银行房贷按揭业务中的脱保风险及防范

在当前社会形势下，按揭购房已经越来越成为一种被广泛选择的购房方式，而在这其中便会涉及到购房者、贷款银行、房地产开发公司这三个主体之间的法律关系。其中由开发商所承担阶段性保证责任已经在我国践行了多年，其主要目的是防范对于一些尚且不具备办理正式房屋所有权及抵押登记手续的房屋（以期房预售类为主流代表）在正式抵押登记办理前的债务清偿风险，从制度设计上可以较好的保障贷款行的债权利益，但是否就可以认为万无一失了呢？显然不是，本文将先从最高院的一则公报案例来探究该种制度下的贷款行潜在风险。
一 案情简介
2011年2月10日，某银行与某公司签订《担保协议》，该协议约定：甲乙（某银行为甲方，某公司为乙方）双方自2011年2月10日起至2021年2月10日止，就乙方开发的商品房进行个人住房贷款合作。购房人可向甲方申请个人住房贷款，乙方承担连带责任保证担保；乙方保证对每笔贷款承担阶段性担保，担保范围包括但不限于贷款的本金、利息、罚息及甲方收回债权的相关费用；担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完成之日止。
2012年7月18日，某公司与高某签订《商品房买卖合同》。
2012年9月29日，某银行与高某签订《个人购房借款及担保合同》。
2013年7月8日，某公司在房产部门对案涉房屋进行网签《商品房买卖合同》备案。
2014年1月17日，某公司将备案合同及相关办理预告抵押登记手续移交给某银行。
2015年3月6日，案涉房屋因另案被法院查封。自2015年3月10日起，高某未按期偿还银行贷款本金及利息。
此后，某银行提起诉讼，请求判令：
1.判令某公司就借款人高某所欠银行债务承担连带保证担保责任，偿还本金及利息、复息、罚息；
2.判令某公司承担银行为实现债权而支付的律师费。
裁判结果
该案经最高院再审，最终判令某公司保证责任解除。
二 裁判要旨
本案的争议焦点可以归纳为某公司是否应当继续承担保证责任，而经过分析，结合本案事实，可以得出在本案中某银行败诉的主要原因系其作为贷款行怠于履行了办理预告登记手续的义务，首先根据某银行与某公司签订的《担保协议》约定，某公司承担的是阶段性担保责任，保证期间是每笔贷款放款之日起至预告抵押登记完成之日止。双方签订《担保协议》的目的是某公司在办妥高某所购房屋预告抵押登记手续交给某银行，某银行办理完预告抵押登记后，某公司的担保责任即可免除，某银行通过抵押权来保障债权实现。因此，本案的保证期间应确定为从某银行放款之日起，至2014年1月17日某公司向某银行交付商品房预告抵押登记手续后，某银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。而某银行于2014年1月17日收到某公司交付的购房预告抵押登记手续后，没有在合理期间内及时办理预告抵押登记，直至房屋因另案被法院查封无法办理后，才向法院起诉某公司主张权利。某银行怠于履行登记义务，对案涉房屋不能办理预告抵押登记后果的产生存在重大失误。鉴于某银行是办理预告抵押登记的义务主体，在某公司未在约定的90个工作日内交付办理预告抵押登记手续情况下，某银行收到某公司迟延交付的预告抵押登记手续后，应当在合理期限内及时办理预告抵押登记，防止案涉房屋被法院查封而无法办理。但是某银行收到某公司迟延交付预告抵押登记手续后，不但没有提出异议，而且一年多时间不去办理预告抵押登记，且无合理解释，被视为某公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。因此，综合认定某公司保证责任已经解除。
三 银行按揭业务中的防脱保措施
从上述案例中我们可以看出，在同开发商签订完按揭贷款的保证合同后贷款行并非可以就此高枕无忧，在整个合同履行过程中，直至抵押手续办理完成，开发商保证责任解除还有着许多细节上的工作需要注意，否则便有保证人脱保的风险。
首先，应当及时关注合同项下楼盘的施工进展。
这种阶段性保证责任制度的设计初衷也在于督促开发商加快施工进度，尽早完工，解除保证责任对于开发商而言有着内在的推动力，因此一旦发现楼盘完工，具备办证条件后，应当及时联系开发商及业主对后续的抵押或预抵押手续办理工作进行沟通。针对不能按期办证的情况，还需就尽快办理相关手续进行积极联系。而沟通方式，建议应首选通过电子邮件或国家承认的快递公司进行往来函件的收讫，并将该类材料及时归档保存，方便日后留证。
其次，注意保证合同乃至借款合同的条款设计。
在就办证事宜上应将主要的义务分配至开发商及借款人，着重体现借款人的主要义务及开发商的协助配合义务。在一些明确的工作节点的设置上增添但书情形，例如虽然约定了开发商的主要义务为协助办理抵押登记并需将办理手续等交于贷款行，但是可以额外约定，若因非银行原因导致的未能办理正式抵押，则保证人仍应无条件对合同项下贷款承担连带保证责任，而如此便要求贷款行应在平时注重收集借款人及相关非自身原因导致不能办理抵押登记手续的证据。同时，为缓解贷款行平时对于合同项下楼盘情况关注的工作量，还可约定由开发商定期向贷款行进行发送该楼盘进展情况，或在相关节点开发商对于当前情况的通知义务，将一定的对于楼盘信息的知晓义务分配给开发商。
最后，还需关注法律变更引起的登记效力变化。
在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》颁布后，预告登记产生了法律效力的变化，根据五十二条的规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”抵押权预告登记在一定条件下享有了抵押权本登记的效力，这也将对“阶段性担保”的设立和解除将产生重大影响。这就标志着楼盘初始登记也应正式成为贷款行重点关注的时间节点之一。同时，上述新规定也对于贷款行进行贷款催收时，诉讼策略及诉讼主体的选择产生了较大的影响。
结语
综合而言，银行按揭贷款的阶段性保证制度是为了给予贷款在抵押权设立前的保障，而非强加给开发商身上的一种绝对义务。贷款行通过合理的合同条款设计及相关催收工作的积极履行，不仅可以较好避免被认定为怠于行使义务而引发的保证人脱保风险；还对于完善内控制度，提升合规水平有着重要意义，因此这也是每一个按揭贷款银行应当关注的重点工作之一。