房主签订独家委托卖房合同需谨慎！

案情简介
2016年1月13日，施某与昆明某房产中介公司签订《房屋快销委托合同》，合同中约定：施某委托昆明某房产中介公司独家代理出售其所有的房屋，委托期内不得自行或委托他人出售，乙方作为唯一的委托代理人为甲方提供居间服务，委托期限为2016年1月13日至2016年7月13日。
2016年4月施某自行将上述房屋出售。昆明某房产中介公司认为施某违反“独家委托卖房”约定，将施某告上法庭，要求被告支付违约金13500元。法庭上被告施某答辩认为，违反独家委托卖房的违约责任系格式条款，明显加大被告的义务，为无效条款。
法院判决
法院认为，本案中双方签订的合同系格式合同，但格式合同并不当然无效，原告已将合同第九条第一款采用加黑字体予以提醒注意，应视为原告已经采取合理方式履行了义务；该条款规定了违约行为及违约责任，但该条款系保障本合同能够正常履行的必要条款，并未明显加大被告的义务，法院对被告的主张不予支持。
本案中原、被告双方签订的《房屋快销委托合同》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。在合同约定“独家代理出售其所有的房屋”的情况下，被告施某未通过原告而自行将房屋出售，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，但双方当事人约定的违约金过分高于给原告造成的损失，判决被告施某向原告昆明某房产中介公司支付违约金4500元。
判决下达后被告施某不服，向二审法院提起上诉，最终判决驳回上诉，维持原判。
【案件来源】
昆明市中级人民法院民事判决书
（2017）云01民终4766号
律师提示
为了促使房产中介积极进行居间活动，或者出于对居间人的信任，房主与房产中介签订独家委托卖房合同或条款，委托其在一定期间内出售房屋。“独家委托卖房”条款虽然属于由中介机构单方提供的格式条款，但就是否签署该条款房主具有选择权，一旦基于真实意思表示签署了该条款，除非存在《合同法》第40条规定无效情形，否则该条款有效，合同当事人应受其约束，不得反悔。
因此，在二手房交易中，房主应仔细阅读委托卖房合同，慎重签订独家委托卖房条款。如签订了此类条款，房主不得再委托其他中介出卖房屋，甚至不能自行出卖房屋，应引起足够重视。
法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与方协商的条款。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。