建设工程优先受偿权起算日如何确定？

建设工程价款优先受偿权是《合同法》第二百八十六条赋予承包人在发包人逾期不支付工程价款的情况下，以该工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）中认定了建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，最大限度的保证了承包人工程价款的收回。但是，《批复》中对该优先权却仅仅规定了六个月的行使期限，稍不注意就会丧失优先权，导致建设工程承包人的优先权丧失。鉴于优先权的六个月行使期限是除斥期间，为确保在法定期限内行使优先权，依法保障承包人的利益，如何计算优先权行使期限的起算点这一问题就显得十分重要。
最高人民法院在《批复》中规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。这条规定原则性比较强，面对实践中纷繁复杂的施工合同履行情况，该条规定存在明显的不足和漏洞。同样，最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知（以下简称《纪要》）（法办〔2011〕442号）中规定了非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人请求行使优先受偿权的期限，自建设工程实际竣工之日起计算；如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。
综合以上规定，对建设工程优先受偿权行使期限的起算点应以《批复》的规定为基础，同时参照《纪要》的精神。具体情况如下：
在建设工程实际竣工的情况下，工程价款优先受偿权的起算时间为“建设工程竣工之日”，其权利行使期限为实际竣工之日起六个月内。
而实际竣工之日则可以参考最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十四条之规定，即对实际竣工日期有争议的，以
●
建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
●
承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；
●
建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
1、其中，第（一）项规定比较普通，也是正常的建设工程结算步骤，在此不作过多赘述。
2、对于第（二）项，承包人在提交竣工验收资料后，经常会遇到发包人拖延验收的情况，在这种情形下，因为发包人的恶意行为，对于承包人索要工程款的权利行使实际是形成巨大阻碍的。但是，司法解释规定了承包人提交竣工验收报告之日为竣工日期，则从此日起，承包人有六个月的优先受偿权行使期间。
江苏省高级人民法院出具的（2015）苏民终字第00404号民事判决书，对优先受偿权问题阐述道：山冉公司于2014年4月29日向金厦公司递交竣工验收申请报告，金厦公司收到后并未提出该报告不符合要求，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案中，2014年4月29日可视为涉案工程竣工时间，山冉公司于2014年7月3日起诉要求给付要求工程款并主张优先受偿权，符合法律规定，故本院予以支持。
综上可见，承包人提交竣工验收材料之日可以视为建设工程优先受偿权起算日之一。
3、对于第（三）项，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
在现实当中，有不少发包人一方面恶意拖延竣工验收，但另一方面，又会积极向客户出售在建工程，在建成之后，立即将建设工程交付业主使用。（（2017）最高法民终655号）
在此情况下，最高人民法院出具的（2015）民一终字第379号民事判决书，对优先受偿权问题阐述道：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。本案中，双方建设工程施工合同约定的竣工日期为2013年10月20日，此时工程并未施工完毕，直至华冶公司向一审法院起诉时，御园一期工程尚未通过竣工验收，但已于2015年1月交付业主使用。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三项规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。一审法院据此认定御园一期工程的竣工日期为2015年1月，以及华冶公司行使建设工程价款优先受偿权并未超过六个月的期限，并无不当。”
最高人民法院在（2017）最高法民申1638号民事裁定书中如是写道：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第一款第三项规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”本案工程尚未竣工验收，但已经交付使用，且合同约定的竣工日期即2012年11月16日之后建苑公司尚未退场，故应以建苑公司退场日期，即2014年6月22日为竣工日期，建苑公司行使优先受偿权应自此起算六个月。建苑公司于2015年3月3日起诉主张优先受偿权已经超过法定期限。建苑公司主张本案以一审调解书确定的解除时间为行使优先受偿权的法定期限起算点，缺乏事实和法律依据，该理由不成立。
由此可见，建设工程未经竣工验收，转移占有之日也是建设工程优先受偿权起算日之一。承包人退场，将工程交付于发包人使用，则承包人退场之日也有可能会视为建设工程转移占有之日。
但是，这种情况下也有例外，即特殊工程，如公路。对于公路的验收，应适用中华人民共和国交通运输部（以下简称交通部）于2004年3月31日颁布并于2004年10月1日施行的《公路工程竣（交）工验收办法》（以下简称验收办法）来评判案涉工程的竣工与否。该办法第四条规定：公路工程验收分为交工验收和竣工验收两个阶段。交工验收是检查施工合同的执行情况，评价工程质量是否符合技术标准及设计要求，是否可以移交下一阶段施工或是否满足通车要求，对各参建单位工作进行初步评价。竣工验收是综合评价工程建设成果，对工程质量、参建单位和建设项目进行综合评价。第十六条规定：公路工程进行竣工验收应具备以下条件：（一）通车试运营2年后；……。
最高人民法院在（2016）最高法民申1281号民事裁定书中说道：本案中案涉公路于2007年6月28日正式通车并试运营至今，但并未办理任何竣工验收手续，竣工交付使用并不等于竣工验收合格，故案涉公路虽已运行通车满2年，但在未经法定竣工验收程序的情况下，不宜适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条关于“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”的规定认定中人公司、新兴公司的优先受偿权已超过行使期限。”由此可见，对于特殊工程，即使转移占有，也不能认定即从转移占有之日就开始计算优先受偿权，仍应以取得竣工验收报告之日为优先受偿权的起算点。
对于承包人而言，留存施工过程中获取的每一项材料，尤其是竣工验收，结算文件，签证变更等具体影响到工期，价款的文件，提前做好防范预备工作，为可能发生的纠纷做足准备。