转租合同是否随租赁合同的解除而解除？

案情简介
2005年4月8日，张某与甲公司签订《房屋租赁合同》，约定张某将五号房屋出租给甲公司，于2005年4月11日前向甲公司交付该房屋，房屋租赁期自2005年6月15日至2014年10月14日止，另外还就租金、支付方式和违约责任等方面进行了约定。2005年7月20日，张某与甲公司出具《同意转租证明》，同意将五号房屋整体转租给乙公司。甲公司自2006年2月起未按约支付租金，张某以甲公司及乙公司为被告，向法院提起诉讼，请求判令张某与甲公司之间的《房屋租赁合同》解除，乙公司迁出系争房屋。
法院判决
法院认为，张某与甲公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同合法有效。鉴于张某与甲公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁面积与实际面积存在不一致的情况，且就实际租赁面积与约定租赁面积存在差异下对租金条款无法达成一致的情况下，合同难以得到履行，《房屋租赁合同》应予以解除。甲公司取得系争房屋承租权后，将该房屋转租给乙公司，故涉案的转租合同已随着《房屋租赁合同》的解除而解除，乙公司应迁出系争房屋。
律师提示
房屋转租是指承租人在承租他人房屋后作为出租人，经出租人同意后，将租赁物的全部或者一部分出租给次承租人使用收益，承租人与次承租人之间形成新的租赁关系，次承租人向承租人支付租金的行为，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。房屋转租涉及两个租赁合同，即房屋租赁合同与房屋转租合同，三方当事人即出租人、承租人（转租人）、次承租人的法律关系。对于转租合同是否随租赁合同的解除而解除，实践中存在不同的做法。
支持的理由在于：虽租赁合同和转租合同形式上系两个独立合同，但在约定的权利义务及实际履行中均存在一定的关联性，因此不能割裂转租合同与租赁合同的关系。转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也失去基础，承租人继续主张租赁权利也就没有了依据。因此，租赁合同解除，转租合同同时解除。
反对的理由在于：承租合同解除，承租人丧失了对租赁标的依租赁合同所享有的权利，转租合同只是处于履行不定的状态。租赁合同与转租合同系两个有关联但相互独立的法律关系，由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，租赁合同解除的后果是承租人和次承租人无权再占有租赁物，而并非转租合同自动解除或无效，如当事人未行使解除权，则转租合同仍为有效。
笔者赞同第一种意见，租赁合同与转租合同毕竟是两个互相独立的合同，出租人并非转租合同的当事人，不能强迫出租人继续履行转租合同的义务，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致意见。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人如因解除合同遭受损失，应向承租人另行主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。
法律规定
1.《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。