居住权重磅回归《民法典》

“再婚后老伴儿去世，房子由老伴儿的儿女继承。若老伴儿的子女要将我赶出房子，我该怎么办？”
“我和前夫离婚后，房产对半分。我是否可以继续居住在房子里，直到找到新的住所？”
……
这些问题，随着《中华人民共和国民法典》（以下简称“《《民法典》》”）的问世将迎刃而解。《民法典》物权编新增“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人住宅，以满足自身稳定的生活居住需要。本文着重从居住权的立法背景、居住权的界定、取得方式及消灭、居住权与住宅租赁权的异同以及司法实践中应注意防范的潜在风险等方面，为大家解说。
居住权立法背景
居住权的立法之路，随着中国产权环境变化而多有起伏。2005年7月10日，在全国人大常委会办公厅公布的《中华人民共和国物权法（草案）》征求意见稿中首次将居住权提出来，并专设一章、十一个条文，予以规定。但考虑到计划经济时代，居住权与公房供给联系在一起，居住权人的子女甚至可以“继承房子”，哪怕没有产权。商品房时代来临后，所有权逐渐吸纳居住权，居住权重归产权体系下的一种特别用益物权，只要产权明晰，居住权这一微观层面的他物权就毫无特别规定的必要。因此，在2007年3月16日十届全国人大五次会议正式审议通过的《物权法》所规定的制度中并没出现居住权的身影。
随着经济社会的变革，居住权从其狭隘的用益物权中走出，越来越多赋予了保障权的时代进步意义。2017年，中国共产党第十九次全国代表大会中明确提出，要加快建立多主体供给 、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也为公租房和老年人以房养老提供法律保障。居住权最终重磅回归《民法典》，被正式确立下来。
居住权的界定
所谓居住权，是指自然人依据合同或遗嘱而取得的，对他人的住宅进行占有、使用，以满足生活居住需要的一种用益物权。其主要功能不在于对房屋经济价值的利用和收益，而是基于生活目的对房屋使用价值的利用，其主体往往是妇女、老人、未成年人等社会弱势群体。因此，居住权具有浓厚的社会保障性质。其特征在于：
第一，目的限定。居住权的目的是为了满足生活居住的需要，而不包括用于生产经营活动。
第二，权利主体限定。居住权人只能是自然人，而不包括法人或者非法人组织。值得注意的是为居住权人设立居住权的主体，既可以是自然人的，也可以是法人或者非法组织的。
第三，居住权以他人的房屋为标的物。居住权是在以他人房屋上设立的用益物权，必须以他人房屋为标的物，且必须为住宅，商铺等不能设立；
第四，以无偿为原则。之所以以无偿设立为原则，主要就是考虑到居住权的设立主要是在家庭成员之间，基于亲情关系，故此原则上无偿的。但当事人另有约定的除外。
第五，处分上限定。依据369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。这实际上就强调了居住权的人身属性以及目的属性，即专属于居住权人，而且只能是满足其居住生活的需要，而不能用来牟利或转让给他人。
居住权的取得方式
1、订立居住权合同并登记设立。依据《《民法典》》第367条，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期间；解决争议的方法。《《民法典》》第368条规定，通过居住权合同设立居住权的，当事人应当共同向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。
2、通过遗嘱方式设立居住权，即住宅的所有权人通过遗嘱，在自己死后为他人设立居住权。依据《《民法典》》第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”
居住权的消灭情形
除了一般的物权消灭的事由如作为物权客体的不动产灭失外，《《民法典》》第370条规定了居住权两项特殊的消灭事由为：1、居住权期限届满，权利人未续期或未能成功续期的；2、居住权人死亡，因居住权不能继承，故此归于消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
居住权与住宅租赁权的异同
居住权和住宅租赁权虽然都属于针对住宅进行占有、使用，以满足生活居住需要的权利，但二者存在明显的区别：
1、权利性质不同。居住权属于用益物权，而住宅租赁权是债权。
2、设立方式不同。居住权可以通过合同设立，也可以通过遗嘱设立，且以登记为居住权的生效要件，即不登记，居住权不产生法律效力。住宅租赁权是依据租赁合同而产生的合同债权，不以登记为生效要件或对抗要件。居住权原则上是无偿设立的，除非当事人另有约定。住宅租赁合同多是有偿合同。
3、权利主体不同。居住权人只能是自然人，住宅租赁权人可以自然人、法人或者非法人组织。
4、权利内容不同。居住权具有专属性，不能转让、继承，居住权人死亡的，居住权就消灭。设立了居住权的住宅，也不得出租。住宅租赁权作为债权则不具有专属性，可以转让和继承，租赁权人死亡的，住宅租赁权并不因此就消灭。经过出租人同意，承租人可以将住宅进行转租（《《民法典》》第716条）。
5、存续期限不同。住宅租赁权属于租赁权的一类，而依据《《民法典》》第705条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的， 超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
司法实践中应注意防范的潜在风险
1、当事人设立居住权时，应在居住权设立合同中约定居住权是否有偿、有偿资金如何支付、是否允许居住权人出租房屋，并在合同中约定可以和居住权人共同生活人员的范围、是否允许居住权人装修和重建房屋、是否可以在一套房子上设立多个居住权以及居住权消灭的情形。
2、依据《民法典》369条规定，设立居住权的住宅一般不得出租，但居住权并未完全限制房屋所有权人对房屋进行出售、抵押。因此，这种居住权和所有权的分离，势必会对房屋的流通产生一定影响。因此，从2021年1月1日《民法典》施行后，大家购买二手房、办理抵押担保、诉讼、租赁房屋时，必须先到不动产登记部门查询房产上是否设立有他人的居住权，并查看居住权的期限。
3、防范债务人有可能为逃避债务在房屋上设立居住权，所以，寄希望国家能及时出台细则防范此类风险。
虽然关于居住权的细则还有待于今后立法的进一步完善，但是《《民法典》》首次从基本法的层面确立居住权，是对人权的保障，是法治的进步，具有划时代的意义。