浅析房屋租赁市场的法律规制 ——以“蛋壳公寓事件”为例

内容提要
2020年11月16日，“蛋壳公寓即将破产“的消息登上微博热搜，引起了大量房东和租客的恐慌，虽然蛋壳公寓官方及时进行澄清，但自10月开始已出现拖欠房租现象。实际上，从2019年起，房屋租赁公司的集体倒闭和跑路，已经导致房东和租客的大规模维权，亟需国家出台相关措施进行调整。
一、房屋租赁市场的现状
近年来，长租公寓作为一种新型房屋租赁方式，使房东无需花费大量时间和精力管理房屋，租客获得更多选择余地和租后服务，房屋租赁公司从中获得较高差价这样一个三方共赢的背景下，催生了房屋租赁市场的繁荣。但在规模扩大的同时，国家相关法律法规处于滞后状态，导致长租公寓市场“暴雷事件”频发，引起社会公众的广泛关注。一方面，房屋租赁与群众生活息息相关。随着市场经济的不断发展，人口流动增大，越来越多的人涌入城市，使得房屋租赁市场需求巨大。另一方面，房屋租赁公司如雨后春笋般出现，为了占领市场份额，部分租赁公司采用“高进低出”、“长收短付”的模式维持公司运作，但这种经营模式缺乏监管，抗风险能力弱，一旦出现资金链断裂或者不可抗力等情况，就会难以维持，在房屋租赁公司倒闭或跑路的情况下，最终损失将由房东和租客承担。
二、房屋租赁市场中存在的法律关系问题
（一）长租公寓方与房东之间的法律关系问题
长租公寓方与房东之间有的是《房屋出租委托代理合同》或《资产委托管理服务合同》，有的则是《房屋租赁合同》，那么长租公寓方与房东之间到底是委托关系还是租赁关系，笔者通过查询中国裁判文书网的大量案例，总结出司法实践中两种主流观点：
观点一：长租公寓方与房东之间属于委托关系
案号：四川省成都市成华区(2019)川0108民初8215号，方力诉邝松房屋租赁合同纠纷
法院裁判：法院认为，邝松（房东）与乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》并向乐伽公司出具《授权委托书》，委托乐伽公司代为签订房屋租赁合同并收取租金、押金等费用，其后乐伽公司以管理人名义就案涉房屋与方力（租户）签订了相应《房屋租赁合同》并收取方力支付的押金及租金47138元，同时，方力在签订《房屋租赁合同》时并通过微信与邝松就相关出租事宜进行了确认，据此，方力与邝松之间的房屋租赁关系依法成立并生效，该《房屋租赁合同》系方力与邝松的真实意思表示，依法应受法律保护。
笔者认为：本案被告（房东）与乐伽公寓之间签订的系租赁合同，但被告又向乐伽公寓出具了授权委托书，委托乐伽管理公司对房屋的使用权益、出租权利及管理维护权益，合同的性质不能单纯地以名称来确定，应当结合合同双方权利义务内容来判断，具体到本案件，双方形成的法律关系更符合委托关系。
观点二：长租公寓方与房东之间属于租赁关系
案号：浙江省杭州市余杭区（2019）浙0110民初17762号，吴国予诉南京乐伽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷
法院裁判：法院认为，原、被告签订的《房屋出租委托代理人合同》，其名为委托合同，实质系房屋租赁合同，其租赁合同内容系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应予认定有效，双方应依约履行各自的义务。在合同履行过程中，因被告自接收房屋起一直未按约支付租金，构成根本性违约，因而原告要求解除合同中租赁的关系，理由正当，于法有据，应予支持。
笔者认为：虽然长租公寓方与房东之间的合同名为委托合同，但是从双方的权利和义务以及合同的内容来看，合同约定的是房东将租赁房屋交付给长租公寓方，长租公寓方最主要的义务是向房东按照固定期限每月支付固定租金，长租公寓方与房东之间应当属于房屋租赁关系。
对于房东和长租公寓方到底属于何种法律关系不能一概而论，因为个案中事实不同，案件的证据也不一样，要具体情况具体分析。如观点一的案例，原告提供的授权委托书和与房东之间的同意书，能够证明租房时房东和租户均知道对方的身份，双方构成租赁关系，房东与公寓方构成委托关系。而在观点二的案例中，并未出现授权委托书及同意书等证据材料，依据合同内容以及法院调查的事实，判断长租公寓方与房东之间属于租赁关系。因此，长租公寓方与房东之间存在何种法律关系，除了看长租公寓方与房东之间的合同内容外，还需按照个案之间的不同证据来判断决定。
（二）房东是否可以解除与长租公寓方的合同
无论长租公寓方与房东之间的合同是委托合同还是租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定：“当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以蛋壳公寓和房东签订的合同，合同明确约定“蛋壳公寓方迟延交付租金满15个工作日的，房东有权单独解除合同”属当事人约定行使单方解除权的条件，当解除条件成就时，房东就可以解除合同。
另《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款表明，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。因此，房东应当将解除合同的通知送达给对方，通知到达时合同解除。
