次承租人在租赁合同到期后占有房屋拒不搬离，出租人如何维权？

案情介绍
2014年1月，A地产公司与原承租人刘某签订了《房屋租赁合同》一份，约定将杭州某小区外的5间沿街商铺整体出租给刘某，租期为2014年1月1日到2016年12月31日。2014年2月，刘某将5间沿街商铺分别转租给了5个次承租人，约定租期至2016年12月31日。
2016年12月31日，原房屋租赁合同到期，A地产公司前去收回房屋，但是刘某已经不知所踪，5位次承租人以自己和A地产公司之间不存在租赁关系为由拒绝搬离房屋。A地产公司多次要求5位次承租人腾退房屋，但是5位次承租人拒不腾退房屋，并实际使用到2017年12月底。在此期间，A地产公司向杭州某公证处申请了公证，公证处对5间商铺的门面进行拍摄，证明截至2017年9月该5间商铺仍然处于经营状态，且相应的店名对应了5位次承租人所开店铺名称。2017年11月，A地产公司在咨询律师后选择向警方报案，警方对双方进行了询问并保留笔录记录，就房屋腾退问题进行了协调，但是最终未能解决。最终A地产公司向法院提起诉讼，并委托我所律师处理本案。
问 题
A地产公司能依据和刘某之间的《房屋租赁合同》向刘某主张合同到期后的租金吗？A地产公司与5位次承租人之间没有租赁合同，A地产公司能依据和刘某之间的《房屋租赁合同》向5位次承租人主张合同到期后的租金吗？
律师评析

A地产公司与刘某之间虽然曾签订《房屋租赁合同》，但是该租赁合同租期为2014年1月1日到2016年12月31日，在租赁合同到期后双方之间不继续存在相关租赁法律关系。
A地产公司与5位次承租人之间在原租赁合同到期前就不存在直接的租赁合同关系，A地产公司与刘某签订租赁合同，刘某与5位次承租人签订转租合同，根据合同的相对性，A地产公司在租赁合同有效期间也仅能向刘某主张租金费用。在租赁合同到期后，A地产公司与5位次承租人之间依旧不存在租赁合同法律关系，不可能向其主张租赁合同到期后的租金。
那么A地产公司该如何维护自己的权益呢？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此原房屋租赁合同到期后，出租人可以请求实际占有使用人支付逾期腾房期间的占有使用费。在本案中，A地产公司虽然不能依据租赁合同法律关系向刘某或5位次承租人主张合同到期后的租金，但是可以向实际占有使用5间商铺的5位次承租人主张逾期腾退房屋的占有使用费。
《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据此条的规定，当事人在民事诉讼中对自己所主张的事实。有提供证据加以证明的责任。在本案中，A地产公司向5位次承租人主张逾期腾退房屋的占有使用费，应当由A地产公司提供证据证明5位次承租人在原租赁合同到期后仍然占有使用商铺。
在律师的建议下，A地产公司报警所产生的笔录就成为了关键证据，警方的笔录足够客观，真实性不容置疑，证据的证明力比A地产公司提供的收据、聊天记录等证据都要强。而且该笔录中被询问人明确就是那5位次承租人，在该笔录中对双方之间纠纷情况进行了询问并记录，其中包括了次承租人承认其占有使用商铺未搬离的内容。这份笔录直接证明了直到2017年11月，5位次承租人都还在占有使用案涉5间商铺。5位次承租人不得不承认其在2017年期间占有使用案涉5间商铺，最终法院判决5位次承租人支付了2017年全年的占有使用费。
律师提醒
次承租人在租赁合同到期后占有房屋拒不搬离，法律赋予了出租人救济的途径，出租人可以向负有腾房义务的次承租人即占有使用人主张逾期腾房期间的占有使用费。但是出租人首先应当注意保存证据，证明次承租人在租赁合同到期后占有使用房屋以及占有使用的时间，建议可以通过公证以及报警的方式固定证据。本案中A地产公司就通过公证、报警的方式固定了证据，最终证明了次承租人实际占有使用房屋，维护了自身的合法权益。
由于合同具有相对性，出租人与次承租人之间不存在租赁合同关系，出租人难以直接向次承租人主张房租，因此建议出租人在出租房屋时可以约定不得转租或转租需经过出租人同意。同时若房屋转租的，建议次承租人向出租人出具承诺书，承诺因出租房屋产生的租金等纠纷出租人有权直接向其主张，从而突破合同的相对性。
浙江智仁律师事务所建筑与房产业务部已承接大量关于房屋租赁的诉讼业务以及与房屋租赁相关的法律顾问服务，均受到委托人的一致认可及好评。不论是出租人还是承租人，都可以在签订租赁合同时咨询专业律师做好风险防范工作，如遇到纠纷建议及时咨询专业律师获取专业意见，从而保护自身合法权益。