以租抵债租赁合同性质及能否适用 “买卖不破租赁”原则

在债务履行不能时，为多形式解决纠纷，保障债权人利益的实现，债权人与债务人往往会通过达成以债务人享有的动产、不动产的使用权收益抵债之合意，签订以租抵债租赁合同，以租金抵偿债务。也正因对“以租抵债合同”的性质、构成要件以及法律效力的认定尚不明确，实践中不可避免地产生了不同的判决结果和争议，笔者对相关实务界观点做简要阐述，并提出自己的见解：
一、“以租抵债”租赁合同合同性质之争
以租抵债租赁合同是指债务人以抵偿债务为目的，与债权人签订的，将债务人所有的动产、不动产出租给债权人，并约定以租金抵偿债务的合同。待租期届满，双方债权债务关系归于消灭。这种情况下，因签订租赁合同的动机并促成双方达成合意的原因是出租人对承租人负有债务，且承租人也不用实际支付租金，实践中对该合同的效力及性质存在争议。在不违反《民法典》关于合同效力规定的情形下，以租抵债租赁合同一般会被认定为有效。但对于其性质争议较大，存在如下两种争议观点：
第一种观点：以物抵债合同是租赁合同
部分法院认为以租抵债租赁合同符合租赁合同的特征，认定合同性质是租赁合同。

第二种观点：以租抵债租赁合同为合同之债
以租抵债租赁合同是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。

第三种观点：以租抵债租赁合同认定为新债清偿
该观点也是大部分法院持有的观点，以租抵债租赁合同并非实质意义上的租赁合同，在现行法上为无名合同（非典型合同）。以租抵债租赁合同本质是债务人因清偿旧债务，而与债权人成立负担新债务的合同。因此，以租抵债租赁合同属于新债清偿，其基础法律关系为债权债务合同关系。
房绍坤教授认为，“‘以租抵债协议’之法律构造，表现为债权人与债务人达成的以房屋使用权收益抵债之合意，通过约定新的债的清偿方式以抵偿既存之旧债务，债不失其同一性而继续存在（租赁关系主体与旧的债权债务关系主体未发生变化）”。
所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭【（2016）最高法民终484号，同以物抵债说理】。因此，当债务人不履行以租抵债协议，债权人可以请求继续履行以租抵债协议；若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，而且，该请求权的行使，并不以以租抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。如此看来，新债清偿更有利于债权人利益保护，在原债权继续存在的情况下，又获得了另外一种求偿的可能性，有利于实现债权人之保护。

二、“以租抵债”租赁合同一般不适用“买卖不破租赁”原则
“买卖不破租赁”原则曾在原《合同法》中第229条中规定，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。为了保护租赁合同善意承租人的居住权益，立法层面将租赁权有限“物权化”。即租赁物在租赁期限内所有权变动的，承租人的租赁权可以对抗第三人。所有权变动的原因并不限于出租人出售租赁物的行为，还应包括赠与以及遗赠等情况。房屋买受人与承租人不用另行签订新的租赁合同，原租赁合同对新的所有权人有效，这也是合同相对性的例外情形。
但是，因租赁合同的签订时间难以确定，实务中存在大量恶意倒签租赁合同损害房屋买受人的情形。为规避租赁合同倒签阻却买受人对房屋享受完整权利所引发的道德风险，《民法典》第七百二十五条规定中对租赁时间点显形化进行了修正，以承租人占有使用租赁物的时间点作为租赁合同对外公示的起算点。这一改动也对房屋买受人的注意义务提出了新的标准，即在签订买卖合同之前应实地调查房屋的实际占有使用状况，以防自己权利行使受限。
当事人签订的“以租抵债”租赁合同是否适用于买卖不破租赁，司法实践中也存在争议，主要是在执行期间是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，即承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的异议请求能否被得到支持。主流观点认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。以租抵债不同于一般意义上的房屋租赁合同，其本质是一般的债权债务关系，回归物权优先于债权的基本原则，不应保护此情境下的承租人（债权人），不适用“买卖不破租赁”原则，承租人不享有排除向受让人移交占有被执行房屋的权利。
此外，《浙江省高级人民法院办公室印发<关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答>的通知》浙高法办〔2014〕39号第二条亦明确，执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。

三、笔者观点
笔者认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人获得租金的形式可以是多种，除了货币这一形态，还可以包括其他有价值的物品、对价等。以租抵债协议是数个意思表示相互组合起来，不仅包括出租人与承租人租赁的意思表示，还存在着租金与旧债相抵销的意思表示，其对价是抵销了对应部分的债权债务关系，出租人获得经济上的利益或者对应减少了相应利益的偿还，承租人获得租赁物的占有使用权，符合租赁合同的目的。
可见只要承租人所为的支付满足对价的要求，且不存在违反法律法规强制性规定、违背公序良俗、不是当事人双方通谋虚伪的意思表示的情形下，为了保证协议的稳定性、交易安全和预期利益的实现，人民法院应当认可其正当性。作为非典型的有效合同，应当允许参照适用关于租赁合同的有关规定，承认承租人、出租人之法律地位，当然也适用买卖不破租赁之规则。近年来，最高院有转变裁判观点之势，出现了承认以租抵债合同的合法性和租赁本质的裁判，详见(2021)最高法民申1066号。
同时，也警醒在签署相关以租抵债协议中，法律从业者应严格审慎设置相应条款，告知当事人可能存在的相关风险。可以参照实务中以物抵债的认定方式，当事人先签订了一份“纯粹”的《租赁合同》，而后在合同履行过程中再签订一份《补充协议》约定租金与旧债相互抵销，以此来降低性质认定的风险。【详见（2019）粤执复690号案件的认定本院认为，从《租赁合同》及《租赁合同补充协议》内容可知，财汇公司在欠有汇潮公司借款未还的情况下，用欠款抵冲汇潮公司承租涉案房产应付的租金。涉案房产租金如何缴纳并不影响双方存在租赁合同的法律关系。】
“以租抵债”之承租人虽出于债务清偿目的而使用租赁物，但不可否认其将租赁物用于居住、经营之可能性，依赖关系既存，符合 “买卖不破租赁”之规范意旨，同样有保护之必要性，需要司法实践审慎处理，维护各方之利益平衡。也期待未来最高法就以租抵债协议的性质和执行适用原则出具相关指导案例，统一法律适用，定分止争。
参考文献：
1、房绍坤、纪力玮：《论以租抵债》，山东警察学院学报，2018 年第1 期。
2、宋帅堂、杜 崇：《论以租抵债协议的法律性质及其效力认定》，福建金融管理干部学院学报，2019年第3期。
3、郑玉波：《民法债编总论》，中国政法大学出版社，2004年版。