滞纳金超过欠付物业费总额，法院这样判......

业主咨询：“我对小区物业服务不满，已经两年未付物业费，现物业公司将我告上法庭，起诉要求支付物业服务费及滞纳金，滞纳金的数额甚至超过了物业费本身，不知高额滞纳金是否合法？”
一、物业公司有权收取物业费滞纳金
物业费滞纳金实为业主违反与物业公司签订的《物业服务合同》的违约金，在签订《物业服务合同》时双方都会约定，物业方为业主提供物业服务，业主方定期支付相应物业服务费。若业主拖欠支付物业费，则是违反了上述合同约定，应当承担相应违约责任，此处的违约责任即为物业费滞纳金。
因此，只要双方在《物业服务合同》中对物业费滞纳金有条款约定，当业主拖欠物业费时，物业服务方是可以请求支付物业费滞纳金的。
二、物业服务质量不是拒绝支付物业费的合法理由
物业服务不到位不是拒绝支付物业费的合法理由，作为小区的业主在物业方提供物业服务后，依约交纳相应物业服务费系基本义务。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护，物业公司提供的物业服务是面向整个小区的，具有涉众性，业主不支付物业费的行为也会影响其他已支付物业费的业主的利益。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
也就是说，业主追究物业服务企业的违约责任应首先通过请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任来救济，而非拒交物业费。同时，因物业服务在时间上具有持续性，认定物业服务存在瑕疵不宜根据某一段时期的服务质量或单个、局部的问题来认定。
因此，物业公司对公共设施的维护和使用存在缺失或对车辆停放管理不到位、服务质量不高等原因，不是业主拒绝缴纳物业管理费的理由。
三、物业费滞纳金不宜过高，应当以填补实际损失为限
物业费滞纳金法律性质实为违约金，《民法典》第五百八十五条明确，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。
《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第11条也明确，约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
案例索引-1
西安市中级人民法院 陕西CL物业管理有限公司与殷某物业服务合同纠纷一审民事判决书 （2018）陕0116民初4694号
法院认为：
《前期物业服务管理协议》约定每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，故酌定以拖欠物业费金额5042.77的10%计算，殷某应支付的违约金504.28元。
案例索引-2
房县人民法院 房县YH物业服务有限公司与李某物业服务合同纠纷一审民事判决书 （2019）鄂0325民初1535号
法院认为：YH物业请求判令李某按照每日3‰支付滞纳金的诉讼请求，本院认为李某未按时缴纳物业管理费，违反了合同约定，应当承担违约责任，但YH物业主张的违约金过高，结合本案事实，本院酌定以不超过物业管理费本金的30%计算违约金为宜，故李某应向YH物业支付违约金1073元，YH物业的过高部分诉讼请求本院依法不予支持。
从司法判例可以看出，业主逾期交纳物业费，其滞纳金标准认定并非唯一确定的，法院一般会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考虑，不是当然按照合同约定的滞纳金标准进行认定。
司法实践中若认为《物业服务合同》中约定的滞纳金过高，法院会调整减少滞纳金金额，通常为欠缴物业费数额的10%—30%。
郧和实务建议
1、若物业服务企业若与业主签订的《物业服务合同》中对物业费滞纳金有条款约定，在业主拖欠物业费且经书面催收无果后，可向人民法院起诉，请求业主支付拖欠的物业费及相应滞纳金。
2、对于物业服务质量问题，业主可依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，而不应采取拒交物业费的消极方法。
3、在物业管理服务协议约定的违约金过高时，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨和公平原则，物业服务方可以对违约金的计算标准按照银行同期一年期贷款利率请求支付，2019年8月20日后可按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，并以违约金总额不超出欠缴物业费的30%为宜。