建设工程价款优先受偿权的权利主体、行使条件及行使方式

一、问题的提出
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建工司法解释一》）第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。上述规定设立了建设工程价款优先受偿权制度，目的系以间接方式优先保护农民工工资，但时间中关于建设工程价款优先受偿权的行使尚有不少争议，包括权利主体、行使条件、行使方式等，本文就此予以解析。
二、建设工程价款优先受偿权的性质
关于建设工程价款优先受偿权性质的界定，目前在理论与实践上存有不少争议，主要有三种不同观点：
一是留置权说。理由在于建设工程合同性质上属于承揽合同，根据《民法典》第八百零八条之规定，建设工程施工合同可适用关于承揽合同的规定，即可以根据《民法典》第七百八十三条规定实际扩大留置财产的范围,使得建设工程合同的债权人对不动产同样可以行使留置权，但该理论的问题在于，根据《民法典》第四百四十七条之规定，留置权的行使对象仅限为动产，而且留置权的行使需以占有为前提，但很多承包人并不具备该前提。
二是法定抵押权说，但该观点显然与物权法定之观点相矛盾，而且不动产抵押需经登记方可设立，但建设工程价款优先受偿权无需登记。
三是优先权说。司法实践中部分法院即持有此种观点，如（2017）云民终1003号一案中，云南高院即认为建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，理由是：建设工程价款优先受偿权只需符合法定条件即可成立，无需另行登记；另外我国其他法律也规定有各种类型的优先权，如《企业破产法》、《民事诉讼法》等。
相较而言，笔者更认可优先权说的观点，因为建设工程价款优先受偿权本就系立法者基于保护农民工工资的特殊考量，为追求实质公平而赋予特定主体某种权利优先予以保护的法律效力，因此，建设工程价款优先受偿权属优先权性质更具有合理性。
三、建设工程价款优先受偿权的权利主体
根据《民法典》第八百零七条之规定,承包人享有建设工程价款优先受偿权，而承包人包括勘察人、设计人和施工人，施工人则包括直接与发包人建立合同关系的施工人、转包合同和分包合同的施工人，那么上述主体是否都享有建设工程价款优先受偿权呢？
（一）勘察人、设计人不享有建设工程价款优先受偿权
如前所述，建设工程价款优先受偿权的立法初衷系保护农民工的工资利益，农民工的劳动成果物化为建筑工程，所以理应对农民工的物化劳动成果予以优先特别保护，因此，勘察人、设计人不享有建设工程价款优先受偿权。
（二）实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条之规定，“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定，显然与发包人没有合同关系的实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。
另外，实践中最高法院也多持此种观点，如在（2019）最高法民再258号、（2019）最高法民申2852号、（2018）最高法民申5769号等案件中，最高院均认为根据法律及相关司法解释规定，行使优先受偿权的主体应仅限于建设工程承包人，现行法律及司法解释并未赋予实际施工人享有建设工程价款优先受偿的权利。
四、合同效力是否影响建设工程价款优先受偿权的行使？
目前该问题存有争议。一种观点认为建设工程价款优先受偿权的行使受合同效力的影响，合同无效后，承包人要求发包人给付对价的权利性质已经发生了变化，不再是合同之债，而是获得损失赔偿的权利；另一种观点认为，即便合同无效，但工程质量经验收合格的，依照《民法典》第七百九十三条“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”之规定，承包人依然可以去主张工程款，因此当然享有工程价款优先受偿权。
司法实践中，最高院在（2019）最高法民终255号、（2019）最高法民终314号案件中，均认为建设工程施工合同无效并不影响优先受偿权的行使。
五、建设工程优先受偿权的客体不包含建设用地使用权
由于我国实行“房地一体”原则，因此承包人行使建设工程价款优先受偿权而对建设工程进行拍卖的，建设工程及工程范围内占用的土地使用权显然应一体拍卖，那么建设用地使用权所对应的拍卖价款是否在承包人优先受偿的范围之内呢？
笔者认为建设用地使用权所对应的拍卖价款不在承包人优先受偿的范围之内，前文已多次提到，建设工程优先受偿权的立法初衷在于保护建筑工人的利益，而在工程建筑过程中，建筑工人的劳动力和建筑材料已经物化在建设工程之中，建筑工人的投入已经转化为建设工程且与之不可分离，而建设用地只是建设工程的载体，承包人的建筑材料与劳动力并没有被物化在建设用地上，因此，建设用地使用权不属于建设工程优先受偿权的客体。最高院在(2019)最高法执监470号执行裁定书中，同样认为建设工程价款优先受偿权范围不包括土地价值，房地产进行整体拍卖后拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。
六、建设工程优先受偿权的行使方式
根据相关法律规定及司法实践，建设建设工程优先受偿权的行使包括如下几种方式：
（一）通过诉讼或者仲裁的方式主张建设工程价款优先受偿权。
根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，建设工程价款优先受偿权纠纷和建设工程施工合同纠纷是相互独立的第四级案由，属于第三级案由建设工程合同纠纷。
（二）通过签订以房抵债协议书的方式行使建设工程价款优先受偿权
如在最高法院审理的（2020）最高法民再352号案件中，最高院认为“建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式”。
（三）通过申请法院拍卖的方式行使建设工程价款优先受偿权
《民法典》第807条规定，发包人逾期不支付建设工程价款的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以请求人民法院将工程依法拍卖，并主张建设工程的价款就拍卖的价款优先受偿，因此，申请法院拍卖系行使建设工程价款优先受偿权的法定方式。
（四）通过民事调解书的行使确认建设工程价款优先受偿权
在最高人民法院（2018）最高法民申5361号案件中，最高院认为“家福公司主张工程价款优先受偿权仅能通过法院裁判方式确认，不能通过当事人调解形式确认，缺乏依据。家福公司与二建公司在调解书中确定二建公司在家福公司欠款（包括利息，不含停工损失）范围内对案涉工程的折价或拍卖价款享有优先受偿权并不违反法律、行政法规的强制性规定”，因此，发承包双方可以通过民事调解书的方式对建设工程价款优先受偿权进行确认。
（五）以书面通知方式主张工程工程款并明确主张建设工程价款优先受偿权
在山东高院审理的（2020）鲁民终425号案件中，山东高院认为“从天元集团提交的证据《报告》可以看出，2016年2月27日天元集团向鲁光集团出具该《报告》，载明天元集团已实际完成工程量和欠款数额，同时有‘我单位享有对以上工程折价拍卖优先受偿工程款的权利’内容。由该《报告》内容可见，天元集团2016年2月27日即主张建设工程价款优先受偿权”，根据上述案例，承包人在规定期限内以书面通知方式主张建设工程价款优先受偿权的，亦属于适当方式。