地产融资是什么
房地产项目的融资渠道和方式多种多样，房地产企业应根据市场的环境要素、自身的特点和需求以及市场规则拟定符合企业和开发项目发展战略的融资事务安排。融资事务在企业内的地位，就同血液对人体的重要性一样，完备的融资方案、顺畅的融资渠道及广泛的资金来源是企业持续发展、做强做大的根本要素。随着国家相关宏观政策的不断调整，我国房地产项目融资模式不断发展变化，以下是对其变迁过程的简要梳理。
地产融资政策变化
2003年开始监管，房地产融资的黄金时代就此终结。银行信贷首先受到了限制，这为信托公司的房地产业务打开了一个缺口。可好景不长，信托也加入了被监管的队列。
另一厢，2006～2009年，国内迎来了第一个A股上市高潮，而如今房企再想A股上市，难上加难。与此同时，房企又发现了债券这一宝贝，无论海内外的债市都深得房企宠爱。
2019年，730会议戳破“监管放松”的奢望。至此，银行、信托、股市、债市这些房企主要的资金来源都变难了……
重要文件出台时间轴
23号文影响
银监会23号文，一方面对信托机构实现了精准打击，另一方面对银行放贷加强了监管，两端的收紧，使得地产传统融资模式举步维艰。
在信托领域，违规集中在土地保证金配资和土地出让金配资上，在这两大环节，房企往往不符合信托公司的“432”要求，即“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质。而部分信托公司便会设计出一些复杂的交易结构，帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。23号文出台了的一系列禁止措施，针对的便是此前信托领域不规范的贷款行为。
7月以来，监管部门统一放行标准，仅同意符合如下条件之一的房地产信托业务报备：其一，项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质；其二，项目公司不具有二级资质，但直接控股股东（须持有项目公司50%以上的股权（不含50%））具有不低于房地产开发二级资质。按照此前监管要求，若项目公司不具备二级资质，可以允许向上穿透至第二层级（即项目公司爷爷层级）控股股东具有房地产开发二级资质。但按照最新的监管要求，仅仅允许向上穿透一层。这意味着，大量开发商仅有少量满足432条件的项目可以通过信托融资。
在宏观调控政策上，23号文也加强了对银行放贷的监管，已有一些违规放贷的行为受到处理，这使得银行在对房地产企业贷款时采取更为审慎的态度，地产企业的融资更加困难。
为了融钱，部分房企不得不高息发行海外债，这也引发监管部门的关注。7月13日，发改委官网发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号，以下简称“778号文”)，其中提及，境外美元债所筹的资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期债务。
本文主要是对23号文出台后实务界实际操作的各种主流融资模式进行简单介绍。
1、地产项目收并购融资
2、房地产供应链商票融资
3、“互联网+”地产融资
4、房地产资产证券化
5、外资参与新进展：QFLP模式
1、地产项目收并购融资
No.1、产生背景
以大湾区的开发状况为例，大湾区的概念提出后，特别是整体规划公布之后，整个片区都是开发商拟进人的热门城市，特别是外地开发商趋之若鹜。但是不少外地开发商大多因“水土不服”而选择撤离，又加上融资政策的收紧，一些中小型外地开发商想通过借力于有能量的、 运作成熟的前期公司的方式，即可以快速融人本地的行业圈子，也可以解决融资难度问题。因此，地产项目的收并购融资方式便应运而生。
No.2、概念
简单来说，收并购融资就是，开发商和各路资方共同从项目公司的股东手里收购项目公司，以解决开发商资金不足的问题，具体交易结构如下。
优缺点
优点：
*避免了中小型开发商在拿到土地后由于资金的缺乏而退出后续的开发，而是在引入投资者资金后与其共同分享开发收益；
*项目本体较弱的开发商可以选择跟国企或百强开发商合作，既可以解决融资主体问题，又可以降低融资成本；
*对资金方而言，无论是哪种方式，只要有品牌开发商“兜底”，在风控方面，肯定都是加分项。
缺点：
*一些开发商在前期融资时引人私募基金或大型金融机构时，因双方合作时设置的业绩对赌条款比较苛刻，很容易出现开发商（融资方）无法实现项目进度或收益时导致项目被机构“吃掉”的问题，这一点开发商也要做重点考虑。
2、房地产供应链商票融资
No.1、产生背景
在房地产产业链结构中，房地产企业上游有材料供应商、建筑公司、设计公司，下游有装修公司、中介服务和物业服务机构等，全产业链存在大量的中小供应商。而传统的供应链融资就是通过银行商票贴现盘活供应链企业的应收账款。随着房地产行业的发展，慢慢地出现了引入担保公司、保理商和小额贷款公司的创新模式，为房地产供应链商票融资提供了灵活的途径。
