民事纠纷还是刑事犯罪？——“一房二卖”的研究

因房屋买卖引发的纠纷在司法实践中大量存在，“一房二卖”可谓是其中典型。所谓“一房二卖”，即出卖人将同一房产先后或同时出售给不同的买受人。在司法实践中，就“一房二卖”，有的出卖人只需承担民事责任，有的出卖人却因此涉嫌合同诈骗罪而身陷囹圄。那么，就“一房二卖”行为的刑民责任认定界限如何划定？笔者根据相关法律规定、司法解释，结合相关司法裁判，试着对上述问题加以分析总结。
一、“一房二卖”的法律后果
（一）民事责任
出卖人“一房二卖”的主观目的仅是为了获得更高的售房利益，并没有非法占有他人财物的意图，此时各方之间的纠纷属于民事法律关系调整的范畴，两份房屋买卖合同一般情况下均为有效的合同。各当事人间根据房屋交付时间、价款支付、合同成立时间等确定合同的履行，以及合同无法履行时出卖人应承担的违约责任。
（二）刑事责任
实施“一房二卖”行为的出卖人，在签订、履行房屋买卖合同的过程中，以非法占有他人财物为目的，虚构事实、隐瞒真相，骗取买受人数额较大的财物的，构成合同诈骗罪，应依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定进行定罪量刑。
根据《刑法》第二百二十四条的规定，合同诈骗罪在主观方面以行为人具有非法占有目的为构成要件。因此，对于行为人在主观上并无非法占有对方当事人财物的目的，而是为了非法占用他人钱款，虽然在客观上以虚构事实、隐瞒真相的手段骗得他人财物，也不能认定其行为构成合同诈骗罪。据此，“一房二卖”的行为属于民事纠纷还是涉嫌刑事犯罪，二者最重要和明显的区别无疑是行为人是否对他人财物具有非法占有的目的。
二、“一房二卖”中如何认定非法占有目的
非法占有目的是指永久性地非法掌握、控制他人财物的意图。
认定出卖人在“一房二卖”中是否具有非法占有目的，主要从以下几个方面进行综合判断：
（一）出卖人在签订合同时有无履行合同的能力
若出卖人无履约的现实可能性也无履约的期待可能性，但仍与对方签订合同、建立民事法律关系，一般推定其具有非法占有的目的。
例如，出卖人将房屋出卖后，以购买伪造的房屋所有权证制造其具有房屋所有权的假象，再次出售房屋。此时，出卖人对房屋已经不具有现实的处分权，其无疑是不具有将房屋再次过户给买受人的能力的，但其仍然将房屋出售并收取房款，在此情形下，可推定出卖人具有非法占有的目的。
（二）房屋买卖合同订立后是否积极履行
当出卖人具有履行能力，但在房屋买卖合同签订后却拒不履行，此时也可构成认定其主观上具有非法占有目的的因素。在江苏省盐城市中级人民法院审理的朱某合同诈骗罪中，被告人朱某在交易手续齐备的情况下，并未按照约定将征收补偿协议书、奖励通知书等手续交与相关房屋征收部门，具有履行合同的能力却不履行。后朱某将房屋二次出卖，致与前一购房者的合同无法继续履行，该案结合其他案件情况，最终认定朱某构成合同诈骗罪。
（三）出卖人在合同无法履行后的表现
“一房二卖”中，出卖人是明知其中一份房屋买卖合同是无法继续履行了的，出卖人是否就违约主动承担责任，比如向买受人退款或作出一定补偿，是积极与买受人协商还是逃避，亦是判断其主观上是否具有非法占有目的的因素。在湖南省慈利县人民法院审理的陈某合同诈骗罪一案中，陈某在取得被害人唐某支付的购房款48万元及办证手续费1.6万元之后，将合同标的物房屋上锁，更换了与被害人唐某的联系方式，让被害人唐某无法联系，直至2021年3月被公安机关抓获归案。法院判决认定陈某骗取对方当事人财物后逃匿，数额巨大，其行为构成合同诈骗罪。
（四）出卖人有无还款或调剂房屋的能力
仍以前述朱某合同诈骗罪案为例，法院判决认为朱某应积极作为，将收取的后手买受人购房款作为重找房源的保障，以创造条件履行前手合同，但根据朱某在公安机关多次供述“后来我没有找到合适的回迁房计划，加上外面欠了不少钱，我就想把吕某的50万按在身上多周转一阵子，就一直没有还给他们”、“虽然我打算继续找房子补给吕某，但是因为我身上没钱，所以没有能力去从别人那边收房子补给吕某”等内容看，在一房二卖后朱某已无调剂房屋的能力，事实上丧失继续履行合同的能力。结合朱某将收取的房款用于偿还个人债务，自2015年10月19日采取手机关机失联等违约后的表现，应认定其在合同履行过程中产生了意图非法占有被害人购房款的主观心态，最终判决朱某构成合同诈骗罪。
三、结语
认定“一房二卖”是民事纠纷还是刑事犯罪，关键在于认定出卖人是否具有非法占有他人财物的目的。认定出卖人的非法占有目的在形成时间、故意内容上表现形式多样，对此应结合案件整体情况综合判断。同时，就此类案件，仍应当坚持刑法的谦抑性原则，在民事、行政法律手段对受损法益保护不力或者保护无效的情况下，才寻求刑事手段的介入。
附：相关法律规定
《刑法》
第二百二十四条【合同诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：
（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；
（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；
（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；
（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；
（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第六条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。