破产程序受理前后，开发商“以房抵款”行为效力分析（二）

一、阅读提示
书接上文，在房地产开发活动中，开发商为了最大程度的销售房屋，往往会利用其强势地位，将房屋“以房抵款”给承包人或包工头，司法实践中，对于此类“以房抵款”行为的效力，需要在不同情况下予以分析、研判，本文拟就相关“以房抵款”或“房屋买卖合同”买受人在此过程中的行为效力、应对措施等做出阐述、分析，以飨读者。
二、楔子
情形一：房地产企业龙飞九天公司在法院受理其破产案4个月之前，将其名下的部分商品房“以房抵款”给包工头老张，并根据“以房抵款”协议签订《商品房买卖（预售）合同》、办理了网签备案登记手续，后老张到处宣扬有低价房销售，老李看到后，遂与老张签订房屋买卖合同，约定款项支付80%后，由老张负责协调龙飞九天公司将房屋网签备案登记在老李名下，后法院受理了龙飞九天公司的破产案件并选定破产管理人，破产管理人起诉撤销了龙飞九天公司与老张的“以房抵款”协议；同时，老李付款后，由于老张无法对老李完成标的网签备案登记也无法向老李交付房屋，老李起诉要求返还购房款并将房屋查封，但拍卖所得价款在法院被破产管理人查封，老李该如何维护自身权益?
情形二：房地产企业龙飞九天公司在法院受理其破产案4个月之前，为快速回笼资金，将其名下的部分商品房以八五折的价格出售，老谭到该城市旅游，被该城市宜人的气候吸引，拟购置房屋养老，遂快速行动与龙飞九天公司签订《商品房买卖（预售）合同》、支付了购房款、办理了网签备案登记手续，后法院受理了龙飞九天公司的破产案件并选定破产管理人，破产管理人起诉撤销了龙飞九天公司与老谭的房屋买卖协议，老谭该如何维护自身权益？
三、对购房消费者保护的相关核心法律依据
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定情形，基本要求为：（1）法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同及查封前已合法占有该不动产及已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记，（2）法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2、最高人民法院于2023年4月20日发布了法释〔2023〕1号司法解释，即《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，第二条规定：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
四、基于上文法律规定的分析
（一）关于符合条件的商品房消费者与商品房的定义，基本核心点在于对生存权的保护
1、根据上述法律规定，购房人身份也将对“以房抵款”或“房屋买卖合同”的效力产生巨大影响，根据《消费者权益保护法》之规定，消费者是为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的自然人。
2、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）125于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的解释是：在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”。
3、一人购买若干套商品房，尽管主体为自然人，但购买若干套商品房用于居住不符合一般的社会常识，因此，此类情况一般也不符合商品房消费者的概念。
4、综上，上述规定仅于个人为居住购买的一手房，不适用企业，也不适用商铺、门面或商住房。
5、上述四点为一般性理解，请特别注意：司法实践的若干判例均有不同的认定，笔者认同最高人民法院若干判例中“应以对生存权的保护为核心”的判词，审慎认定“用于居住”这一概念。
（二）对真实意思表示的核查
1、原债权债务履行期限尚未届满即签订“以房抵款”协议的，根据我国《民法典》关于禁止流押、流质的规定，此类协议约定因违反法律的效力性、强制性规定而无效，无效的情况下，应按照原法律关系进行审查。
2、原债权债务履行期限届满后签订“以房抵款”协议的，应注意该类协议是否侵害第三人之合法权益，如上文楔子中的破产受理前半年内的单独给付，如损害龙飞九天公司其他债权人合法权益的，则属于依法可撤销协议。
3、若真实意思表示是为某一债权提供担保，则初步判断或可构成“让与担保”，经审查确实构成让与担保法律关系，则“以房抵款”协议无效，但可就案涉房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款清偿债务。
五、楔子案例的结论
1、情形一中，老张是包工头，并不是前文法律规定中的消费者，其不享有优先权，因此，龙飞九天公司与老张的以房抵款协议将会被破产管理人依法撤销，则老张与老李的合同不能继续履行，老李可以合同目的无法实现为由，要求老张返还款项。
2、情形二中，老谭为个人居住目的购买房屋，是商品房消费者，尽管购房价格为市价的85%，但并不属于“以明显不合理的价格进行交易”，因此，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，其享有超级优先权，破产管理人不能请求人民法院撤销其买卖合同。
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