有权限决定物业费标准？没有。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，对于已成立业主大会的小区，物业费的调整属于重大事项，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定，业主委员会执行业主大会的决定事项。在经过合法程序即业主表决同意后，由物业服务企业与业主重新签订协议。
同时，《河南省物业管理条例》第二十四条规定，由业主大会确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案。业主委员会没有权限在未征得业主同意的前提下决定物业费收费标准。因此，业主收房之后，在条件成熟时，应及时、依法成立业主大会，以便更好的与物业服务企业沟通，共治共管，维护自身的权益。
6.物业服务人不得采取停止或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费，也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
7.物业服务人对业主的人身、财产损害赔偿纠纷：物业服务人依据物业服务合同和相关法律规定对小区公共部分进行管理，对于可能对业主财产造成损害的公共部分的安全隐患，应及时消除。否则，造成业主损害，要承担违约责任，对业主的人身、财产损害进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成的，也不能免除物业服务人的违约责任。
如该损失系第三人侵权所致，物业服务人在承担违约责任后可向第三人追偿。在物业服务范围内，因第三人侵权行为，对业主财产造成损害的，物业服务人可以免责的情形是物业服务人已履行了保养维护义务。
8.选聘和解聘物业服务人的程序要求：“双三分之二以上参与表决”并由“双过半数业主同意”。即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。同时，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
9.物业服务合同终止后，物业服务人是否要移交共有部分收益及收益分配：有约定，遵循约定。无约定，按照法律规定进行处理。
小区共有部分，作为小区业主的共有物，全体业主是共有部分的权利人，收益应主要归全体业主享有。但物业管理具有其特殊性，物业服务人员对共有部分进行管理时也付出了管理成本，也应当享有收益。实践中，一般按照业主70%，物业服务人30%进行确定。
《郑州市物业管理条例》第四十八条规定了属于业主共有的公共收益的情形，包括：依法利用业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；利用业主共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；公共电信设施占用场地使用费等；共有部分被依法征收的补偿费用；公共收益的孳息；依法属于全体业主的其他收益。
公共收益用途：公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以经业主共同决定用于业主委员会工作经费，或者物业管理其他事项。
附：适用的法律条文
1.《中华人民共和国民法典》
2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）
3.《物业管理条例》
4.《河南省物业管理条例》【施行日期：2021年07月30日】
5.《郑州市物业管理条例》【施行日期：2021年10月01日】 - 住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》