指导律师：田韶卿
《合同法》对合同法定解除权的行使作了相应规定，并赋予了守约方合同解除的权利。但在房屋租赁纠纷中，若因房屋不符合消防验收条件导致合同目的无法实现，作为违约方的出租方是否有权解除租赁合同，合同解除后的损失赔偿范围包括什么，本文将就此进行探讨。
一、房屋不符合消防验收条件的房屋租赁合同效力
《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》([2003]民一他字第11号，2004年3月4日最高人民法院公布)在向云南省高级人民法院的答复中称：
“经研究认为：关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：
第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”
根据该规定，租赁的房屋因是否属于必须经公安消防机构验收直接影响租赁合同的效力。但因本文系探讨解除权的行使问题，而合同解除的前提是合同成立并生效，因此，本文在房屋租赁合同成立并有效的前提下展开论述。
二、出租方是否有权解除合同
承租方与出租方签订租赁合同后，若出租方之房屋因不符合消防规定而无法交付的，应当属于出租方不履行其合同义务的行为，此时，承租人可根据法律规定行使相应救济权利。
比如，根据《中华人民共和国合同法》（“《合同法》”）第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”此时出租方应当依照《合同法》第一百零七条之规定，根据承租人的请求承担上述责任。
但在例外情况下承租人亦非当然可要求出租人履行出租义务，如房屋因消防问题致房屋被查封致合同已无法履行，符合《合同法》第一百一十条规定：
“（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的情形，则承租人可以根本违约为由要求解除合同及赔偿损失。”
此时若出租人欲主动解除租赁合同关系，则应当就当下合同履行状况比照《合同法》第94条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”审查有无适用空间。
具体而言：
【情形一】
若出租房屋消防未通过验收的原因系由于不可抗力，则出租人基于《合同法》第九十四条可享有单方解除合同之权利，再结合《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”此时出租人可以通过通知的方式解除合同关系。
【情形二】
若出租房屋消防未通过验收系由于出租人未能完整履行合同义务导致，则出租人因违约导致合同目的无法实现，这种情况下，通常只有守约方享有单方解除权。此即《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条所称的“违约方不享有单方解除合同的权利。”
江苏省徐州市中级人民法院在（2019）苏03民终3790号民事判决中认为“在租赁房屋不符合《消防法》相关强制性规定及合同约定的交付条件的情况下，并非直接推定租赁合同无效，而是赋予了承租人合同解除权。” 江苏省徐州市中级人民法院在（2015）徐民终字第3259号民事判决中认为：“因上诉人不能履行提供消防验收合格的手续，导致被上诉人不能实现承租涉案房屋的合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故被上诉人要求解除合同应予支持。”
但《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条在之后又进行了但书规定：即使是出租人单方违约导致合同目的不能实现，只要出租人与承租人的合同关系满足《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定的三个前提和三个条件，即可以向人民法院起诉请求解除合同。
【三个前提】
- 合同为长期性合同；
- 形成了合同僵局；
- 不允许解除合同对双方都不利。
《租赁合同》一般为长期性合同；若出租人短期无法办理消防认证，承租人亦不愿解除合同，导致合同无法解除也无法继续履行，空置于此，则形成合同僵局；若发生上述情形，则出租人因不能交付，持续承担违约责任，承租人亦不能正常使用房屋，对双方皆属不利。
【三个条件】 - 违约方之违约行为非为恶意；
- 违约方继续履行合同，对其显失公平；
- 守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
如果出租人符合以下情形，则可以请求人民法院解除合同：
（1）出租人未能办理消防验收并非因故意获取非法利益；
（2）若要求出租人继续办理消防验收以满足交付条件将导致不公平结果；
（3）在出租人愿意以合理价格补偿承租人损失的情况下，承租人拒绝解除合同或提出远超应获利益的解除条件。
《最高人民法院公报》的案例新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案中认为：合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。
江苏省泰州市中级人民法院在(2020)苏12民终859号民事判决中认为：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：
（1）违约方不存在恶意违约的情形；
（2）违约方继续履行合同，对其显失公平的；
（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而较少或免除。
需要提示的是，承租方享有单方解除合同的权利并不意味着承租人可以无偿占用出租人房产，如果承租人占用出租人房产，此时应视为承租人同意继续履行合同，承租人应当依约支付租金。若承租人拒绝支付租金，那么承租人此种行为已构成根本违约，此时，出租人即有权解除房屋租赁合同。
综上，笔者认为：
首先，出租人应结合《租赁合同》之约定，对照合同现实状况，审查是否符合约定解除的条件；
其次，若出租人不能办理消防验收的原因为不可抗力，则出租人可依据《合同法》第九十四条单方解除合同；
