国家答复宅基地可由“城里人”继承？No！还有8个问题你必须知道

自然资源部2020年9月9日发布了《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》，以下简称《答复》。
本答复共九条，其中第六条引起了广泛关注。

很多朋友认为，《答复》打开了城镇居民拥有农村宅基地的通道，甚至开始幻想城镇居民到农村购置宅基地或者通过购买小产权房取得宅基地，这中间存在很大的误会，笔者借这篇文章跟大家聊聊怎么正确理解《答复》第六条。
早在1995年5月1日《国家土地管理局关于印发<确定土地所有权和使用权的若干规定>的通知》（〔1995〕国土〔籍〕字第26号）第四十八条规定就有明确“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回”。
此外，2011年11月2日施行的《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六项规定：“非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’” 。
NO.1我国土地所有权归国家或集体所有，个人不能取得。
我们先从最基本的问题说起——土地的归属。
城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。
《宪法》第十条规定“宅基地属于集体所有，其所有权属于集体”。
农村集体经济组织成员即农民，宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利，宅基地使用权主体限定为农村集体经济组织的成员。
NO.2只有农民才享有宅基地使用权
宅基地是我国农民集体所有的土地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的农民集体所有土地上建造个人住宅的权利。
宅基地的使用权是一种带有身份性质的财产权，只能在同一集体经济组织成员内部进行流转，不能对外转让、赠与和继承。也就是说，只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权。
那问题来了，《答复》第六条不是明确“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍子女继承并办理不动产登记”吗？这不是改变了之前确认的宅基地使用权只能为本集体经济组织成员享有且不能继承的规定吗？
并不是！
NO.3宅基地使用权不是遗产，不能单独继承。
《答复》并没有改变之前确认的宅基地使用权只能为本集体经济组织成员享有且不能继承的规定，而是再次肯定了《物权法》规定的 “地随房走”的原则。
不动产登记是《物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
NO.4继承宅基地使用权并办理不动产登记的前提，是房屋存在且为合法建造。
城镇子女继承农村宅基地使用权有两个前提条件：
一是“有房才有继承权”。农村宅基地使用权继承必须牢记“农村宅基地不能被单独继承”的原则，宅基地上必须建有房子，城镇子女在继承房屋的时候才可以一并继承宅基地的使用权，并不能单独继承宅基地使用权。
现实中，转让宅基地使用权的形式主要表现为农民对其宅基地上建造的房屋进行转让，根据《物权法》地随房走的原则，农民将宅基地上建造的自有房屋进行转让，必然导致宅基地使用权的一并处分。
二是宅基地上的房屋必须是合法建造的。因为，并不是所有的宅基地上建造的房屋都发证的，只有符合“一户一宅”原则，符合发证条件的才准办理发证，不符合条件的，无论是通过村委会分配、继承、赠与、分户等方式取得的宅基地，只要是空闲地或房屋建设未竣工的，都不准发证。
NO.5《答复》第六条是为了加强部门衔接，解决不动产登记的问题。
《答复》第六条再次明确农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍子女继承并办理不动产登记，是为了衔接《继承法》和《不动产登记操作规范（试行）》的实务操作，要综合理解，不能断章取义。
NO.6城镇居民依旧不能购买宅基地
《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。
注意：如受让人非本集体经济组织成员，则违反了土地管理等法规。宅基地的使用不需要缴纳土地出让金，这和城市国有土地不同，城市单位或者个人想要获取国有土地使用权必须缴纳国有土地使用金，所以通过转让、赠与等等方式将宅基地使用权给非同一集体经济组织成员则侵害了本集体公共利益和他人合法权益。
根据《刑法》第二百二十八条“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”
NO.7 严禁小产权房通过登记合法化
《土地登记办法》明确规定禁止登记，“严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化”。
自然资源部在2020年5月14日《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》第三条再次重申“城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化”。

NO.8城镇户口继承人的实务操作建议
（1）继承人（不是只有子女才可以哦，只要是继承法上的合法继承人都可以）继承的财产是农村宅基地使用权及宅基地上的房屋时，继承人应该根据《国家土地管理局关于印发<确定土地所有权和使用权的若干规定>的通知》第四十八条规定及《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六项规定，积极向集体申报集体土地使用权。
（2）将来继承的房屋灭失后，不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地，房屋灭失后，该宅基地由村集体经济组织按法定程序收回该宅基地使用权另行安排。所以，在长辈还在的时候，要及时获得批准对祖屋进行修缮、改建哦，长辈去世后，也要好好修缮和维护老房子哟~
（3）在城市工作的非农户籍的年轻人不要急着回去修缮祖屋，若这辈子都不会回农村居住，修缮祖屋既花费了财富，又导致了宅基地的空置，不利于集体土地的流转使用。不如让过往的美好回忆留在心中，好好在城市过好自己的生活。