前期物业服务合同的效力范围探析

摘要：物业管理制度已成为现代社会推进社区民主、规范管理的有效手段之一，也是小区业主享受高品质物业服务的必要手段。针对前期物业服务合同，现有法律充分保障了物业服务小区物业管理的一体性和完整性，规定业主受前期物业服务合同的普遍约束。但该规定未考虑到在物理空间上独立于完整而封闭的物业服务小区之外的业主自主选择物业服务人的权利，造成了司法裁判中“一刀切”的现象，使之背离了我国《民法典》背景下三种物业管理模式的立法目的，不利于我国物业管理制度的完善和物业管理制度的现代化发展。
关键词：前期物业服务合同 物业管理制度 物业服务人 业主
01、案例引入
贵州某房开公司于2014年5月22日与成都某某物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托成都某某物业公司对其开发的“某某国际”项目进行物业管理,约定商业部分物业费为2.5元/㎡。除此之外，合同还明确约定，物业服务区域不包括销售中心，销售中心由双方另行约定。2017年1月，赵某用与贵州某房开公司签订《商品房买卖合同》，约定贵州某房开公司将“某某国际”项目的销售中心共计1-4层、2072.74㎡出售给赵某用。合同中载明成都某某物业公司系贵州某房开公司选定的前期物业服务企业，物业费标准为2元/㎡,买受人应按月交纳物业费。赵某用收房入住后，成都某某物业公司要求其交纳物业费，赵某用则认为，《前期物业管理委托合同》约定的服务区域不包括其购置的销售中心，且销售中心位于公共道路一侧，不在“某某国际”小区范围内；同时其购买的销售中心属于独栋楼栋，房屋内外部都是其自行聘请专人负责服务，其并未享受到成都某某物业公司提供的物业服务。因此，成都某某物业公司向其收取物业费无事实和合同依据。据此双方引发争议诉讼。
02、问题提出
本案经一审、二审，人民法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷司法解释》）第1条认定赵某用与成都某某物业公司之间形成物业服务合同法律关系，并据此判决赵某用应向成都某某物业公司交纳物业费。法院判决说理部分称，虽然《前期物业管理委托合同》约定销售中心另行协商，但此时销售中心属于房开公司自有物业，现赵某用已购买销售中心，该物业不再属于房开公司自有，故该范围不再属于另行协商范围。且赵某用与房开公司签订的《商品房买卖合同》已经约定接受前期物业合同约束，因此认定双方之间已成立物业服务合同法律关系，赵某用应按照合同约定支付物业费。1
从前述裁判内容看，本案争议的核心问题在于双方之间是否已形成物业服务合同法律关系。如按照《物业服务纠纷司法解释》第1条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力的规定文义看2，前期物业服务合同对业主具有当然的法律约束力。但就该条司法解释出台的背景，以及《民法典·合同编》第939条吸收前述司法解释条文内容的立法原理及立法价值考量，从前述法律条文中无法直接得出，需回归到前述条文制定的立法价值基础及法理基础进行分析。针对本案而言，需具体分析业主受前期物业服务合同约束是否应以前期物业服务合同已对相应的物业服务区域有约定为前期，还是无论前期物业服务合同约定的物业服务区域是否包含业主购买的物业区域，一旦业主购买了相关物业区域，即当然接受前期物业服务合同的约束。也即本文探讨的对象在于当前期物业服务合同明确排除相关物业服务区域时，购买该物业区域的业主是否应受前期物业服务合同的约束。
1 贵州省六盘水市中级人民法院（2019）黔02民终1776号民事判决书。
2《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《民法典·合同编》第939条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”说明《民法典》立法时直接吸收了《物业服务纠纷司法解释》第1条的规定。
03、裁判结果之学理检视