再次，若出租人与承租人的租赁关系形成合同僵局，继续履行将对出租人产生严重不公平之结果，在出租人愿意提供合理解约条件的情况下，承租人仍不解除合同、要求高额解除条件的，出租人可依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，尝试向法院起诉请求解除合同;
最后，如存在承租人持续占有、使用租赁房屋而不交纳租金的情况，则出租人可尝试以承租人违约为由请求法院解除合同。
三、关于损失赔偿范围
如能解除合同，依据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”承租方和出租人根据过错情况，对合同解除的后果承担相应责任。如承租方对房屋不满足使用条件明知，未对房屋手续是否齐备尽审查义务，则承租方对合同的解除亦存在过错，应当对损失承担相应责任。
鉴于出租房屋不符合消防条件的过错主要在出租方，因此，出租方应承担主要赔偿责任，承租方有权要求出租方承担违约责任，赔偿相应损失，损失赔偿以承租人可提供相应证据证明其损失且不超过出租人预见范围为限，在合同解除与违约赔偿可以并存的情况下，损失赔偿的范围应为可得利益，即合同正常履行时，当事人可以获得的利益，包括当事人的缔约费用、履约准备费用必要交易成本（信赖利益）以及合同履行后可以获得的利益。
具体包括：
1、承租人预先缴纳的租金、押金及其利息
2、房屋装修残值
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，若装修事先经过出租方同意，则出租方应当赔偿装修残值。
广东省广州市白云区人民法院在(2018)粤0111民初9603号民事判决中认为：熊崧在承租涉案房屋后已进行了装修，并提供了广东省建设工程施工合同予以证实。该合同显示合同总价为180000元。虽然大酒店对该份合同的效力及项目提出异议，但未提供反证证实，故本院对于熊崧主张的该部分损失予以采信。
3、停产停业损失
因出租人原因导致租赁合同解除的，则承租人的损失主要是指经营利润损失，实务中这种损失主要表现为承租人在履行租赁合同期间正常经营的营业额收益，同时这种经营利润一般是指纯利润，即在计算方式上应当在营业收入的基础上，扣除各类税费、员工工资、装修费用等营业成本后的利润损失。
最高人民法院（2012）民一终字第67号民事判决书中，法院认为，“违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该可得利益损失须具有确定性，假定或者可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。企业经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。此外，数源公司如果要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需投入大量资金、人力、物力等成本。数源公司要求三维公司赔偿其全部经营利润亏损，将使数源公司在不需要继续投入任何经营成本的情况下，直接获取经营利润，超出了合同的履行利益和三维公司签订合同时可以预见的损失范围。”因此，承租方若主张经营利润损失，需举证证明其存在利润损失，且该损失须满足“确定性”原则。若利润损失有参照或可委托相关机构评估确定，则该部分利润损失很大程度会被人民法院支持。
如山东省济宁市中级人民法院在(2018)鲁08民终5311号民事判决中认为：根据一审法院委托评估机构作出的评估报告，因停业造成了台球室产生减员损失，损失数额为220841.68元，对此，梦圆开发公司亦应承担50%的赔偿责任，即梦圆开发公司应赔偿陈延伟因停业造成的减员损失110420.84元。
4、存货损失
要审查存货是否因租赁合同解除必然导致其损失，如存货是否具有保质期、是否可再被完整利用、是否会产生损耗、是否属于低值易耗品等因素，确认是否存在损失及损失与合同解除的因果关系，进而判断应当承担的损失赔偿责任。
如河南省高级人民法院在（2015）豫法民二终字第493号民事判决中认为：华辰酒店在使用诉争房屋期间，虽然存在违约行为，但因合同的解除华辰酒店也确实存在损失，其损失的数额作如下认定：房屋装修、设备及办公家具、低值易耗品等存货损失华辰酒店主张依据其单方评估的评估报告显示为633.4393万元。酌定支持其主张的35%，数额为221.7037万元。
5、承租人事先进行的其他投资损失
如经营用具损失等。如甘肃省高级人民法院在（2011）甘民二终字第49号民事判决中认为，因合同解除给华亭电信公司造成的损失为：石萍梅支付华亭电信公司租赁费40000元、华亭电信公司返还石萍梅保证金20000元，赔偿石萍梅装潢装修残值298995.40元、添置的经营用具残值222887元，赔偿石萍梅餐厅停业损失、北楼一层靠西门店未交付造成的可得营业利润损失共计974918元，以上五项合计1516800.40元。
6、承租人为了实现其债权所支出的费用
例如公证费、评估费。如江苏省徐州市中级人民法院在(2018)苏03民终5769号民事判决中，判令违约方承担的损失为：1612142元投资财物损失+9万元停业看管人员工资+12600元保全公证费+3000元财产现存价值的评估费。
综上，笔者认为若出租人与承租人未就违约责任进行约定，而合同因确实无法履行而解除的，出租人应当归还承租人已缴纳之租金、押金以及占有承租人资金期间产生的利息；承租人如果对承租房屋有投资的，出租人应当按照过错依比例承担损失，例如装修损失、停产停业损失、存货损失、经营用具损失等；若承租人以诉讼方式要求出租人承担赔偿责任的，出租人有可能承担因此产生的相关费用，例如公证费、评估费。
整体而言，依照法律一般规定的情形，出租人不享有单方解除合同权，只有在特殊情形（例如合同无法履行系因不可抗力、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定的“合同僵局”情形）下，出租人享有单方解除或起诉解除之权利。
至于赔偿责任，则可能包括三部分，一是已经收取的承租人的资金及相应利息，二是按照过错比例承担承租人先期投资的损失，三是承租人为实现其债权而付出的公证费、评估费。