从《民法典合同编（草案）》谈物业管理行业影响及行业建议

摘 要
随着物业服务行业的发展，借鉴其他有名合同已经不足以解决该行业发生的问题，对此，《民法典合同编（草案）》以整章内容新增物业服务合同并加以规定，完善了法律对物业管理规定方面的缺陷，在解决现实中的物业服务纠纷时，能够为其提供法律依据。《民法典合同编（草案）》中增加物业服务合同的规定对整个物业管理行业的规范发展有着重大的影响。
关 键 词
民法典合同编；物业服务合同；物业管理行业；行业建议
随着我国经济的快速发展，房地产行业迅速崛起，同时促进了物业管理行业的出现和发展，尽管《物业管理条例》对于物业服务合同作了规定，但是于法律层面的《合同法》而言，关于物业服务合同却没有明确的规定。随着业主对于物业管理服务质量的提高和物业纠纷的不断增加，为了顺应社会发展的需要，2018年《民法典合同编（草案）》将物业服务合同以整章内容加以明确规定，整章共13条规定，对物业服务合同的性质、内容、效力等进行明确的界定，为物业管理行业从事民事活动提供相应的法律依据，《民法典合同编（草案）》中物业服务合同的增加对于物业管理行业的发展有着不可替代的意义。
一、 物业服务合同的内涵与性质
我国《民法典合同编（草案）》将物业服务合同作为独立的合同加以规定，并规定了该合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的维护等物业服务，业主支付报酬的合同，在此之前，物业服务合同属于在法律框架内或者是某种领域内的无名合同，物业纠纷的解决需要依靠其他有名合同的规定，但随着草案的出台，物业服务合同将结束其无名合同的身份，将作为独立的有名合同登上法律舞台。
物业服务合同相对而言具有特殊性，比如期限较长、合同内容涉及方面具有多种类型，包括涉及住宅生活的全部范围等。从给付义务的角度讲，物业管理对于建筑物基础设施之上的管理，区分于居住人群的管理对象，不仅是关于全体业主共有的物业管理，还包括维修、保养及对居住环境的维护，因此物业合同的性质不能简单归属于某种类型的有名合同或者是无名合同，同时其具有混合合同性质。物业服务合同作为一种合同当事双方在领域内的交换并且适用于双方彼此需求的服务合同，服务内容包括物业管理企业提供的各种物业管理服务，保证为业主提供最佳的服务体验。而合同业主支付相应的服务费用是物业合同得以长久延续的中间纽带，合同双方具有公正平等的法律地位。现《民法典合同编（草案）》将物业服务合同作为一种典型合同加以规定，明确界定了物业服务合同的主体和物业服务合同的内容,强化对业主权利的保护，使物业服务合同变得更加专业化、规范化。
二、民法典合同编草案对物业管理行业影响
（一）明确了物业服务合同主体，有利于确认纠纷主体
《民法典合同编（草案）》规定物业服务合同包括建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，因此，合同双方主体涉及两类，即前期物业服务合同双方主体、物业服务合同双方主体。
前期物业服务合同合同主体并无争议，物业服务合同中涉及的合同主体应作以下明确：
第一，物业服务合同的当事人一方应当为业主，业主委员会与业主大会是全体业主中推举衍生出来的产物，是作为业主代表来共同与物业管理企业履行职责并做出服务的监督，在物业服务合同的签订过程中只是负责选聘物业服务人，并不能成为合同主体，而且我国《物业管理条例》只规定了业主大会的组成部分，没有规定其能够成为合同主体的法律地位，其并不具备独立自主人格的行为能力；
第二，物业服务合同签订的最终目的看，将业主作为合同的当事人，在法律范围内约束物业管理公司和全体业主，这符合签订物业合同的初衷，因为两者共处于法律的平等地位，物业服务人为业主提供优质专业的服务，而业主需要缴纳一定的服务费用，这种来往形式才是最终物业服务合同能够得以延续的本质，合同主体的明确使得合同纠纷的解决更加有效。
（二）明确物业服务合同内容，责任更加明晰，有利于物业行业健康发展
物业公司与业主签订的物业服务合同条款约定不明，未详细列载相关服务内容、收费项目、收费标准、质量标准等，是导致物业服务纠纷的原因之一。现阶段，物业服务行业缺乏统一、全面的行业评判标准，物业服务合同在物业服务与物业企业管理方面的权利与义务规定较模糊、笼统，不具备参考价值，导致物业公司与业主对物业服务的认知存在差异。
