违反订购合同差价损失不全额赔偿

2004年2月张某与某市房地产公司订立商品房预售合同，明确约定房地产公司开发的时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房出售给张某，建筑面积为123平方米，价格为2568元/平方米，并约定缴房款定金等。合同签订后，张某按合同约定履行了给付定金的义务，但房地产公司迟迟于2009年开工建设，并公然违约，将房屋面积缩小为90平方米，并单方面提高售房价格。张某遂将房地产公司起诉至法院，要求房地产公司按原合同价格赔偿其房屋(不低于90平方米)一套并赔偿其他损失100000元。
诉讼中，张某提交了《时代小区彩园组团商品房预订单》、定金收款收据、《商品房预售许可证》等材料，证明预订单已经具备了合同的基本条款，具有可行性，因为房地产公司取得了售房许可证，使得该合同具有合法性。并且张某已经按照合同约定履行了给付款项的义务。
房地产公司提交了《关于某某区奎山乡奎西村旧村改造一期工程可行性研究报告(代项目建议书)的批复》文件一份、《关于旧村改造相关问题的情况说明》一份，建筑工程施工许可证一组以及《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。
法院审理认为：民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《时代小区彩园组团商品房预订单》时意思表示真实，且内容比较具体，因此该预订单在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该预购单签订时所涉及的标的物尚处在规划之中且被告当时并未取得商品房预售许可，故首先需要确定该预订单的性质。而法院确认双方于2004年2月签订的《时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，原告张某要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。但是被告应将原来收取原告的50 000元予以退还，并应对原告承担违约责任即被告应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。同时综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额，对于被告因违约给原告造成的损失确定为150 000元，并且驳回原告张某的其他诉讼请求。
律师点评：预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。
判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件;反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。