REITs专栏——基础设施公募REITs重点问题整理汇总

REITs，也即不动产投资信托基金，是按照信托原理设计的，以发行收益凭证的方式，依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，用于投资各类不动产基础设施项目。
关于基础设施公募REITs，你还知道多少呢？本文笔者通过查阅上交所官网公示的系列基础设施公募REITs投资修炼手册，对其中涉及基础设施公募REITs的重点关注问题进行整理汇总，以供广大读者朋友参考学习。
（一）基础设施公募REITs的试点项目具有哪些特点？
一是聚焦重点行业。优先支持仓储物流、交通、污染治理、市政工程等基础设施补短板行业项目。鼓励信息网络等新型基础设施、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
二是聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域。支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
三是聚焦优质项目。试点项目应当权属清晰，原始权益人或其所属项目公司合法持有底层资产的财产权利；运营模式成熟、市场化，有持续、稳定的收益及现金流，来源具备较高分散度，运营3年及以上；底层资产已完成竣工验收，各项前期工作手续完备；企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为。
（二）基础设施公募REITs与股票的差异在哪些地方？
基础设施公募REITs具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。
和股票相比，一是基础设施公募REITs具有较高的分红比例，采取强制分红政策，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，收益分配较高股息股票而言可能更加稳定；二是底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。从物业运营来看，基本不会出现大幅的增长或者维持持续性的高增长。
因此，基础设施公募REITs产品的收益相对稳定。
（三）基础设施公募REITs与债券相比有哪些特点？
和债券相比，基础设施公募REITs无固定利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。由于基础设施公募REITs是权益投资，对于本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营，因此，受基金管理人及资产运营管理机构管理能力的影响，可能也会存在由于运营不善等原因造成的单位价值下跌的风险。
（四）基础设施公募REITs的审核机制是怎样的？
比照公开发行证券要求建立基础设施资产支持证券挂牌及基金上市审查制度，明确了受理、审核、反馈、决定、期后事项等工作流程及时限相关规定。
（五）基础设施公募REITs产品架构有哪些特点？
一是投资度集中。80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基础设施公募REITs通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
二是基金穿透持有基础设施核心权益。基础设施公募REITs通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
三是现金流稳定。基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；四是高比例定期分红。基础设施公募REITs采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
（六）在合规性方面，基础设施项目应当符合什么条件？
基础设施项目应当权属清晰，资产范围明确，原始权益人或其所属项目公司合法持有底层资产的财产权利。基础设施资产应当已完成竣工验收，规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记及其他应办理的前期各项工作手续完备。
（七）投资者应如何看待交易所对基础设施公募REITs上市和基础设施ABS挂牌条件的确认？
根据规定，基金管理人向交易所申请基础设施公募REITs上市确认、ABS管理人向交易所申请基础设施ABS挂牌条件确认。交易所所进行的相关确认，不表明对基础设施公募REITs的投资风险或者收益作出判断或者保证。在参与投资前，投资者应自主判断基础设施公募REITs的投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
（八）基础设施项目涉及重大风险时，如何保障投资者的权益？
根据规定，基础设施项目涉及灭失风险、运营收入波动风险、不动产价格波动风险、关联交易、利益冲突风险和利益输送风险等重要风险的，基金管理人和资产支持证券管理人应当充分揭示风险，设置相应风险缓释措施，保障投资者权益。
（九）公众投资者可以通过哪些渠道认购基础设施公募REITs？
公众投资者可以通过证券公司等场内证券经营机构、基金管理人及其委托的银行等场外销售机构认购基础设施公募REITs。
（十）基础设施公募REITs份额的定价方式什么？
根据规定，基础设施公募REITs首次发售的，基金管理人或财务顾问应当通过本所网下发行电子平台向网下投资者询价的方式确定基础设施公募REITs份额认购价格。
（十一）在发售环节，基础设施公募REITs的基金管理人会披露哪些文件？
交易所在收到基金管理人的发售申请后5个工作日内无异议的，基金管理人应通过交易所网站或认可的其他方式披露基础设施基金询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同、托管协议等有关文件。投资者可通过相关平台了解上述文件信息。
（十二）基金管理人应当在什么时候披露发售公告？
网下询价结束后，基金管理人应当在基金份额认购首日的3日前，披露基金份额的发售公告。
（十三）关于基础设施公募REITs收益分配有何特殊规定？
根据规定，基础设施公募REITs应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施公募REITs的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。
（十四）投资者可以通过哪些方式参与基础设施公募REITs交易？
投资者可以通过竞价交易、大宗交易，或者报价、询价、指定对手方等上交所认可的交易方式交易，参与基础设施公募REITs交易。
（十五）基金份额持有人大会的一般表决事项有哪些？
除《证券投资基金法》规定的情形，下列事项应经参加大会的基金份额持有人所持表决权的二分之一以上表决通过：（一）金额超过基金净资产20%且低于基金净资产50%的基础设施项目购入或出售；（二）金额低于基金净资产50%的基础设施基金扩募；（三）基础设施基金成立后发生的金额超过基金净资产5%且低于基金净资产20%的关联交易；（四）除基金合同约定解聘外部管理机构的法定情形外，基金管理人解聘外部管理机构的。
（十六）在存续期内，基础设施公募REITs的基金管理人和资产支持证券管理人应当如何进行信息披露？
基础设施公募REITs产品较为复杂，投资者在投资过程中需要充分知悉存续期间信息披露内容，以作出投资判断。为保护投资者的知情权，基金管理人应当按照《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》和上交所《证券投资基金上市规则》等相关规定披露基础设施公募REITs定期报告和临时报告。资产支持证券管理人可以通过符合规定的网站或者定向披露的方式履行信息披露义务。
（十七）基金份额持有人大会的特殊表决事项有哪些？
除《证券投资基金法》规定的情形，下列事项应经参加大会的基金份额持有人所持表决权的三分之二以上表决通过：（一）对基础设施基金的投资目标、投资策略等作出重大调整；（二）金额占基金净资产50%及以上的基础设施项目购入或出售；（三）金额占基金净资产50%及以上的扩募；（四）基础设施基金成立后发生的金额占基金净资产20%及以上的关联交易。
（十八）基础设施公募REITs的管理模式是什么？
基础设施公募REITs上市后存续期内的资产管理是全面、主动的资产管理，同时具备金融和不动产双属性，既包括募资、投资、风控，也包括基础设施项目不动产的改造、出租、运营和维护等。在基础设施公募REITs运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定主动履行基础设施项目运营管理职责。
（十九）基础设施公募REITs相关税收等政策进行调整时，投资者需关注什么？
REITs运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券（即ABS)、项目公司等多层面税负。如果相关国家税收等政策发生调整，那么可能影响投资运作与基金收益。投资者需关注相关风险。
（二十）基础设施公募REITs的风险收益特征是怎样的？
根据试点安排，基础设施公募REITs试点项目应符合预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%的条件。总体上，基础设施公募REITs的风险水平低于A股股票，高于固定收益产品，风险程度相对适中。加之具有强制分红属性，更为适合偏好固定收益的长线投资者，成为境内投资者的投资新渠道。
结语
近几年，基础设施公募REITs一直是我国资本市场的热议话题。并且我国基础设施领域规模较大，积累了大量优质的基础设施资产。通过学习基础设施公募REITs领域一些重点关注的问题，更有助于全面地了解REITs市场。