No.2、概念
票据融资，顾名思义是围绕着票据发生的。票据是一种商业凭证，主要是指由出票人签发，而付款人在指定日期或者见票后，支付确定金额给票据持有人的有价证券。按出票人是否是银行，汇票可以分为银行汇票和商业汇票。本文“票据融资”的“票据”是指商业汇票。拥有商票的企业可以选择持有到期，或者通过背书转让和贴现来提前获得资金。
企业开票和流通过程
如上图，企业B获得票据后，在票据到期前，将票据背书转让给企业C，或者找到银行，以一定的贴现利率，提前获得有折扣的票面资金。
No.3、担保公司模式
商票持有人可以通过向银行申请贴现的方式实现融资，但前提是承兑人或持有人已经取得银行商票贴现授信额度。此外，担保公司还可以与开发商合作，为其供应链企业提供商票担保服务。在担保公司的银行授信额度内，由开发商为供应链企业提供增信，银行对开发商白名单内的企业提供商票贴现服务。
担保公司金交所商票债权转让融资模式
No.4、保理商模式
房地产供应链保理的一般操作模式是，保理商与收票企业（即上下游供应商）签订《应收账款保理合同》，并完成应收账款转让通知等手续，形成应收账款债权转让的保理关系，在此基础上约定，如基础交易合同中约定以商票作为支付结算方式的，则应将商票同时背书转让给保理公司。
保理公司商票操作一般模式
No.5、小额贷款公司模式
小额贷款公司由于不能直接开展票据贴现业务，因此，一般都是通过商票质押贷款的方式进行操作，即收票企业（上下游供应商）向小额贷款公司申请借款的同时，将其持有的商票背书质押给小额贷款公司。
小额贷款公司商票质押贷款模式
总结
目前，商票融资的资金来源主要有三大类，分别是银行贴现；由担保公司、保理商、小贷公司等机构直接买断票据资产用以后续处理；大资管类投资资金，例如票据收益权私募基金、金交所收益权产品、券商资管计划、ABS等。整体而言，商票融资是多方共赢的融资工具。 对于房企来说，通过延迟付款，相当于以一定成本融资，并且不直接占用银行授信、也不推升有息负债；对于供应商和施工方，能够快速盘活应收账款，维持和扩大经营性现金流，解决回款慢、融资难问题；对于金融机构，由于房企对应收账款抵押贷款和保理等有反向担保，业务风险相对较低。
3、 “互联网+”地产融资
No.1、简介
由于传统融资模式面临的种种问题，众多房地产企业纷纷转型至互联网金融领域，探索新的融资方式。在“互联网＋”发展模式下，房地产企业可以开发产业信托基金、P2P融资、众筹等金融产品，实现与金融业的对接，保证房地产企业实现轻资产化，提升房地产企业的经营项目，为房地产行业融资转型奠定坚实的基础。
No.2、P2P融资
P2P融资主要通过利用网贷公司的P2P平台，由地产商设计融资方案并在平台发布，出资人线上投资，全程合同的签订、资金缴纳均线上完成。P2P融资为地产商融资带来极大机遇，以万达地产企业为例，企业在经营过程中，不断地实施产业转型，开发了“稳赚1号”的P2P理财产品，让企业迅速进军金融产业，并为企业融资大大减轻压力。
No.3、众筹融资
相较于传统的融资模式，众筹更为开放，地产商通过互联网方式发布筹款项目，设置一定时间的筹资目标，支持者对感兴趣的项目通过平台进行投资，实现投资目标，项目开始运转。当下房地产众筹融资主要在项目建设前进行，面对的多为有购房意向客户。开发商通过筹资平台发布众筹信息，投资者能够以优惠的价格获得房屋优先购买权，其认购方可以在前期参与房屋设计与建设。此类融资不仅为企业在项目建设阶段融资到大量低成本资金，并且可以提前锁定有购买意向客户，一箭双雕。
碧桂园曾于2015年以上海嘉定项目为试点，推出了地产行业内首个开发众筹产品，项目以每平方米为单位，包装成保险、债权等金融产品的形式，针对该项目感兴趣的投资者或购房者进行资金募集，10万元起投，拥有该套房屋的整体或部分权益，在楼盘完工之后，投资者可以选择将众筹权利转为产权从而直接拥有该套住房，或是委托开放商转卖转成收益权。而在此众筹项目中的投资者，不但可以通过对项目规划、开发、建设等环节提出建议，参与到项目户型设计、装修设计、社区配套设施选择等过程中，实现一定程度的产品定制化，还能获得份额转让、优惠购房、项目分红等收益。
河北石家庄众美城地产融资众筹项目亦是如此，在此不做赘述，以一张操作图简单释明。
No.4、电子商务融资
电子商务平台具有人流量大、传播效应好、服务个性化等优点，而随着信息技术的发展，地产业也受到电子商务化趋势的影响。基于此，电商平台通过建立贷款公司，以大数据挖掘客户以往交易数据，为地产企业融资进行信用等级评价与风险评估，进而有针对性的提供融资服务。
优势
*降低了融资门槛，实现全民投资。传统融资模式例如银行贷款，对借款主体要求高；股权融资等方式对融资者与投资者的资格审查又十分严格。但是在互联网平台进行融资，可以极大限度让中小投资者参与进来，有效解决了许多地产企业融资难的问题。