《民法典合同编（草案）》第二十四章第七百二十一条规定“物业服务合同的内容包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。”该条直接明确规定了合同的内容，有效解决物业管理服务内容不明确的问题。同时第七百二十四条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向相关行政管理部门报告并协助处理。”此条款规定了物业服务人的相关义务及责任，并赋予物业服务人制止违法行为的权利，为物业管理提供法律保障。
（三）规范前期物业服务合同，完善物业工作交接
《民法典合同编（草案）》的一大特色是增加了建设单位和物业服务人之间的前期物业服务合同，《合同编》第七百二十二条之一规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
该条款的规定使得前期物业服务合同与物业服务合同完美衔接，更好地指导物业管理行业的工作。此外，物业服务过程中常出现现有物业公司合同到期或终止后，业主代表或业主委员会未及时与新物业公司签订物业合同，导致物业服务出现空档期，针对此类物业服务人变更问题，合同编作出了详细规定，对物业服务合同届满和终止分别作出不同的规定，完善了物业管理行业的工作交接问题。
《民法典合同编（草案）》中物业服务合同的规定对整个物业管理行业而言是具有重大意义的，说明物业管理行业作为新兴的行业受到国家重视，国家重视物业管理行业的良性发展。
物业服务合同立法对于解决纠纷、稳定社会等方面有着重要的积极作用：一方面，随着业主维权意识的增强，权属关系不明确以及物业管理行业的不规范行为使得物业管理者和业主之间的物业纠纷呈上升趋势，物业服务合同立法为物业侵权纠纷提供了直接的法律依据；
另一方面，物业服务不够规范化，服务合同内容不明确、不具体，物业服务合同立法规定为物业服务合同的订立提供法律指导。物业合同立法与广大人民群众生产生活息息相关，对于维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义，能够引导物业管理行业的有序健康发展。
三、对物业服务行业的建议
（一）完善物业管理制度，提升物业管理人员的综合素质
我国现阶段物业服务行业类型多样，在中小型的物业服务公司占据主导地位，并且物业公司大多由开发商直接代管，业主大会以及业主委员会并没有参与到物业服务人的选择活动之中，使得业主与物业服务人之间缺少沟通，不利于物业服务工作的进行，于整个物业管理行业而言，应当及时改变这种情况，使得业主委员会与业主大会充分参与到物业服务人的选择之中。
此外，许多物业管理公司的管理人员服务意识不强，法律意识不够，相关工作人员对规章制度视而不见，侵害业主的利益，导致无法确保物业管理工作的公平性和合理性。
目前国家对于物业管理行业的关注逐步加深，将物业管理服务上升到法律层面，这就要求物业管理行业应该加强工作人员的培训，提高服务人员工作素质，提升工作人员的管理水平、服务意识，加强物业管理人员的法律意识，做到依法履行物业服务合同，做好本职工作。
物业管理行业应从多方面培养具有专业经验和前卫的管理手段的人才，制订相关培训方案，定期对管理人员进行培训，做到整个行业的良性运转。
（二）完善纠纷解决方式
物业管理行业要积极的寻求新的纠纷解决方式，对于业主和物业公司之间的纠纷，物业管理公司可以和业主分别选派代表建立“小区物业调解委员会”，通过调解妥善解决物业纠纷问题来避免双方矛盾激化。
还可积极搭建互动平台，例如建立社区家园平台、搭建小区业主网络议事平台，不断增强自身素质建设，秉持优秀的服务理念，使服务质量不断提升，给业主以专业、舒心的服务。
在司法活动中，针对物业服务合同的纠纷问题，可采用简易、快捷的诉讼程序，如简易程序、仲裁等方式，做到及时维护当事人的合法利益。
（三）提升物业公司服务标准和独立性
欧美国家在物业服务方面有较长的发展历程，形成了一套专业化的服务标准。
我国物业管理行业的发展可以借鉴发达国家的物业管理服务标准，制定适合我国物业管理行业发展的行业服务标准。
此外，我国目前的物业服务公司大多属于属于对应的房地产开发公司旗下，物业公司的发展受到制约，缺乏发展的独立性，不利于物业管理行业服务水平的提高，因此我国的物业服务公司应该加强独立性，明确的市场定位，做到盈亏自主，主动迎合市场需求，提高服务标准，增强竞争力。
四、结语
《民法典合同编（草案）》中物业服务合同相关条款的制定，是物业管理行业发展的一个有效证明，作为社会主义市场经济中的重要组成部分，物业管理行业在受到法律规制，依照法律的规定从事物业服务的同时，还应当创新服务机制，摒弃现存管理机制的弊端，优化健全物业管理与服务体系不断的提高物业管理水平、引进优秀的物业管理人员、提升物业从业人员的素质、能够适应新时代人民群众对物业管理服务的新要求，满足各业主对高质量物业服务的需求。