我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，老龄化问题的日益加深，现有养老设施不足，养老网络尚不足以满足庞大的老龄人口的养老需求，为养老产业的发展提供了巨大的发展空间。而养老地产项目的开发周期长，投资回报周期长，资金需求量大，短期内难以盈利等特点，使养老地产在实际开发经营过程中面临的融资难问题也随即凸显，养老地产的融资问题已经成为制约养老地产项目发展的一大瓶颈。
近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。我国老龄化问题日益加深，呈现老龄人口基数大、老龄人口增长速度快、高龄化趋势明显、地区老龄化程度差异大、人口老龄化与社会经济发展水平不相适应的显著特点。
目前，我国养老设施不足，养老网络尚不足以满足庞大的老龄人口的养老需求，传统地产项目也因为存在诸多的无障碍设施不足、欠缺、缺乏专业护理人员等问题，养老地产市场潜力非常大，渐成为投资热点。但是养老地产项目的开发周期长，投资回报周期长，资金需求量大，短期内难以盈利，资金自平衡能力较差，而且在国家划拨土地上的非营利性养老设施或者不能做抵押、或者抵押率低等特点，导致了相较于一般的房地产开发项目而言，养老地产开发企业的融资问题更为严重，已经成为制约养老地产项目发展的一大瓶颈。
需求的加重、供给的减少，使养老地产在实际开发经营过程中面临的融资难问题也随即凸显，传统的间接融资方式并不能完全满足养老地产的融资需求，创新才是解决养老地产项目融资问题的根本出路。随着国内企业对于养老地产融资模式的不断地探索和实践，形成了一些值得借鉴的融资模式，本文通过对国内养老地产融资模式的梳理和借鉴，总结了当前国内养老地产融资的四种途径。
一、保险资金融资
（一）保险资金融资的特点
保险资金融资成本相对于其它融资方式非常低廉，养老地产开发企业如果能够找到保险资金，跟它能够进行合作开发，对降低开发运营成本是非常有效的。
养老地产项目开发周期长，投资回报周期长，短期内难以盈利。从长远来看，保险企业进入养老地产所能发挥的核心优势在于资金方面的实力，短期内保险企业并没有资金方面的压力，而一次性收回成本的形式也不是养老地产发展的长久之策，搞好长期运营与服务，保险企业最终的收益不会低于一次性买卖的收益。养老地产长期收益稳定、可观，符合险资追求长期稳定收益的特点；同时，保险企业资金充足，与养老产业有密切关联，拥有众多优质老年客户，这些可以发展为未来养老地产的潜在客户。
从目前国家的政策来看，无论是《保险资金投资股权（暂行）办法》和《保险资金投资不动产（暂行）办法》，还是国发（2013）35号文的规定，均对保险资金投资养老地产持鼓励态度，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，包括养老地产等。
（二）保险资金融资的方式
一是股权投资。保险企业以股权投资模式介入养老地产的，最具代表性案例是泰康人寿。泰康人寿养老社区股权投资计划于2009年11月获批，募资22亿元用于泰康北京养老社区项目。该投资计划是新保险法实施后，国内保险资金投资不动产的首个试点项目。
二是债权投资。由于股权投资的回报通常不固定，债权投资计划是保险资金运作不动产投资时的主要选择。2011年太平洋资产管理公司曾发起设立“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”，该计划拟募集资金40亿元，主要用于上海地产集团在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
三是保险企业独立开发。根据相关规定，保险企业不能参与商业住宅开发，但可以投资与保险业务相关的养老地产。新华保险就是通过成立子公司的方式开发养老地产，并注册了两家项目公司用于支持养老事业的发展。独立开发的优势是可以探索适合自身的模式，便于将经验向多个社区复制。
四是保险企业与养老地产开发企业联合开发。对于缺乏地产开发经验的保险企业而言，与养老地产开发企业合作可以获得优质的不动产投资项目，而保险企业充足的现金流，对养老地产开发企业构成吸引力。2013年12月，太平保险集团与大连万达集团签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作。
二、信托融资
（一）信托融资的特点
养老地产的资金需求量大，而项目的资金自平衡能力又较差，不能通过项目销售解决资金问题，此外，养老项目，尤其是在国家划拨土地时，非营利性养老设施或者不能做抵押、或者抵押率低，无法通过房地产开发企业常用的资产抵押解决资金问题。信托正可以依托信托制度优势和产品设计的灵活性，帮助养老地产项目解决融资问题。灵活的信托制度为养老地产融资带来了解决办法，使其在养老地产开发过程中的融资能发挥较大作用。