*降低了融资成本，提高融资效率。互联网金融下的新融资模式整个过程均在线上完成，不受时间地点的限制，节约了大量的时间与资金成本。同时，其审批程序、放款流程与传统融资相比效率大幅上升，融资企业与投资人可以通过互联网平台互联互动，优化资源配置。
*解决信息不对称的问题。传统融资模式下的外部投资者难以深入了解地产企业，且基于投资者专业性不够的问题，房地产企业与投资者间经常存在信息不对称的情况。而通过互联网技术的加持，投资者对房地产企业的融资需求与企业信用、盈利情况等信息能够高效获取，缓解了信息不对称的情况。
4、 房地产资产证券化
No.1、产生背景
当前房地产行业监管趋紧，非公开渠道的募资受到限制，而资产证券化身处房企融资的后端，受到监管的影响较小。房地产企业用于发行资产证券化产品的基础资产和其相对应的产品类型如下图所示：
No.2、CMBS
概念&原理
商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-backed Securities, CMBS）是指单个或者多个商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息为来源的资产支持证券产品。CMBS是一种较为成熟的地产融资模式，在美国，商业物用的融资结构中CMBS达到近1/4的规模。
CMBS的基本流程如下图：
在交易结构上，由于监管体系差异，的国内CMBS设置了双层SPV架构，成熟模式通常是单层架构。具体来说，国内模式下首先借助信托公司成立信托计划（SPV1）向融资人发放信托贷款，然后以信托计划的委托人（原始权益人）享有的信托受益权作为基础资产，再通过券商或基金子公司发行资产支持专项计划（SPV2），实现CMBS产品在交易所发行。
实例
高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”是由中国金茂子公司在境内发行的，固定收益产品，其采用的信托贷款受益权作为基础资产的模式、双 SPV 交易结构也成为后续市场上 CMBS 产品的模仿范本和标杆。
该项目首先由原始权益人金茂投资管理（上海）有限公司通过单一资金信托向实际融资人北京凯晨置业有限公司发放委托贷款，再由计划管理人成立资产支持专项计划，所募资金用于向上海金茂购买信托受益权（即委托贷款债权）。
交易结构中设计了多重增信措施，以保障投资者利益，例如：由上海金茂、中国金茂为融资人信托贷款本息偿付提供无条件不可撤销的连带责任保证担保；由凯晨置业以北京凯晨世贸中心部分房地产房屋所有权及土地使用权为信托贷款项下全部债权提供抵押担保；凯晨置业向监管账户按约定划付监管租金收入。
优缺点
优点：
*CMBS实际上就是把一个本来是一对一的银行借给房地产投资商的贷款换成资本市场模式运行，它把一个贷款从间接融资变成直接融资的方式，具备标准化的特征，因而能在频繁波动的监管风暴中保持相对稳定。
*类似金茂这样的项目，因为增信措施更为丰富，并且更具透明化，能够吸引更多投资者，有效拓宽企业的融资渠道。并且，发行 CMBS可以使缺乏流动性的资产产生现金流，使房企在不增加负债的情况下补充资金，如今万科、碧桂园、恒大、远洋、龙湖、绿城等头部房企是资产证券化融资主力。此外，CMBS 期限一般相对较长，将有助于调整企业债务的期限结构，缓解融资企业的短期资金压力。
缺点&展望：
*目前国内发行的 CMBS 基础资产基本上都是单一贷款，以底层单一地产项目的营收作为偿债来源，以及该项目的房地产抵押担保，风险聚集程度较大，因此需要追加物业持有人或其母公司的担保进行信用提升。而美国 CMBS 选择多比贷款组成基础资产池，贷款笔数通常在15-300笔之间，贷款分散度较高，可通过基础资产的多元化和分散化来降低风险，提高评级。
*据此展望，集合性资金池的构建会是未来的发展趋势。首先，单一化向集合化的转变能够有效分散风险，增强信用水平。其次，资金的集合也意味着资金主体的集合，将单一的商场、办公楼证券化发行，是规模较大的企业才具备能力去操作的，资金池的构建，可以使更多的中小企业聚集起来，有利于拓宽中小企业的融资渠道。
No.3、类REITS（类房地产投资信托基金）
政策支持
《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》（国发〔2016〕54号）明确：“按照‘真实出售、破产隔离’原则，积极开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”。即通过发展房地产信托投资基金引导企业由“投资——持有+经营”的重资产经营模式向“投资——持有——转让+提供资产运营服务”的轻资产经营模式转型。
交易模式说明
房地产类REITS产品交易结构图
（主要通过私募基金间接持有份额）
1. 原始权益人即基础资产原始持有人向私募基金出资，认缴私募基金的全部基金份额；
