租赁合同纠纷仲裁案
一、案例基本信息采集
案例类型：国内仲裁案例
业务类别：租赁合同纠纷
检索主题词：厂房租赁；租赁合同
编写作者：苏琦
二、案例正文采集
【案情简介】
申请人与被申请人于2017年5月20日签订《厂区承租合同》约定，租赁范围为XX市XX厂区31亩及某路交叉口以东路北42亩土地，租赁期限为2017年6月1日至2019年5月31日止，年租金为人民币（以下币种均为人民币）60万元。合同签订后，被申请人于2017年6月底向申请人交付了上述租赁物。申请人于2018年2月12日向被申请人支付租赁费60万元。合同签订时，被申请人向申请人出示了XX村委会出具的《住所证明》中载明：“XX有限公司，经营场所位于山东省XX市XX区巨峰镇李家庄村，共有厂房办公楼占地31亩，土地产权归XX村所有。以上土地设计用途为办公、生产用。”后，案外人A农商行持某市中级人民法院于2015年11月30日作出《执行裁定书》（内容为：将XX厂区相关厂房、机械设备交付A农商行抵偿债务，财产权自裁定送达A农商行时转移。双方均认可前述抵债标的物即为申请人与A农商行签订《厂区承租合同》中所涉31亩租赁物）。2018年5月3日申请人与案外人A农商行《厂区承租合同》，该合同项下租赁范围为XX厂区31亩土地，租赁期限为2017年11月30日至2019年11月29日止，年租金为40万元。申请人分别于2018年9月26日、2019年4月1日向A农商行支付租赁费40万元和20万元。
申请人认为，被申请人违反了《厂区承租合同》第1条“甲方（被申请人，下同）声明拥有本条所述厂区场地的所有权及相应的土地所有权或使用权，该所有权及使用权无瑕疵，如有瑕疵，甲方愿意承担瑕疵担保责任。甲方保证在本合同签署之时及履行过程中，场地不存在被相关部门查封、扣押的风险。”之约定，未能按此约定向申请人提供符合合同约定的租赁厂区，构成根本违约，请求裁决被申请人返还申请人租赁费60万元及违约金5万元（至实际支付之日止），并承担本案仲裁费用。
被申请人认为，其并不知晓与申请人曾在2017年5月20日签订《厂区承租合同》事宜。该合同签订时，被申请人的法定代表人及股东均为韩XX，合同项下事宜均由韩XX签字经办。而被申请人现任法定代表人徐XX在2018年5月2日以受让方式取得韩XX持有的公司90%股权，并通过法定代表人变更成为被申请人的现任法定代表人。因此，被申请人现任法定代表人对涉案租赁合同的签订及履行情况并不知情。
【争议焦点】
1.本案合同的效力。
2.本案被申请人是否构成根本违约从而需要返还租赁费并支付违约金。
【裁决结果】
被申请人将申请人因与法院生效裁定确认的产权人重新签订合同而导致重复支付的租金部分退还给申请人。
【相关法律规定解读】
1.无权处分的合同不因无权处分而当然无效。
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百一十一条明确了不动产无权处分可以使用善意取得制度；第五百九十七条规定因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。可见无权处分即便处分的是所有权，也并不因无权处分而导致合同当然无效。因此本案当事人双方的租赁合同并不因被申请人的无权处分而无效。
一、案例基本信息采集
案例类型：国内仲裁案例
业务类别：租赁合同纠纷
检索主题词：厂房租赁；租赁合同
编写作者：苏琦
二、案例正文采集
【案情简介】
申请人与被申请人于2017年5月20日签订《厂区承租合同》约定，租赁范围为XX市XX厂区31亩及某路交叉口以东路北42亩土地，租赁期限为2017年6月1日至2019年5月31日止，年租金为人民币（以下币种均为人民币）60万元。合同签订后，被申请人于2017年6月底向申请人交付了上述租赁物。申请人于2018年2月12日向被申请人支付租赁费60万元。合同签订时，被申请人向申请人出示了XX村委会出具的《住所证明》中载明：“XX有限公司，经营场所位于山东省XX市XX区巨峰镇李家庄村，共有厂房办公楼占地31亩，土地产权归XX村所有。以上土地设计用途为办公、生产用。”后，案外人A农商行持某市中级人民法院于2015年11月30日作出《执行裁定书》（内容为：将XX厂区相关厂房、机械设备交付A农商行抵偿债务，财产权自裁定送达A农商行时转移。双方均认可前述抵债标的物即为申请人与A农商行签订《厂区承租合同》中所涉31亩租赁物）。2018年5月3日申请人与案外人A农商行《厂区承租合同》，该合同项下租赁范围为XX厂区31亩土地，租赁期限为2017年11月30日至2019年11月29日止，年租金为40万元。申请人分别于2018年9月26日、2019年4月1日向A农商行支付租赁费40万元和20万元。
申请人认为，被申请人违反了《厂区承租合同》第1条“甲方（被申请人，下同）声明拥有本条所述厂区场地的所有权及相应的土地所有权或使用权，该所有权及使用权无瑕疵，如有瑕疵，甲方愿意承担瑕疵担保责任。甲方保证在本合同签署之时及履行过程中，场地不存在被相关部门查封、扣押的风险。”之约定，未能按此约定向申请人提供符合合同约定的租赁厂区，构成根本违约，请求裁决被申请人返还申请人租赁费60万元及违约金5万元（至实际支付之日止），并承担本案仲裁费用。
被申请人认为，其并不知晓与申请人曾在2017年5月20日签订《厂区承租合同》事宜。该合同签订时，被申请人的法定代表人及股东均为韩XX，合同项下事宜均由韩XX签字经办。而被申请人现任法定代表人徐XX在2018年5月2日以受让方式取得韩XX持有的公司90%股权，并通过法定代表人变更成为被申请人的现任法定代表人。因此，被申请人现任法定代表人对涉案租赁合同的签订及履行情况并不知情。
【争议焦点】
1.本案合同的效力。
2.本案被申请人是否构成根本违约从而需要返还租赁费并支付违约金。
【裁决结果】
被申请人将申请人因与法院生效裁定确认的产权人重新签订合同而导致重复支付的租金部分退还给申请人。
【相关法律规定解读】
1.无权处分的合同不因无权处分而当然无效。
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百一十一条明确了不动产无权处分可以使用善意取得制度；第五百九十七条规定因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。可见无权处分即便处分的是所有权，也并不因无权处分而导致合同当然无效。因此本案当事人双方的租赁合同并不因被申请人的无权处分而无效。