（三）房东解除与长租公寓方的合同后可否收回房屋
1.房东是否有权收回房屋的问题
此问题需按照长租公寓方与房东之间的法律关系进行论证。若长租公寓方与房东之间属于委托关系，根据《中华人民共和国民法典》第九百一十九条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第九百二十六条第一款规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”因此，受托人的在委托权限内行使的行为的法律后果应由委托人承担，即如果房东委托长租公寓方将房屋出租给租客，长租公寓方行使代理行为出租房屋给租户，该出租行为本质上是房东的出租行为，若租客不存在法定或者约定的违约行为，房东无权提前收回房屋。
若长租公寓方与房东之间属于租赁关系，长租公寓方与租客之间系转租。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因此，长租公寓方迟延支付租金的，出租人可依约解除合同，也可以依法催告合理期限内支付租金，经催告后仍不能支付的，出租人可解除合同，合同解除后出租人依法享有收回租赁物的权利。
2.房东如何收回房屋的问题
虽然房东在一定情况下享有收回房屋的权利，但长租公寓暴雷事件极易引发群体冲突，在“蛋壳公寓事件”中，多地房管局和住建局均发布关于加强住房租赁行业监督管理的紧急通知，要求保障住房租赁双方的权益，化解房屋租赁市场的风险。无论如何，房东收回房屋的行为应当合理合法地进行，不应通过强硬手段来驱赶租客，必要时可通过诉讼途径解决。
三、完善房屋租赁市场的法律建议
（一）完善房屋租赁市场法律法规和标准，做到有法可依
自2015年起，中共中央、国务院及住建部等部门先后出台一系列鼓励发展租赁市场的政策，如国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、住建部、发改委等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等，对促进租赁市场发展起到了积极作用。但是，这些规定多为对行业的鼓励性政策措施，对出租机构责任、出租房环保标准、租赁金融产品等并没有明确规定，导致在实际运营中无章可循，违规“租金贷”、公寓装修污染问题频发。因此，公众建议加快住房租赁条例或有关租赁专门立法的出台，让公寓租赁行业发展有法可依，规范从业机构和人员行为，严厉打击未向租赁人明示的“租金贷”等违法违规、欺骗经营等行为；加快完善租赁硬件设施安全性、宜居性国家标准制定，要求租赁机构严格执行，对违规机构依章处理，及时清除影响行业健康发展的不良因素。
（二）加快建立公寓租赁公共数据信息平台，加强行业监管
目前，长租公寓行业尚未建立行业公共数据信息平台，政府主管部门不能及时掌握公寓租赁的实际情况，信息不对称导致监管滞后，少数机构囤积房源、人为炒高市场租金。针对目前困境，建议由各地主管单位或行业协会主导、主要租赁机构参与，尽快建立公寓租赁行业公共数据信息平台，并接受政府主管部门实时监管。政府主管部门应强业务监管，对不主动申报房源和租赁信息的，予以信用警示或计入黑名单，对少数租赁机构集中大量房源但较长时期不对外出租的及时约谈，提前对囤积房源、虚假房源等行为进行预防并严格处理，稳定市场供求关系和消费者预期。
（三）通过信用管理与市场实现优胜劣汰，建立信用评价体系
目前，长租公寓行业进入门槛较低，企业良莠不齐，不少企业冲着吸引资本的目的进入市场，不诚信经营，不重视服务质量。同时，长租公寓的运营特点决定了其前期投入较大，资金回报周期长，导致经营成本较高，租金差成为企业的主要收入来源。也有一些公寓运营机构试图通过创新服务理念、建立社群消费、组织各种活动等服务获得增值收入，但从实际效果来看，其产生的收入和利润较为有限。在盈利存在不确定性前提下，一些租赁机构便通过“租金贷”等方式解决资金问题、通过巧立名目额外收费，导致租赁纠纷不断。为解决此类问题，建议尽快建立公寓租赁行业信用评价体系，对企业的信息披露、诚信经营等纳入信用评价考核指标。对合法合规经营、履行环保、宜居标准的租赁企业，予以实质性政策支持，如财政与税收奖励、优先支持参与政府公租房项目运营等，合理降低住房租赁机构运营成本，完善房屋租赁税收政策，将长租公寓企业的改造成本、装修成本、代收代缴的水电费以及利息支出扣除或将投资采取一定期限扣除折旧，使租赁企业取得合理收益预期，实现行业良性循环。
（四）加强对租赁公寓行业的政策支持，多渠道增加租赁供给
目前，租赁市场存在的竞争乱象主要原因之一在于供求不平衡，一二线城市中高端公寓需求越来越大，但是供给没有及时跟上，导致优质房源紧缺，少数机构利用资本力量垄断市场，进一步加剧供求矛盾，进而产生一系列问题。针对目前这种情况，建议进一步调整城市供地结构，加快盘活存量用地，将土地供应更侧重于租赁住房，出台个人租赁收入所得税减免等积极政策，鼓励数量庞大的居民闲置住房通过专业租赁机构对外租赁。
参考文献：
[1]王静文.住房租赁市场发展与金融支持[J].中国金融.2018（10）
[2]陈伯庚.规范租赁重在创新监管[J].上海房地.2017（12）
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