关于酒店式公寓的那些事

最近杭州楼市有两个公寓比较夺人眼球，一个是号称杭州最贵的酒店式公寓，1.5亿元一套，对！你没看错，就是1.5亿元！问他为啥这么贵，因为我离西湖近啊！还有一个就是某国际公寓，被业主投诉到电视台，不得不把售楼处带有“公寓”两个字的所有宣传品撤下来。
那么酒店式公寓到底是个什么东西？购房者买酒店式公寓需要注意什么？
这话要从土地使用权出让年限说起，在购房者眼里，土地分两种，住宅用地和非住宅用地，住宅用地出让年限为70年，非住宅用地40或50年（商业、娱乐、旅游为40年，其他非住宅用地均为50年），今天说的酒店式公寓的土地性质一般为商业用地。你如果以为酒店式公寓跟普通住宅的区别仅仅是土地使用权年限，那你就大错特错了！
首先，酒店式公寓一般不限贷、不限购。目前国家出台的限购限贷政策，都是针对住宅，而酒店式公寓是非住宅，多了一个非字，待遇就不一样了。这一点，特别受外地投资客的喜欢。
其次，酒店式公寓不能使用公积金贷款，因为公积金贷款是针对住宅的，作为非住宅的酒店式公寓，就不能享受公积金贷款带来的利率优惠了。
第三，需要注意的是，酒店式公寓不能落户，理由同上，因为不属于住宅，当然不能作为住所地落户了。不能落户，也就别谈不上学区了。
第四，酒店式公寓的有效日照时间是没有强制标准的，国家对住宅的有效日照时间是有要求的，24小时之内有效日照不能低于2小时，但是酒店式公寓就没有这个要求，所以在购买酒店式公寓的时候，要自己注意这个问题。
第五，酒店式公寓的水电费相对来说比普通住宅要贵，因为住宅用的水电是民用的，酒店式公寓就属于商用，大概贵了20-30%左右，当然，相对于杭州目前的房价，这个水电费差价貌似可以忽略不计了。
最后一点，也是最重要的一点，那就是一定要选择有实力的开发商，因为根据国家的政策，酒店式公寓是不允许有独立卫生间，不允许通燃气管道。看到这里，很多读者会说，不对啊，明明都有卫生间的。我说的是规定，但是很多开发商在处理的时候都通过各种方法规避了这些规定，比如卫生间，规划图纸是没有的，或者先规划一个开水间，等竣工验收通过后，再改造成卫生间。本文开头说到的那个产生纠纷的公寓，就是因为在改造过程中，购房者认为施工质量太差引起的。而且根据这个政策，“公寓”两个字都不能使用！既然都是打擦边球，那就看球技了，有实力的开发商就会打的很好，而且不会惹麻烦。小公司就不一定了。。。嘿嘿！
附：《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知》
2011年12月1日
为进一步规范商业办公等非住宅类项目的规划设计与管理，促进我市房地产市场健康平稳发展，根据有关法律法规和规范的规定，结合我市实际，特提出如下实施意见。
一、本意见适用于上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)行政区域范围内商业办公等非住宅类项目的规划设计与管理。
二、对商业办公等非住宅类项目用地的出让，城乡规划主管部门在拟定规划条件时，应严格按照相关标准明确其用地性质和建筑用途。
国土资源部门应将城乡规划主管部门提供的规划条件纳入土地招拍挂文件和土地出让合同，明确项目是否允许分割转让(销售)以及应承担的法律责任等，并将本意见第五条的内容在土地出让合同中予以明确。
三、商业办公等非住宅类项目应严格按照公共建筑的相关标准进行审批，并符合以下要求：
(一)商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元(因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个)；
(二)内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，禁止设置外挑式阳台、飘窗；
(三)具有公共的出入通道，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气。
酒店类建筑不得分割转让(销售)，不适用本条第一款第一项的规定。
四、对商业办公等非住宅类项目，设计单位应严格按照建设工程规划要求和有关设计规范、标准进行设计；施工图审查机构要严格施工图审查；施工单位、监理单位应严格按照设计规范、标准和经核准的施工图进行施工、监理。
建设行政主管部门应加强对项目设计单位、施工图审查机构、施工单位和监理单位的监督检查，及时查处擅自修改设计方案和不按规定进行施工图审查、不按照经批准的施工图施工、不按规定监理等违法行为，并按照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》等有关法律法规的规定予以处罚。
城乡规划主管部门在进行建设工程竣工规划核实时，应严格按照经批准的规划许可内容进行。对未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城管执法部门按照城乡规划法律法规的规定予以处罚。
对违规设置燃气管道的商业办公等非住宅类项目，公安消防部门应按照消防法律法规的规定予以处罚。
五、在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地(留用地、拆复建用地、开发性安置用地)中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让(销售)、办证，其他项目只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。
开发建设单位不得采取以租代售等方式销售商业办公等非住宅类项目，不得超过国家规定的租赁期限进行出租。
六、严禁任何单位和个人违反本意见的规定分割转让(销售)商业办公等非住宅类项目。对违反规定的，住保房管、国土资源等部门应按照有关法律法规的规定予以处罚。
对本意见规定允许分割转让(销售)的商业办公等非住宅类项目，开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。
各审批职能部门在进行审批时，应对项目名称严格把关，对含有住宅性质名称的，地名管理部门不予地名登记，住保房管部门不予核发预售证。工商行政管理部门应加强对商业办公等非住宅类项目销售广告宣传的监督管理。
开发建设单位在房屋预、销售时应向购房人明示房屋的规划设计用途、土地使用年限等详细情况，并将此情况在购房合同中予以明确。
七、除本意见第五条第一款规定允许分割办证的项目外，国土资源、住保房管部门一律不得对商业办公等非住宅类项目进行分割办证。
国土资源部门应在土地权利证书上标注该商业办公等非住宅类项目是否允许分割办证。对已标注的，住保房管部门可依据土地权利证书上标注的情况进行办证；对未标注的，由住保房管部门和国土资源部门通过实施项目登记发证联系单制度，在核实相关材料的基础上依法发放房屋权属证书和土地权利证书。
八、商业办公等非住宅类项目的使用应符合规划使用性质和土地权利证书上载明的土地用途，房屋所有人、使用人不得擅自改变。对擅自改变用途的，由有关部门按照有关法律法规的规定予以处罚。
商业办公等非住宅类项目不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据。
九、本意见发布前已取得方案设计批复的商业办公等非住宅类项目，按原批准的设计文件执行；土地出让合同有约定的，按约定执行。
十、市建设、规划、国土资源、住保房管、工商、城管执法、公安消防等部门应按照本意见的要求，结合部门工作实际，研究制定内部操作规程。 十一、本意见自公布之日起30日后施行，萧山区、余杭区和各县(市)可参照执行。前发《转发市建委关于规范杭州市区房地产市场部分公共建筑设计与管理若干意见的通知》(杭政办函〔2003〕322号)同时废止。