2. 私募基金收购项目公司的100%股权，并向项目公司发放贷款。此时，原始权益人通过私募基金间接持有目标资产；
3. 原始权益人将其拥有的债权收益权以及私募投资基金份额转让给计划管理人。
4. 投资者参与《专项计划》，将资金交由计划管理人管理，用于未来收购和持有私募基金份额，从而间接取得项目公司股权及债权。
实例1：新派公寓权益性REITS
2017年10月，全国首单长租公寓资产类REITS产品---“新派公寓权益性房托资产支持专项计划”获批。此后多家房屋租赁企业魔方公寓、链家自如等推出了相关证券化产品。
新派公寓的类REITS产品模式图
1.基金管理人为赛富不动产基金，其设立并管理契约型私募基金，该私募基金通过SPV持有新派公寓的全部股权，并向其发放贷款。
2.原始权益人认购私募基金份额，通过私募资金间接持有新派公寓股权，并将私募基金份额转让给计划管理人设立并管理的资产支持专项计划。
3.投资者认购资产支持专项计划，进行出资。资金用以收购和持有私募基金份额。该产品的基础资产为私募基金份额，标的物业经营净收益用以分配资产支持证券持有人的预期收益；基础资产处置所得用以分配投资者本金。
实例2.东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划
该专项计划的目标资产为位于上海市青浦区城西商圈的青浦吾悦广场，这是国内推行资产证券化以来，我国商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。不动产作为一种天然的生息资产，能够较好的满足资产证券化的产品设计需求，逐渐成为房地产企业扩大融资、降低融资成本的新途径。
青浦吾悦广场资产支持专项计划的类REITS产品模式图
公司通过将商业地产转让给资产专项计划实现现金流入，缩短了商业地产的投资回报周期，提高了商业地产的资产周转率，有利于公司优化资产结构、提高资金使用效率和提升商业运营管理能力，拓展公司商业地产轻资产的经营模式。
类REITS模式总结
据有关统计，至2018年，国内发行类REITS共43只，累计金额903.21亿。类REITS通过券商或者基金子公司的“资产支持专项计划”嫁接私募合格投资者的方式实现融资，逐渐成为了房地产企业外部资金来源的一个重要渠道。2015年，首个房地产类公募REITS产品“鹏华前海万科REITS”在深交所上市。可以说，REITS未至，类REITS先行。
房地产类REITS相对公募REITS，在标准化程度、税收负担、增信措施、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性、透明度等方面，仍然存在诸多差距。目前，中国也正在进行房地产公募REITS的试点，以“公募基金+ABS”模式推进公募REITS的可能性较大，国内公募基金的推行备受期待。
No.4、资产证券化总结
与传统模式相比，资产证券化有望在成本和额度方面比传统融资获得更好条件，权益性工具(REITS,类REIT或者私募基金)有助于盘活存量，提高周转。一定程度上满足了未来中国商业地产低成本，提高流动性的需求。
5、QFLP模式
外资参与新进展：外商投资股权投资企业(又称QFLP，Qualified Foreign Limited Partnership)是外国投资者参与到境内股权投资的试点政策，最早于2010年底在上海推出。近日，广州市发布其QFLP试点办法，成为国内又一个开启QFLP试点的城市。[2]QFLP虽然通称为“LP”，但其组织形式并不限于合伙企业，可采用公司制或合伙制等组织形式，通常QFLP的投资范围也仅限于股权投资而非债权性投资。QFLP投资房地产项目的基本结构如下：
QFLP模式相比于普通的外商投资企业而言，其主要优势在于其资金可以结汇为人民币并以人民币进行投资，而一般的非投资性外商投资企业的资本金结汇后通常不允许用于股权投资。尽管如此，仍处于试点阶段的QFLP对多数外国投资者来说仍然是门槛较高的投资渠道。但是，在广州市QFLP试点办法中，我们注意到QFLP在出资方面做了进一步放开监管的努力，取消了QFLP最低注册资本、首次出资比例、出资期限和出资货币方面的限制。我们期望随着我国对外开放的进一步扩大，QFLP将逐渐成为境内业主境外融资的常规化新渠道。
参考文献
1.王静.论“互联网+”时代地产行业的产业转型升级策略[J].知识经济,2018(13):52-53.
2.高钰宁,周新.基于互联网金融视角的房地产企业融资策略研究[J].市场研究,2019(08):66-67.
3.朱亚西. 基于互联网金融的房地产企业融资途径研究[D].北京交通大学,2018.
4.苏婷婷. 房地产企业众筹融资研究[D].河南财经政法大学,2017.
5.王宜楠. 商业地产抵押贷款支持证券融资应用研究[D].深圳大学,2018.