欲剖析本案裁判结果之合理性及是否符合立法原意，需具体回归到《物业服务纠纷司法解释》第1条及《民法典·合同编》第939条对前期物业服务合同的性质及其效力范围的界定上。对于前期物业服务合同的性质及其对业主的约束力问题，学界存在合同转让说、合同债务第三人代为履行说、涉他合同说、委托代理说、继受成员权说等学术争论。就前述学说的核心要义，可大致归纳总结如下：（1）合同转让说认为，根据《物业管理条例》（以下简称《条例》）第21条及《物权法》业主的建筑物区分所有权章节规定，在物业区域建成并受让前，建设单位为唯一的建筑物区分所有权人，其依法有权选定物业服务人。同时根据《条例》第25条关于建设单位与受让人签订的商品房买卖合同中应当包括前期物业服务合同的内容之规定，在物业建成并受让后，建筑物区分所有权人变更为各独立的业主，因而前期物业服务合同的一方当事人及其合同中的权利义务已随商品房买卖合同的签订而由建设单位概括性转让为业主。（2）合同债务第三人代为履行说认为，业主与前期物业服务人之间不存在合同关系，业主受让物业后，其系代替建设单位向物业服务人交纳物业费，履行合同义务。（3）涉他合同说认为，前期物业合同属于涉他的第三人利益合同，在业主受让物业后即享有前期物业服务合同约定的物业服务权利。（4）委托代理说认为，建设单位签订前期物业服务合同系受未来业主的委托而签署，其法律后果由业主承担。（5）继受成员权说认为，在物业销售前，建设单位为唯一的业主，按照建筑物区分所有权理论，建设单位当然有权选定物业服务人。在物业出售后，建筑物区分所有权人分散为各业主，且由于建筑物区分所有权具有一体性，业主从建设单位继受的不止建筑物的专有部分所有权，还有共有部分所有权及其成员权。因而前期物业服务合同对业主具有法律约束力。目前多数学者支持合同转让说和委托代理说的观点。3
对于合同转让说，有学者进一步论述指出，“前期物业服务合同系通过建设单位与物业买受人将物业服务条款纳入房屋买卖合同这一转化行为而对全体业主具有约束力。”4“前期物业服务合同对其他业主之所以产生拘束力, 根据在于房地产建设单位与其他业主对物业服务合同的概括承受。”5对于委托代理说，杜万华大法官等在《〈物业服务纠纷司法解释〉的理解与适用》一文中认为，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同应当解释为法定受托情形，业主为实质上的委托人。6杨立新教授指出，对前期物业服务合同没有业主的参与，但业主享有物业管理的权利和负担约定的义务，因此应将前期物业服务合同解释为法定代理比较妥当。7
综上，无论是基于何种学说，立法将前期物业服务合同纳入广义的物业服务合同范畴，并明确业主受前期物业合同约束。但所有学说观点均反映出，我国“物业管理制度的法理基础在于建筑物区分所有权制度”8，业主受前期物业服务合同约束之权利义务均来源于合同法律关系的形成。然而，“合同系双方法律行为，其成立以双方完成相互一致的意思表示为必要。”9因此，在前期物业服务合同未将相关物业服务区域纳入前期服务服务合同之物业管理范围的情形下，前期物业服务合同相对于被排除在该合同的物业服务区域之外的业主来说，所谓的合同权利义务的概括性承受或委托代理，即缺失了其权利来源基础，亦不可能形成意思表述的一致性。因而笔者认为该等业主不应受前期物业服务合同的约束。
当然，对于该规则的界定，在充分考虑到相应物业区域的特殊性的同时，亦应当避免建设单位在签订前期物业服务合同时，有意将完整的物业区域中的部分保留其物业管理权而造成后期物业管理割裂的状态，并使得相关业主难以享受完整的物业服务的权利。相较于相对完整的物业服务小区而言，建设单位建设的销售中心一般独立于完整的物业服务小区之外，且为独立楼栋，其在内部结构上未形成建筑物区分所有权的划分而为一个完整而独立的整体，如直接将该业务区域参照一般物业服务区域而按照建筑物总面积设定物业收费标准确定物业服务费，对物业受让人而言明显显示公平，也不符合前期物业服务合同之权利来源的法理基础。因而笔者认为本文引入的案例，人民法院的裁判观点有待商榷，且裁判结果与前期物业服务合同的权利来源及法理基础已产生实质性背离，且对相关业主显示公平。未来对于该类案件应慎重裁判，以使得裁判结果与立法原意更为接近和吻合。
