买卖农村房屋，合同是否有效？

案情简介：
2009年，张某从购买神木市某村村民出购得宅基地并修建房屋。2010年又将房屋出卖李某，同时签订《房屋买卖合同一份》，约定“永不反悔”。张某和李某均非该村村民。
争议焦点：
1、《房屋买卖合同》是否有效？2、如果合同无效后，后果是什么？
律师意见：
1、《房屋买卖合同》无效。根据现行法律、法规、司法解释及国家政策，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让或者出租用于非农建设。本案中，张某卖给李某的房产系属于农村宅基地上建造的房屋，二人之间的行为属于变相的出卖宅基地的行为。而张某也并未房产所在宅基地使用人，李某和张某也不属于同一农村集体经济组织，所以二人之间的买卖行为因违法而无效。
2、无效后果是什么？《房屋买卖合同》确认无效后，购房款及房屋应互相返还。鉴于双方均明知案涉房屋并无产区证明，无法办理变更登记，仍进行购买，显然双方均存在过错，故李某主张的返还购房款的利息不予支持。
请求权基础
1、法律规定。
合同法第52条规定：有下列情形之一的，合同无效。（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的以防你应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
《民法通则》第6条规定：民事活动必须遵守法律、法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《城市房地产管理法》第9条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可以有偿出让。
《土地管理法》第10条规定：农村集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。
2、司法解释
最高院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第15条规定：在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第52条和土地管理法第43条规定，认定买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。
最高院负责人《坚持司法为民、坚持司法和谐、推动公证高效权威民事审判制度建设—在全国民事审判工作座谈会上的讲话》：目前法律包括《物权法》在内都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此裁判时就需要适用国家政策。考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权和房屋是农民的安身立民之本，现在放开宅基地使用权和房屋的转让条件尚不成熟，因此国家政策禁止城镇居民在农村购买宅基地或者房屋。
3、国务院文件或者国家政策
中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》第6条第2款规定：严格农村集体建设用地管理，严禁通过以租代征等方式提供建设用地。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房或者小产权房。
国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第2条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
国务院《批转第二次全国农村房屋建设工作会议纪要的通知》第3条规定：社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划给社员的宅基地，社员可以长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖，出租和违法转让。
律师总结
我国作为农业大国，三农问题一直是重中之重。在未全面建立起社保体系之前，土地仍然是农民的最后保障，加之各个地区农民之间发展存在差异，实践中禁止农村房屋自由流转是符合目前国情的一项司法实践原则。