房地产项目的融资渠道和方式多种多样，房地产企业应根据市场的环境要素、自身的特点和需求以及市场规则拟定符合企业和开发项目发展战略的融资事务安排。融资事务在企业内的地位，就同血液对人体的重要性一样，完备的融资方案、顺畅的融资渠道及广泛的资金来源是企业持续发展、做强做大的根本要素。随着国家相关宏观政策的不断调整，我国房地产项目融资模式不断发展变化，以下是对其变迁过程的简要梳理。
地产融资政策变化
2003年开始监管，房地产融资的黄金时代就此终结。银行信贷首先受到了限制，这为信托公司的房地产业务打开了一个缺口。可好景不长，信托也加入了被监管的队列。
另一厢，2006～2009年，国内迎来了第一个A股上市高潮，而如今房企再想A股上市，难上加难。与此同时，房企又发现了债券这一宝贝，无论海内外的债市都深得房企宠爱。
2019年，730会议戳破“监管放松”的奢望。至此，银行、信托、股市、债市这些房企主要的资金来源都变难了……
重要文件出台时间轴
23号文影响
银监会23号文，一方面对信托机构实现了精准打击，另一方面对银行放贷加强了监管，两端的收紧，使得地产传统融资模式举步维艰。
在信托领域，违规集中在土地保证金配资和土地出让金配资上，在这两大环节，房企往往不符合信托公司的“432”要求，即“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质。而部分信托公司便会设计出一些复杂的交易结构，帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。23号文出台了的一系列禁止措施，针对的便是此前信托领域不规范的贷款行为。
7月以来，监管部门统一放行标准，仅同意符合如下条件之一的房地产信托业务报备：其一，项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质；其二，项目公司不具有二级资质，但直接控股股东（须持有项目公司50%以上的股权（不含50%））具有不低于房地产开发二级资质。按照此前监管要求，若项目公司不具备二级资质，可以允许向上穿透至第二层级（即项目公司爷爷层级）控股股东具有房地产开发二级资质。但按照最新的监管要求，仅仅允许向上穿透一层。这意味着，大量开发商仅有少量满足432条件的项目可以通过信托融资。
在宏观调控政策上，23号文也加强了对银行放贷的监管，已有一些违规放贷的行为受到处理，这使得银行在对房地产企业贷款时采取更为审慎的态度，地产企业的融资更加困难。
为了融钱，部分房企不得不高息发行海外债，这也引发监管部门的关注。7月13日，发改委官网发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号，以下简称“778号文”)，其中提及，境外美元债所筹的资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期债务。
本文主要是对23号文出台后实务界实际操作的各种主流融资模式进行简单介绍。
1、地产项目收并购融资
2、房地产供应链商票融资
3、“互联网+”地产融资
4、房地产资产证券化
5、外资参与新进展：QFLP模式
1、地产项目收并购融资
No.1、产生背景
以大湾区的开发状况为例，大湾区的概念提出后，特别是整体规划公布之后，整个片区都是开发商拟进人的热门城市，特别是外地开发商趋之若鹜。但是不少外地开发商大多因“水土不服”而选择撤离，又加上融资政策的收紧，一些中小型外地开发商想通过借力于有能量的、 运作成熟的前期公司的方式，即可以快速融人本地的行业圈子，也可以解决融资难度问题。因此，地产项目的收并购融资方式便应运而生。
No.2、概念
简单来说，收并购融资就是，开发商和各路资方共同从项目公司的股东手里收购项目公司，以解决开发商资金不足的问题，具体交易结构如下。
优缺点
优点：
*避免了中小型开发商在拿到土地后由于资金的缺乏而退出后续的开发，而是在引入投资者资金后与其共同分享开发收益；
*项目本体较弱的开发商可以选择跟国企或百强开发商合作，既可以解决融资主体问题，又可以降低融资成本；
*对资金方而言，无论是哪种方式，只要有品牌开发商“兜底”，在风控方面，肯定都是加分项。
缺点：
*一些开发商在前期融资时引人私募基金或大型金融机构时，因双方合作时设置的业绩对赌条款比较苛刻，很容易出现开发商（融资方）无法实现项目进度或收益时导致项目被机构“吃掉”的问题，这一点开发商也要做重点考虑。
2、房地产供应链商票融资
No.1、产生背景
在房地产产业链结构中，房地产企业上游有材料供应商、建筑公司、设计公司，下游有装修公司、中介服务和物业服务机构等，全产业链存在大量的中小供应商。而传统的供应链融资就是通过银行商票贴现盘活供应链企业的应收账款。随着房地产行业的发展，慢慢地出现了引入担保公司、保理商和小额贷款公司的创新模式，为房地产供应链商票融资提供了灵活的途径。
