户口迁出农村后，还能享有农村房屋的权利吗？

导 语
随着城市化进程的不断加快，越来越多的农村人口将户口迁入城镇，然而将户口迁出农村，是否意味着不能再享有农村房屋的权利？笔者通过自己承办的案件来对前述问题进行解析。
基 本 案 情
原告与第一被告系夫妻关系，第二被告为第一被告、第三被告及第三人的父亲，第二被告、第三被告及第三人先后将户口从农村迁出。位于昆明市官渡区某镇某村的房屋及房屋一层的10个铺面在1991年和1998年分两次建盖完成，房屋所占宅基地为第二被告的祖遗宅基地。三被告作为当事人、第三人作为中证人于2014年3月1日签订分房协议，分配了前述房屋及铺面，根据协议约定：前街至楼梯间处共六间铺面为第一被告所有，其中包含的两间老房对应铺面的租金由第二被告在有生之年收取；楼梯间至南面共四间为第三被告所有。
原告起诉称：位于昆明市官渡区某镇某村的房屋及房屋一层铺面均为其与第一被告的夫妻共同财产，原告与第一被告于2006年取得前述房屋所占宅基地的《集体土地使用证》，原告称其2015年8月才得知三被告签订了《分房协议》，原告认为第一被告未经原告同意擅自将房屋分配，属无权处分，诉至法院请求：1、确认三被告于2014年3月1日签订的《分房协议》无效；2、判令第二被告第三被告立即将侵占的房屋交还原告。
各 方 证 据
原告证据：
第一组证据为集体土地使用证、一份村委会盖章的产权证明、房屋图纸及建盖面积结算单，该组证据想要证明案件诉争的房屋为原告及第一被告出资建盖为夫妻共同财产；
第二组证据为户籍证明，想要证据第二、第三被告不是诉争房屋所在集体经济组织成员;
第三组证据为分房协议及第一被告的门诊病历出院记录等，该组证据想要证明第一被告在签订协议时患有糖尿病经常头晕甚至意识不清，协议内容不是其真是意思表示，且签订协议未经原告同意，该协议无效。
被告证据：
第一组证据为3份证明，该组证据的证明内容为第二被告及妻子在户口迁出之前一直是昆明市官渡区某镇某村的村民；
第二组证据为一份村委会出具的证据、一份由十多位村民签字的证明、第二被告妻子的记账流水及承接诉争房屋建盖的包工头出具的证明及收条，该组证据想要证明案件所涉宅基地为第二被告的祖遗宅基地，案件所涉房屋是第二被告与妻子出资建盖；
第三组证据是情况说明一份，想要证明村委会从未对案件诉争房屋的权属出具过证明。针对本案第二被告申请证人到庭作证，欲证明本案争议的房屋系第二被告祖遗房屋，该房屋是由第二被告夫妻出资建盖的。
判 决 结 果
本院认为，根据当事人的陈述及证人证言的陈述，能够认定原被告双方所争议的房屋及该房屋所占用的土地系第二被告的祖遗财产，虽原告及第一被告依法申请登记领取了《集体土地使用证》，但因该房屋所占用的土地系第二被告祖遗地，因此《集体土地使用证》的权属情况并不代表在土地上所建房屋的权属，该祖遗房屋分别在1991年和1998年进行翻盖，该房屋产权的归属则应结合各方当事人的出资情况来认定，根据庭审采信的证据，可以认定在翻盖的过程中，原告、第一被告及第二被告均对房屋进行过出资，故对于该后建的房屋应当视为原告、第一被告、第二被告、第三被告及第三人的家庭共有财产，第二被告的妻子于2002年去世，三被告于2014年3月1日签订《分房协议》的行为，是对家庭共有财产的分割行为，该协议有三被告的签字，且协议并未剥夺第一被告一方的实体权利，也没有恶意损害第三方的行为，应视为几被告对家庭共有财产的处分行为，第三人作为“中证人”在协议上签字，因此当时在签订该协议时，第三人认可该协议内容，故该份《分房协议》有效；对于原告诉请的第二项诉讼请求，系侵权之诉的诉求，本案系经原告明确案由为确认合同效力纠纷，所处理的法律关系是合同的效力问题，根据一案一法律关系的原则，本院不予支持。综上，法院判决驳回了原告的全部诉讼请求。
本案涉及的相关法律问题
1.农村宅基地的性质
根据《土地管理法》第八条：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”及第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”农村宅基地属于农民集体所有，农村集体经济组织成员可根据法律法规的规定取得宅基地的使用权。农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员为建家庭房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利，其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，因此只有农村集体经济组织的成员才可以取得《集体土地使用证》。
2.非农村集体经济组织成员是否能享有宅基地上房屋的权利
首先，农村宅基地上的房屋属于个人的合法财产，根据《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”宅基地上的房屋是可以继承的，不论是农村集体经济组织成员，还是城镇户口的公民，都可以按照继承法的规定享受继承权，并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产，即城镇户口的公民可以继承农村房屋。
其次，取得宅基地《集体土地使用证》不等同于享有宅基地上房屋的所有权利，认定宅基地上房屋的权属须结合房屋所占土地来源、房屋建盖时间、家庭成员共同居住事实及房屋的建盖出资情况来进行认定。就本案来说，本案诉争房屋是在第二被告继承的老宅的基础上推翻后重建的，房屋所占土地的来源为第二被告的祖遗宅基地、诉争房屋系第二被告及其妻子出资建盖、房屋建盖时间为第二被告及其妻子的夫妻关系存续期间且第二被告、第三被告及第三人建房至今一直居住在本案诉争房屋内，因此本案诉争房屋为第一、第二及第三被告和第三人的家庭共有财产。
3.共有财产分割协议的效力问题
根据《物权法》第九十九条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”本案中，第一、第二及第三被告作为当事人、第三人作为中证人签订的《分房协议》为房屋的所有共有人对共有财产进行分割而自愿达成的协议，第一被告根据《分房协议》取得了远比他法定继承的份额更多的权利，并未给包括作为第一被告妻子的原告在内的任何人造成损害，因此《分房协议》为合法有效的协议，房屋共有人可以约定分割共有财产，并不用对任何人进行赔偿。
律 师 建 议
虽然本案中法院判决驳回了第一被告的全部诉讼请求，第二、第三被告未承担任何责任，但作为第二被告的代理律师，也发现了我方存在举证不足的问题。近年来，农村土地及房屋的家庭纠纷增多，为避免自己因举证不足而导致合法权益受到损害，本律师建议：家庭建房时若自己有出资，则须请建房人出具收到自己出资的收条，收条上须载明在哪个时间谁收到谁支付用于建盖位于哪里的房屋的建房款××元等内容，最后请建房人签字按手印。同时，还要保留好家庭建房出资款项来源的证明材料，如存在向他人借款时，即使还完款项，也须保留借条的复印件并请出借人签字确认在什么时间谁支付完所借款项，若建房时自己不是出资金而是提供建筑材料等也应保留相应的书面证明材料。