以租代售“人防车位”的租赁合同效力浅析

近期，笔者遇到一个案件，开发商卖房时候要求买方一起买车库，但并未签署《买卖合同》，而是签署了20年的《租赁合同》，租赁费用高达四十万。买方仅支付了几万块后，无力支付，要求解除租赁合同，开发商不同意，仲裁买方要求继续履行并承担违约金。该车库未实际交付使用，直至买受人要求解除合同时，才知道车库性质属于人防车位。
相信不少人在买房过程中因为不懂，签了很多格式合同，对于合同性质及相关的法律规定并不了解，笔者遇到过不少的咨询，看到这个案例，相信各位买房人也有很多疑问：“人防车位”是什么性质？为什么开发商签署《租赁合同》，而不签署《买卖合同》？买方又该如何维护自己的权益呢？
首先，让我们来看一看，什么是“人防车位”？人防车位是指建在地下室的车位，具有密封门等特点，不同于普通车位，这种车位的所有权归国家所有，物业公司通常负责管理，并可出租给业主使用。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。主要区别如下：
了解到以上区别后，开发商签署《租赁合同》，而不签署《买卖合同》的原因也显而易见了，因为人防车位的所有权归国家所有，开发商没有买卖权限，所以在实践中，很多开发商在销售时，会直接和客户签署20年甚至70年的车位《租赁合同》，名为租赁，实为买卖。根据以上内容，我们来看一个相关案例：
案 情 简 介
2021年12月12日，被告A置业有限公司为甲方，原告李XX为乙方，双方以89000元的价格签署车位租赁合同，租赁车位为山东省XX项目地下一层A区62号，合同约定的付款方式为一次性付款，租赁期限为70年，70年的租金共计89000元。后李XX按合同约定向被告支付全部款项，甲方出具交款收据。李云霞向法院提出诉讼请求，认为法定租赁期限最长为20年，超期的部分应属无效，请求法院依法判令原、被告所签订车位租赁合同超过20年的租赁期限无效并返还超过20年租赁期限的租赁费63571.5元。
法院 认 为
被告出租地下车位实质系“以租代售”，该“车位租赁合同”名为“租赁”，实为“买卖”。从该合同采用的付款方式为一次性付款以及合同约定“本车位承租使用期限等同于乙方所购房屋的土地使用年限。如果超过法定租赁最高期限，则到期后自动无条件续期，直至乙方所购住宅的土地在使用期限届满为止。”可明确看出有悖于正常的租赁协议，实际上双方签订的为车位买卖合同。
从双方协议和收据均可以看出是区别于房产买卖的正式合同和税务发票，并且也没有办理车位产权证书。双方协议最后部分被告也用黑体字提示了原告，业主即本案原告与被告签订该协议，实际也表明了原告长期对案涉车位享有使用权的意愿，并且原告在与被告签订车位租赁合同后直接付清了89000元的车位费全款。
从原告的实际行为看出，原告清楚知道其签订的租赁合同实际为车位买卖合同。但是，案涉车位为人防车位，属于国家基本建设的人防设备，人防设施和车位的所有权不属于开发商和个人，而是属于国家。因此，人防车位不可办理产权证，不得进行买卖，只可以出租、转让。
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”被告将没有所有权的人防车位出售给原告，双方之间签订的车位买卖合同违反了国家强制性规定，因此该车位买卖合同自始无效，不能通过当事人的实际履行行为而使合同有效，合同双方的权利义务应当恢复到订立合同之前的状态，已经履行的，应当恢复原状，当事人负有返还财产的民事责任。
在庭审中，本院已将本案合同性质及合同效力问题向原告进行了释明，但原告仍然坚持其诉讼请求不变更。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条的规定，案涉合同内容在性质上已根本违反了法律规定，因而应确认整个合同无效。
裁判结果：最终，法院认为案涉合同无效，驳回原告全部诉讼请求。
律 师 说 法
首先，法院认定案涉《租赁合同》名为租赁，实为买卖，并查明案涉车位属于人防车位，属于国家基本建设的人防设备，依法不可办理产权证，不得进行买卖，只可以出租、转让，因此，案涉合同因违反法律的强制性规定而无效，这本是对原告有利的，合同被认定无效后，根据《民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，又因为被告隐瞒车位性质，属于过错方，已交的租赁费很可能全部被判决返还，即使被认定“各有过错”，原告也仅需就已使用的年限支付一定的占有使用费，其余已交的租赁费可以全部被返还。
值得注意的是，法院在判决中明确“已将本案合同性质及合同效力问题向原告进行了释明，但原告仍然坚持其诉讼请求不变更”才是原告败诉的根本原因，通读判决可知，原告并未聘请专业人员，未抓住诉讼重点，制定诉讼策略失误，在庭审中也未能及时改变诉讼请求，导致本次诉讼失利。
结语：买房对于大多数中国家庭来说，都是一件大事，需要支出大部分的家庭财产，如果遇到一些“合同陷阱”导致辛苦钱受到损失，耗费时间精力维权，还不一定能够得到满意的结果。所以建议各位买房人在买房过程中遇到不懂的或者陷入纠纷时要及时咨询一下专业人士，以免因为不懂而导致权益受损。