信托在融资中介入时点早、资金额度大、时间期限长、融资方式灵活等特点都有助于其在养老地产开发中发挥作用。例如信托可以通过成立信托计划募集资金，在土地摘牌阶段即以股权的形式为养老地产项目提供资金支持；此外在建设过程中，信托依然可以募集资金为其提供后续建设资金，信托以其灵活的制度优势可以为养老地产企业解决全程融资问题。信托公司能够整合运用几乎所有的金融工具，信托资金的运用范围横跨货币市场、资本市场、实业领域，投资方式涵盖债权、股权和二者之间的“夹层”以及各类资产的收益权。
（二）信托融资的方式
目前，信托公司主要有4种方式可以为养老地产开发企业提供专业的金融服务。
一是信托公司可以利用资金信托的方式，从社会上募集闲置资金投资于养老地产，取股权投资、债权融资以及进行财产权收益、购买等方式，为养老地产开发企业提供资金支持。
二是养老地产一般以租住为主，很大一部分产品不会出售的特点，就要求养老地产开发企业必须考虑平衡现金流的问题，信托公司可采用购买或者实现证券化的方式，提供持有期的养老地产的资金支持。
三是养老地产信托加保险，三方合作，将提供更强大的资金支持。养老地产开发企业可以从项目的选址、建设开始就与保险公司一起合作，为保险公司定制符合他们要求的产品，这样一种合作，将把整个项目的现金流完美结合。
四是随着三中全会提出了“改革完善农村宅基地制度”，土地流转信托也将进一步展开。养老地产最怕土地价格的高企，同时还要交通便利、配套服务完善。为有效降低养老地产的成本，最好的方法就是通过土地信托减少土地成本，使得开发企业的土地出让金变成分期交付。这样，开发中的养老地产也可以更多考虑适合中低收入阶层入住的产品，扩大覆盖范围。
信托助力养老地产，信托融资不仅有效弥补了传统间接融资仅覆盖项目建设期和经营期的局限，缓解养老地产项目融资难的困境，也通过服务养老地产实现了自身业务渠道的拓展。
三、私募基金融资
（一）私募基金融资的特点
随着养老养生产业需求的激增，养老地产将迅速崛起。除了传统的房地产开发企业之外，各路资本巨头一起卷入其中，包括一些中国最具实力的地产私募基金巨头已经开始聚焦这一潜力无限的市场。投资房地产私募，从性质上来讲属于财务投资，不是直接投资，这样不受政策限制，而且投资期限选择都比较灵活。而且私募基金是面向少数的、特定的对象募集，所以它的产品对这部分募集对象来说是有比较有针对性的，甚至可以说是为他们量身定做的产品，能够满足投资者的需求，获得投资者的认可。相对于被投资企业，地产私募基金开始自身定位为“金融顾问”的角色，把私募基金、银行贷款结合起来，为企业提供一揽子金融结构化产品。在项目高风险期，私募基金介入，等项目进入稳定期，他们与银行达成战略合作，让银行资金进入，他们再选择退出，从而提升项目整体收益。
从目前国家的政策来看，国务院5月9日发布了《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》，这个被业内俗称“新国九条”的文件将“培育私募市场”单独列出，强调说要“建立健全私募发行制度和发展私募投资基金”。“新国九条”对于中国金融市场的顶层设计非常重要，也为金融市场指明了方向，未来行业空间发展巨大，地产基金作为私募基金的分支，有可能迎来恢弘的发展。
（二）私募基金投资的方式
相比国外日趋完善的养老地产体系，国内明显还处于探索阶段，要让体系真正运转起来依然任重道远。而在这一过程中，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，运用创新思维探索中国环境下运作的养老地产盈利模式，协助房企做大、做强养老地产市场。目前市场上成型的养老产业投资基金多为养老地产项目开发方自行成立，以其庞大的资本实力向自建项目提供持续强大的资金支持，比如深圳平安不动产有限公司发起成立的杭州平安养老产业股权投资合伙企业，计划募集资金100亿元人民币，首期25亿元，其中平安集团认缴30%，社保基金认40%，普通合伙人认缴10%，其他投资者认缴20%。该基金投向浙江省桐乡市的平安养生养老综合服务社区项目，采取“租售并举”的模式进行经营。
四、结语
总之，随着中国人口老龄化的趋势不断加重，在养老服务社会化、养老设施集约化以及养老服务高端化的整体背景下，养老产业的社会需求将迅速增长。而且随着国家不断的出台支持和鼓励养老产业发展的政策，巨大的投资潜力会吸引越来越多的各路资本投资于养老地产。
参考文献：
1.国务院，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，国发〔2013〕35号，2013年9月6日
- 潘玉蓉，险企投资养老地产四大模式，证券时报网， 5月12日
- 解养老地产融资难题，信托可发掘产业链更多商机，大智慧阿思达克通讯社，2014年2月18日