No.2、概念
票据融资，顾名思义是围绕着票据发生的。票据是一种商业凭证，主要是指由出票人签发，而付款人在指定日期或者见票后，支付确定金额给票据持有人的有价证券。按出票人是否是银行，汇票可以分为银行汇票和商业汇票。本文“票据融资”的“票据”是指商业汇票。拥有商票的企业可以选择持有到期，或者通过背书转让和贴现来提前获得资金。
企业开票和流通过程
如上图，企业B获得票据后，在票据到期前，将票据背书转让给企业C，或者找到银行，以一定的贴现利率，提前获得有折扣的票面资金。
No.3、担保公司模式
商票持有人可以通过向银行申请贴现的方式实现融资，但前提是承兑人或持有人已经取得银行商票贴现授信额度。此外，担保公司还可以与开发商合作，为其供应链企业提供商票担保服务。在担保公司的银行授信额度内，由开发商为供应链企业提供增信，银行对开发商白名单内的企业提供商票贴现服务。
担保公司金交所商票债权转让融资模式
No.4、保理商模式
房地产供应链保理的一般操作模式是，保理商与收票企业（即上下游供应商）签订《应收账款保理合同》，并完成应收账款转让通知等手续，形成应收账款债权转让的保理关系，在此基础上约定，如基础交易合同中约定以商票作为支付结算方式的，则应将商票同时背书转让给保理公司。
保理公司商票操作一般模式
No.5、小额贷款公司模式
小额贷款公司由于不能直接开展票据贴现业务，因此，一般都是通过商票质押贷款的方式进行操作，即收票企业（上下游供应商）向小额贷款公司申请借款的同时，将其持有的商票背书质押给小额贷款公司。
小额贷款公司商票质押贷款模式
总结
目前，商票融资的资金来源主要有三大类，分别是银行贴现；由担保公司、保理商、小贷公司等机构直接买断票据资产用以后续处理；大资管类投资资金，例如票据收益权私募基金、金交所收益权产品、券商资管计划、ABS等。整体而言，商票融资是多方共赢的融资工具。 对于房企来说，通过延迟付款，相当于以一定成本融资，并且不直接占用银行授信、也不推升有息负债；对于供应商和施工方，能够快速盘活应收账款，维持和扩大经营性现金流，解决回款慢、融资难问题；对于金融机构，由于房企对应收账款抵押贷款和保理等有反向担保，业务风险相对较低。
3、 “互联网+”地产融资
No.1、简介
由于传统融资模式面临的种种问题，众多房地产企业纷纷转型至互联网金融领域，探索新的融资方式。在“互联网＋”发展模式下，房地产企业可以开发产业信托基金、P2P融资、众筹等金融产品，实现与金融业的对接，保证房地产企业实现轻资产化，提升房地产企业的经营项目，为房地产行业融资转型奠定坚实的基础。
No.2、P2P融资
P2P融资主要通过利用网贷公司的P2P平台，由地产商设计融资方案并在平台发布，出资人线上投资，全程合同的签订、资金缴纳均线上完成。P2P融资为地产商融资带来极大机遇，以万达地产企业为例，企业在经营过程中，不断地实施产业转型，开发了“稳赚1号”的P2P理财产品，让企业迅速进军金融产业，并为企业融资大大减轻压力。
No.3、众筹融资
相较于传统的融资模式，众筹更为开放，地产商通过互联网方式发布筹款项目，设置一定时间的筹资目标，支持者对感兴趣的项目通过平台进行投资，实现投资目标，项目开始运转。当下房地产众筹融资主要在项目建设前进行，面对的多为有购房意向客户。开发商通过筹资平台发布众筹信息，投资者能够以优惠的价格获得房屋优先购买权，其认购方可以在前期参与房屋设计与建设。此类融资不仅为企业在项目建设阶段融资到大量低成本资金，并且可以提前锁定有购买意向客户，一箭双雕。
碧桂园曾于2015年以上海嘉定项目为试点，推出了地产行业内首个开发众筹产品，项目以每平方米为单位，包装成保险、债权等金融产品的形式，针对该项目感兴趣的投资者或购房者进行资金募集，10万元起投，拥有该套房屋的整体或部分权益，在楼盘完工之后，投资者可以选择将众筹权利转为产权从而直接拥有该套住房，或是委托开放商转卖转成收益权。而在此众筹项目中的投资者，不但可以通过对项目规划、开发、建设等环节提出建议，参与到项目户型设计、装修设计、社区配套设施选择等过程中，实现一定程度的产品定制化，还能获得份额转让、优惠购房、项目分红等收益。
河北石家庄众美城地产融资众筹项目亦是如此，在此不做赘述，以一张操作图简单释明。
No.4、电子商务融资
电子商务平台具有人流量大、传播效应好、服务个性化等优点，而随着信息技术的发展，地产业也受到电子商务化趋势的影响。基于此，电商平台通过建立贷款公司，以大数据挖掘客户以往交易数据，为地产企业融资进行信用等级评价与风险评估，进而有针对性的提供融资服务。
优势
*降低了融资门槛，实现全民投资。传统融资模式例如银行贷款，对借款主体要求高；股权融资等方式对融资者与投资者的资格审查又十分严格。但是在互联网平台进行融资，可以极大限度让中小投资者参与进来，有效解决了许多地产企业融资难的问题。
