“建设工程价款优先受偿权”有新变化啦！

如何界定“建设工程价款优先受偿权”行使期限、期限起算点、行使范围，在司法实务中，时常是建设工程施工合同纠纷案件中的争议焦点，同时在理论研究领域，也是专家学者的研究热点。2020年12月29日，最高人民法院发布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》，对建设工程价款优先受偿权的规定作出了一些修改。
一、明确了承包人的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权
“第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
增加这一规定的立法原理在于承包人的工程价款中有相当一部分是承包人应当支付的工人工资，优先保障工人获取劳动报酬的权益，以维护劳动者的利益，也是立法者追求社会公平正义价值取向的体现。厘清各种权利的清偿顺序在破产清算和破产重整程序中也尤为重要。
二、将承包人建设工程价款优先受偿权的行使期限由“六个月”修改为“十八个月”，沿用了 2019年01月03日发布的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》规定的建设工程价款优先受偿权的起算时间，即自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
“第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
2002年6月20日发布《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”司法实务中，建筑工程普遍存在抵押担保，也经常出现结算拖沓而导致结算期限延长的情形，适用“自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”的起算点，容易出现承包人因未及时起诉主张优先受偿权，因行权期限过期而丧失优先受偿权，导致承包人不能支付工人工资，从而引发社会稳定问题。为解决上述问题，2019年01月03日发布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》将起算点修改为自发包人应当给付建设工程价款之日起算，延后了行权期限的起算点。
现司法解释将建设价款优先受偿权的行使期限延长至18个月，符合建设工程施工合同的履行特点，进一步维护了建筑施工单位的合法权益。
三、增加了“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”的，装饰装修工程的承包人才可请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿，同时删除了“但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”的内容。
第三十七条“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
四、对原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号第二条进行了实质性的废止，即废止了“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。
自2021年1月1日起，如承包人所承建房屋的权利人仍登记在发包人（建设单位/开发商）名下，则承包人有权对抗已经交付全部或者大部分购房款项的购房人（消费者），进一步提升了承包人的建设工程价款优先受偿权权能，进一步保护了施工单位的合法权益。由此引发的购房人（消费者）与建设单位（开发商）之间的纠纷，消费者需要通过行使债权请求权途径解决，即向法院起诉请求开发商返还房款，并承担违约责任。
附：建设工程价款优先受偿权的法律演变
2012年12月28日发布《中华人民共和国合同法》（已失效）明确了承包人的建设工程价款优先受偿权。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2002年6月20日发布《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号（已失效）首次明确工程价款优先受偿权不得对抗商品房买受人的情形，以及行使期限为六个月。
第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
第三条 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
第四条建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
2019年01月03日发布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（已失效）延续建设工程价款优先受偿权的行使期限为六个月，但将起算点修改为自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
第十七条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第十八条 装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。
第十九条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第二十条 未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第二十一条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
第二十二条 承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
第二十三条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
2020年05月28日发布《中华人民共和国民法典》（现行有效）
第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2020年12月29日发布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（现行有效）将建设工程价款优先受偿权的行使期限由六个月延长至十八个月。
第三十五条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第三十七条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第三十八条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第三十九条 未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第四十条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
第四十二条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。