3 参见徐涤宇：《物业服务合同法律构造之中国模式》，《法学研究》2021年第3期；
参见刘兴桂、刘文清：《物业服务合同主体研究》，《法商研究》2004年第3期；
参见孙佳颖：《刍议前期物业服务合同忽略业主权利的非合理性》，《现代财经(天津财经大学学报)》2011年第4期；
参见杨立新：《物业服务合同:从无名合同到典型合同的蜕变》，《现代法学》2020年第4期；
参见杜万华、辛正郁、杨永清：《《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用》，《人民司法》2009年第13期；
参见吴世彬：《从物权视角解析前期物业管理合同——以南京东渡房地产公司与中北物业管理公司物业管理纠纷为例》，《长白学刊》2008年第2期；
参见“Alpha”数据库《中华人民共和国民法典》第939条之立法解读。
4 徐涤宇：《物业服务合同法律构造之中国模式》，《法学研究》2021年第3期第61页。
5 刘兴桂、刘文清：《物业服务合同主体研究》，《法商研究》2004年第3期第102页。
6 杜万华、辛正郁、杨永清：《〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉的理解与适用》，《人民司法》2009年第13期第33页。
7杨立新：《物业服务合同:从无名合同到典型合同的蜕变》，《现代法学》2020年第4期第75页。
8吴世彬：《从物权视角解析前期物业管理合同——以南京东渡房地产公司与中北物业管理公司物业管理纠纷为例》，《长白学刊》2008年第2期第68页。
9徐涤宇：《物业服务合同法律构造之中国模式》，《法学研究》2021年第3期第58页。
04、结语
物业管理制度已成为现代社会推进社区民主、规范管理的有效手段之一，也是小区业主享受高品质物业服务的必要手段。但对该制度的理解与法律适用，除了应当尊重物业服务小区物业管理的一体性和完整性之外，还应充分考虑到在物理空间上独立于完整而封闭的物业服务小区之外的业主自主选择物业服务人的权利，以使之符合《民法典》背景下“委托管理”、“自行管理”和“其他管理人管理”的三种物业管理模式之立法目的。10助推物业服务企业提升物业服务品质，进而形成我国现代化的完整的物业管理制度及物业模式，以满足人民日益增长的物质与文化生活需要。
10《中华人民共和国民法典》第二百八十四条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
参考文献
［1］ 徐涤宇：《物业服务合同法律构造之中国模式》，《法学研究》2021年第3期。
［2］ 刘兴桂、刘文清：《物业服务合同主体研究》，《法商研究》2004年第3期。
［3］ 陈广华、崔乐萍：《前期物业服务合同刍议》，《南通航运职业技术学院学报》2005年第3期。
［4］ 林立、韦晓云、谢素恒、王文强、宾修清、司英华：《物业纠纷案件若干法律问题》，《人民司法》2014年第9期。
［5］ 孙佳颖：《刍议前期物业服务合同忽略业主权利的非合理性》，《现代财经(天津财经大学学报)》2011年第4期。
［6］ 马玮玮：《前期物业服务合同之定性及效力辨析——以一起物业服务合同纠纷案件为例》，《山东审判》2016年第1期。市城区部分老旧小区今冬实现集中供暖
［7］ 钟佳萍、王亮：《三种物业管理模式下物业合同法律性质辨析》，《求实》2009年第S2期。
［8］ 杨立新：《物业服务合同:从无名合同到典型合同的蜕变》，《现代法学》2020年第4期。
［9］ 杜万华、辛正郁、杨永清：《〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉的理解与适用》，《人民司法》2009年第13期。
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［13］ 吴世彬：《从物权视角解析前期物业管理合同——以南京东渡房地产公司与中北物业管理公司物业管理纠纷为例》，《长白学刊》2008年第2期。