消费者生存权——房地产低迷背景下购房者的重要保障

在疫情前时期，房地产行业欣欣向荣，各个楼盘拔地而起，消费者蜂拥至售楼大厅，几乎没有人觉得房地产会出现问题，只会不断向上攀登，但是随着恒大的一声暴雷，以及疫情后经济衰退导致地房价低迷，大家才意识到原来投资有风险，入市须谨慎绝非空话。在这群人里，有钱投资购房的只是小部分，大部人是掏空了四个钱包才换来的容身之地，在尚未完成交房的情况下，房子本身已经被抵押，大量消费者出现断供情绪，因此，如何保护这些消费者的权益成为了重要话题。
＃1案例引导
壹 基本案情
2012年10月12日，A公司与进出口担保B公司签订《房地产抵押合同》，约定基于C公司与进出口担保B公司签订的《融资担保委托合同》，进出口担保B公司已与中国进出口银行签订担保金额（主债务）为2亿元保证合同，A公司将建筑面积为5612.59平方米的房屋提供反担保，2012年10月18日办理了抵押登记，抵押期间从2012年10月10日至2018年4月9日。
进出口担保B公司诉C公司追偿权纠纷一案，原审法院于2019年3月15日作出判决，进出口担保B公司有权就A公司所有的房屋及土地使用权在代偿资金210429216.68元、担保费5133333.33元、律师费126万元及资金占用费的债权范围内享有优先受偿权。该案判决生效后，进出口担保B公司申请执行，后原审法院作出执行裁定和协助执行通知书，查封了案涉房屋，案涉房屋包含在内，并于2020年4月23日对上述房屋进行拍卖。执行中，华某向原审法院提出执行异议，原审法院2020年9月14日作出（2020）渝执异180号执行裁定，驳回华孟均的异议申请。华孟均不服，遂提起本案诉讼。
贰 案例分析
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第28条和第29条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对第27条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。就实体权利的优先顺位而言，“消费者生存权”最优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。本案中，华某名下已有多套房产，且并非是消费性购房，不符合“消费者生存权”的适用条件，因此判决驳回华某的诉讼请求。
＃2房屋买卖合同与抵押权的关系
通过上述裁判要旨，我们可以抽出三项权利，分别为“物权期待权”“消费者生存权”“担保物权”，在商品房抵押贷款模型中，贯穿着“三权”，即消费者和开发商之间签订《房屋买卖合同》后，基于该合同对于房地产公司享有办理产权登记的“物权期待权”，在办理抵押贷款后，银行与消费者之间就该房屋存在抵押法律关系，如果后续消费者满足“消费者生存权”的适用条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就可适用该条款排除银行抵押权的优先适用。
＃3“三权”之间的法律关系
壹 物权期待权
根据《执行异议和复议规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
在物债二分理论中，消费者与开放商的《房屋买卖合同》自合同成立时即生效，消费者基于此取得对开发商的行为之债，即开放商应当交付房屋钥匙，并为消费者办理登记，不动产所有权的成立以登记为生效要件，基于该行为，享有取得不动产物权的物权期待权，但是归根结底其本质仍是债权。
当签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的前提下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似于所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。赋予无过错不动产买受人期待权对抗出卖人债权或物权的效力，在执行程序上对不动产受让人进行优先保护，从而达到维护房屋买受人合法权利、交易安全及社会稳定的目的。
贰 担保物权（抵押权）
根据《民法典》第394条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
担保物权是债权人为确保债权实现，在债务人或者第三人所有的物或者权利之上设定的，就债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，优先受偿的他物权。担保物权的基本性质仍属对担保物的支配权，而不是请求权；担保物权所具有的优先受偿性，是基于物权的排他效力产生的，是对物权而不是对人权；尽管担保物权也以权利作为其客体，但担保物权是价值权，而非实体权，仍属物权范畴。因此，担保物权的基本属性仍是物权。故当消费者与银行之间签订的《抵押贷款合同》生效时，银行就基于此享有案涉房屋的担保物权。
叁 消费者生存权
根据《执行异议和复议规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
消费者权利也是人权的内容之一，其依据在于生存权，因为消费者的各项基本权利皆以确保消费者的生命健康和安全为中心。日本学者奥岛孝康指出：经济上弱者的权利，具有以生存为起点的权利性质，即使消费者的选择自由，也显著地向生存权倾斜，至于竞争政策的问题，公权力的介入问题，其结果也无非是在现代经济社会中确保消费者的生存权。
三权之间，“生存权”是人最基本的权利，属于“人权”范畴，“人权”高于其他一切权利；“物权期待权”赋予无过错不动产买受人期待权对抗出卖人债权或物权的效力，从而达到维护房屋买受人合法权利、交易安全及社会稳定的目的。但是虽被赋予物权权利，其本质上属于债权请求权；“担保物权”属于物权范畴，根据物权优先性原则，物权的顺位应优先于债权。
综上，“消费者生存权”＞“担保物权”＞“物权期待权”＞“普通债权”。
＃4 结语
在政策影响下的“消费者生存权”是基于对人之为人基本生存的保障，也是自然法下人之所以为人的重要体现。因此，在执行程序中，若申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权时，案外人提出排除强制执行的依据是案外人对执行标的享有“消费者生存权”，则足以排除法院的强制执行，保障消费者的权益，这就是法律赋予消费者的最强护盾！
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