“公式”解读《商品房买卖合同司法解释》第19条

引 言
“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
在几十年房地产大开发的时代下，因商品房买卖引发的法律纠纷日益剧增，同时火热的楼市与强烈的市场需求也助推了房价的攀升。面对房价的压力，按揭贷款成为广大购房者投资买房选择较多的支付方式。基于此，就2020年修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第19条（该条款在2003年版《商品房买卖合同司法解释》为23条，本次修改未对条款内容进行修改，仅调整了顺序。因此，本文并未针对新旧条文进行区分）并结合实务运用，在本文中进行就该条进行解读。
- 1 - 基本法律关系
购房人以按揭贷款的方式购买商品房，在这之中涉及的主体关系、法律关系并非只有一种，也不是只有房屋买卖双方，而是涉及购房人、开发商、银行三方主体及多种法律关系。具体而言，主体关系包括买受人（购房人/借款人）、出卖人（开发商/保证人）、贷款人（银行）；法律关系则包括房屋买卖法律关系（购房人与开发商之间）、借贷法律关系（购房人与银行之间）、房屋抵押法律关系（购房人与银行之间）、保证担保法律关系（开发商与银行之间）、委托付款法律关系（购房人、开发商、银行均有涉及）。
由此可见，商品房按揭贷款是包含了买卖、借款、抵押、保证等多种法律关系在内的集合体。因此，为结合实务，理清条款中涉及的多方法律关系，以下便通过公式的形式对《商品房买卖合同司法解释》第19条进行解读：
公式一：商品房买卖合同且担保贷款方式付款+当事人一方原因未能订立合同且合同无法继续履行=对方当事人可主张解除合同并要求赔偿损失；
公式二：商品房买卖合同且担保贷款方式付款+不可归责于双方的事由未能订立合同且合同不能继续履行=解除合同、出卖人返还购房款本金（定金）和利息。
- 2 - 法条公式解读
将第19条条文进行解构后，可以通过上述公式方式逐项进行分析。
（一）“加数一”——该条司法解释的适用前提：商品房买卖合同，且以担保贷款方式付款
担保贷款方式付款，即购房人支付完毕房屋首付款后，以按揭贷款方式支付剩余房款，同时以购买的房产为银行做抵押。
如前所述，从法律角度解构，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同是两个不同的合同法律关系，但是商品房买卖合同与商品房担保合同却是紧密相连的。结合该条司法解释适用情形而言，担保贷款合同只能为履约商品房买卖合同而签订、贷款只能用于实现购房目的；买卖合同的标的物与担保合同的标的物具有同一性。
以上所言，可以简单理解为该条司法解释适用的前提是：为了买房而去银行贷款，并且从银行所贷之款只能用于买房。
（二）“加数二”——解除权的产生条件：当事人一方原因/不可归责于双方当事人的事由并导致合同无法继续履行或不能继续履行
1.当事人一方原因/不可归责于双方当事人的认定
（1）当事人一方原因的情形解读
1）购房者个人原因（不具备购买条件、不具备按揭条件或不配合提供购房或按揭资料、贷款额不足、银行流水额度不足等）导致无法办理贷款
在（2018）鲁0681民初1929号案件中法院认为，原告曾于2014年4月21日电话通知被告前来办理相关手续，录音材料显示，被告自认不能办理按揭贷款的原因是个人征信问题，因此，导致未能办理银行按揭贷款手续的原因在被告。依据补充协议第三条的约定，如因买受人原因银行拒绝向买受人提供按揭贷款的，买受人应将购房款余额一次性支付给出卖人。据此，原告主张要求被告支付剩余房款，与约定相符，本院予以支持。
2）开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况导致贷款失败
（2015）鲁民提字第412号案件，再审法院认为，宋修军在取得涉案合同之前，因缺少作为办理银行贷款必需材料的购房合同原件，加之鲁能仲盛公司没有向宋修军告知过指定贷款银行等信息，由此造成宋修军未能及时办理贷款手续、涉案合同未能继续履行的责任应在鲁能仲盛公司。
2.不可归责于双方当事人的事由
（1）政策原因导致贷款失败
（2016）浙0109民初15978号案件，法院观点认为，原、被告签订购房合同时间为2016年9月24日，相关限贷政策出台时间为同月28日，原告因不能预见的政策原因不能办理按揭贷款，进而导致无法履行合同，该事由系不可归责于当事人双方的事由。
（2）购房人因资信情况未通过银行审核，开发商不与银行签订担保合同，不是双方当事人的责任。
在（2021）陕03民终67号中，法院认为，因不可规责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”本案中，认购书签订前，被上诉人曾将其征信报告提交给上诉人，上诉人工作人员告知被上诉人可以办理银行按揭贷款，遂被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，被上诉人没有过错；银行不与被上诉人签订商品房贷款担保合同，是银行的选择，不能归责于被上诉人。本案未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，不是双方当事人的责任。
3.合同无法继续履行/不能继续履行的认定
（1）双方对于不能办理按揭贷款的后续处理方式未进行明确约定
（2017）皖01民终7481号案件法院观点为，“基于双方对于不能办理按揭贷款的后续处理方式未进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”之规定，该时杨世平享有合同解除权”。
（2）客观上合同无法继续履行
（2016）苏0506民初408号号案件法院观点认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定针对的是房屋灭失、土地使用权手续不合法等导致买卖合同无法继续履行，合同目的已经无法实现的特殊情形，原告同时主张依照该条解除合同，不符合法律规定，本院亦不予采信。
（三）“得出”——解除合同并赔偿损失/解除合同出卖人返还购房款本金（定金）和利息
以上“结果”可以归结为：一方违约，守约方享有合同解除权并可要求违约方赔偿损失；不可归责于双方当事人的事由，则双方均可以请求解除合同，返还购房款的本金（定金）及因此而产生的利息。
但需注意的是，解除权的产生存在着以下阻碍情形：
1.担保贷款的未能办理并不导致商品房买卖合同履行不能，即担保贷款的办理失败并不必然导致商品房买卖合同目的无法实现；此外，即使担保贷款合同未能订立，但购房者若选择继续付款的，则出卖人不享有解除权。
2.有解除权的一方还需关注解除权的行使期间问题。该期间是解除权的行使期限、存续期间或者除斥期间。
依据《民法典》第五百六十四条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。
由上述条文可知，较为明确的是当事人可以自行约定解除权的行使期间，在法律没有规定或当事人没有约定的情况下，解除权应当在解除权产生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。而对于“经催告后合理期限”的把握，现行法律中并没有统一的适用标准。易言之，在合理期限的确定问题上，法官具有一定程度上酌情适用的裁量权。但在商品房买卖合同中，《商品房买卖合同司法解释》第十一条对此却有着清晰的规定，即明确了解除权行使的合理期限为三个月。
结 语
对于普通购房人而言，选择按揭贷款的方式签订房屋买卖合同前，应对当地房贷政策充分了解，并对个人征信、银行流水额度等状况进行充分预估，以尽量降低因个人原因致使银行拒贷而产生纠纷的风险；对房地产商来说，既要确保承诺能够为购房者办理银行贷款的手续证照齐全，又要充分提示购房人对银行贷款申请条件、借贷政策等要求进行了解，并应在购房合同中约定购房人原因导致不能办理按揭贷款的后续处理方式。否则，可能对不能办理贷款而导致合同不能继续履行而解除的后果承担相应的责任。在解除事由发生之后，应根据自身实际需要和现实情况，选择行使解除权还是继续履行合同。如若行使解除权，则应当在解除权行使期限内行使，若继续履行合同，则应当彻底完全地履行合同义务。