*降低了融资成本，提高融资效率。互联网金融下的新融资模式整个过程均在线上完成，不受时间地点的限制，节约了大量的时间与资金成本。同时，其审批程序、放款流程与传统融资相比效率大幅上升，融资企业与投资人可以通过互联网平台互联互动，优化资源配置。
*解决信息不对称的问题。传统融资模式下的外部投资者难以深入了解地产企业，且基于投资者专业性不够的问题，房地产企业与投资者间经常存在信息不对称的情况。而通过互联网技术的加持，投资者对房地产企业的融资需求与企业信用、盈利情况等信息能够高效获取，缓解了信息不对称的情况。
4、 房地产资产证券化
No.1、产生背景
当前房地产行业监管趋紧，非公开渠道的募资受到限制，而资产证券化身处房企融资的后端，受到监管的影响较小。房地产企业用于发行资产证券化产品的基础资产和其相对应的产品类型如下图所示：
No.2、CMBS
概念&原理
商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-backed Securities, CMBS）是指单个或者多个商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息为来源的资产支持证券产品。CMBS是一种较为成熟的地产融资模式，在美国，商业物用的融资结构中CMBS达到近1/4的规模。
CMBS的基本流程如下图：
在交易结构上，由于监管体系差异，的国内CMBS设置了双层SPV架构，成熟模式通常是单层架构。具体来说，国内模式下首先借助信托公司成立信托计划（SPV1）向融资人发放信托贷款，然后以信托计划的委托人（原始权益人）享有的信托受益权作为基础资产，再通过券商或基金子公司发行资产支持专项计划（SPV2），实现CMBS产品在交易所发行。
实例
高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”是由中国金茂子公司在境内发行的，固定收益产品，其采用的信托贷款受益权作为基础资产的模式、双 SPV 交易结构也成为后续市场上 CMBS 产品的模仿范本和标杆。
该项目首先由原始权益人金茂投资管理（上海）有限公司通过单一资金信托向实际融资人北京凯晨置业有限公司发放委托贷款，再由计划管理人成立资产支持专项计划，所募资金用于向上海金茂购买信托受益权（即委托贷款债权）。
交易结构中设计了多重增信措施，以保障投资者利益，例如：由上海金茂、中国金茂为融资人信托贷款本息偿付提供无条件不可撤销的连带责任保证担保；由凯晨置业以北京凯晨世贸中心部分房地产房屋所有权及土地使用权为信托贷款项下全部债权提供抵押担保；凯晨置业向监管账户按约定划付监管租金收入。
优缺点
优点：
*CMBS实际上就是把一个本来是一对一的银行借给房地产投资商的贷款换成资本市场模式运行，它把一个贷款从间接融资变成直接融资的方式，具备标准化的特征，因而能在频繁波动的监管风暴中保持相对稳定。
*类似金茂这样的项目，因为增信措施更为丰富，并且更具透明化，能够吸引更多投资者，有效拓宽企业的融资渠道。并且，发行 CMBS可以使缺乏流动性的资产产生现金流，使房企在不增加负债的情况下补充资金，如今万科、碧桂园、恒大、远洋、龙湖、绿城等头部房企是资产证券化融资主力。此外，CMBS 期限一般相对较长，将有助于调整企业债务的期限结构，缓解融资企业的短期资金压力。
缺点&展望：
*目前国内发行的 CMBS 基础资产基本上都是单一贷款，以底层单一地产项目的营收作为偿债来源，以及该项目的房地产抵押担保，风险聚集程度较大，因此需要追加物业持有人或其母公司的担保进行信用提升。而美国 CMBS 选择多比贷款组成基础资产池，贷款笔数通常在15-300笔之间，贷款分散度较高，可通过基础资产的多元化和分散化来降低风险，提高评级。
*据此展望，集合性资金池的构建会是未来的发展趋势。首先，单一化向集合化的转变能够有效分散风险，增强信用水平。其次，资金的集合也意味着资金主体的集合，将单一的商场、办公楼证券化发行，是规模较大的企业才具备能力去操作的，资金池的构建，可以使更多的中小企业聚集起来，有利于拓宽中小企业的融资渠道。
No.3、类REITS（类房地产投资信托基金）
政策支持
《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》（国发〔2016〕54号）明确：“按照‘真实出售、破产隔离’原则，积极开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”。即通过发展房地产信托投资基金引导企业由“投资——持有+经营”的重资产经营模式向“投资——持有——转让+提供资产运营服务”的轻资产经营模式转型。
交易模式说明
房地产类REITS产品交易结构图
（主要通过私募基金间接持有份额）
1. 原始权益人即基础资产原始持有人向私募基金出资，认缴私募基金的全部基金份额；
2. 私募基金收购项目公司的100%股权，并向项目公司发放贷款。此时，原始权益人通过私募基金间接持有目标资产；
3. 原始权益人将其拥有的债权收益权以及私募投资基金份额转让给计划管理人。
4. 投资者参与《专项计划》，将资金交由计划管理人管理，用于未来收购和持有私募基金份额，从而间接取得项目公司股权及债权。
实例1：新派公寓权益性REITS
2017年10月，全国首单长租公寓资产类REITS产品---“新派公寓权益性房托资产支持专项计划”获批。此后多家房屋租赁企业魔方公寓、链家自如等推出了相关证券化产品。
新派公寓的类REITS产品模式图
1.基金管理人为赛富不动产基金，其设立并管理契约型私募基金，该私募基金通过SPV持有新派公寓的全部股权，并向其发放贷款。
2.原始权益人认购私募基金份额，通过私募资金间接持有新派公寓股权，并将私募基金份额转让给计划管理人设立并管理的资产支持专项计划。
3.投资者认购资产支持专项计划，进行出资。资金用以收购和持有私募基金份额。该产品的基础资产为私募基金份额，标的物业经营净收益用以分配资产支持证券持有人的预期收益；基础资产处置所得用以分配投资者本金。
实例2.东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划
该专项计划的目标资产为位于上海市青浦区城西商圈的青浦吾悦广场，这是国内推行资产证券化以来，我国商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。不动产作为一种天然的生息资产，能够较好的满足资产证券化的产品设计需求，逐渐成为房地产企业扩大融资、降低融资成本的新途径。
青浦吾悦广场资产支持专项计划的类REITS产品模式图
公司通过将商业地产转让给资产专项计划实现现金流入，缩短了商业地产的投资回报周期，提高了商业地产的资产周转率，有利于公司优化资产结构、提高资金使用效率和提升商业运营管理能力，拓展公司商业地产轻资产的经营模式。
类REITS模式总结
据有关统计，至2018年，国内发行类REITS共43只，累计金额903.21亿。类REITS通过券商或者基金子公司的“资产支持专项计划”嫁接私募合格投资者的方式实现融资，逐渐成为了房地产企业外部资金来源的一个重要渠道。2015年，首个房地产类公募REITS产品“鹏华前海万科REITS”在深交所上市。可以说，REITS未至，类REITS先行。
房地产类REITS相对公募REITS，在标准化程度、税收负担、增信措施、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性、透明度等方面，仍然存在诸多差距。目前，中国也正在进行房地产公募REITS的试点，以“公募基金+ABS”模式推进公募REITS的可能性较大，国内公募基金的推行备受期待。
No.4、资产证券化总结
与传统模式相比，资产证券化有望在成本和额度方面比传统融资获得更好条件，权益性工具(REITS,类REIT或者私募基金)有助于盘活存量，提高周转。一定程度上满足了未来中国商业地产低成本，提高流动性的需求。
5、QFLP模式
外资参与新进展：外商投资股权投资企业(又称QFLP，Qualified Foreign Limited Partnership)是外国投资者参与到境内股权投资的试点政策，最早于2010年底在上海推出。近日，广州市发布其QFLP试点办法，成为国内又一个开启QFLP试点的城市。[2]QFLP虽然通称为“LP”，但其组织形式并不限于合伙企业，可采用公司制或合伙制等组织形式，通常QFLP的投资范围也仅限于股权投资而非债权性投资。QFLP投资房地产项目的基本结构如下：
QFLP模式相比于普通的外商投资企业而言，其主要优势在于其资金可以结汇为人民币并以人民币进行投资，而一般的非投资性外商投资企业的资本金结汇后通常不允许用于股权投资。尽管如此，仍处于试点阶段的QFLP对多数外国投资者来说仍然是门槛较高的投资渠道。但是，在广州市QFLP试点办法中，我们注意到QFLP在出资方面做了进一步放开监管的努力，取消了QFLP最低注册资本、首次出资比例、出资期限和出资货币方面的限制。我们期望随着我国对外开放的进一步扩大，QFLP将逐渐成为境内业主境外融资的常规化新渠道。
参考文献
1.王静.论“互联网+”时代地产行业的产业转型升级策略[J].知识经济,2018(13):52-53.
2.高钰宁,周新.基于互联网金融视角的房地产企业融资策略研究[J].市场研究,2019(08):66-67.
3.朱亚西. 基于互联网金融的房地产企业融资途径研究[D].北京交通大学,2018.
4.苏婷婷. 房地产企业众筹融资研究[D].河南财经政法大学,2017.
5.王宜楠. 商业地产抵押贷款支持证券融资应用研究[D].深圳大学,2018.