租赁合同形式及租赁最长期限

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中法律问题众多，本文主要分析租赁合同形式及租赁最长期限两个问题。
一、租赁合同形式
当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律并不特别要求合同当事人采用何种形式订立合同是有效的，但是法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
在租赁合同中，采用口头形式订立合同有其一定的便利性，如在一些临时使用租赁物的交易中，游客到东钱湖临时租一辆自行车环湖骑行，租一艘小船在湖中游玩等，这种临时性使用时间很短，涉及的租金也较少，就不必非要采用书面形式订立合同。但是租赁合同毕竟是出租人所有的或可支配的财产交付于承租人手中，承租人对其占有使用，对出租人来说有丧失租赁物的风险，如果没有采用书面形式订立合同，一旦发生争议，口说无凭，当事人的权利很难得到保护。
为了既便利交易又保证交易安全，《民法典》第七百零七条对租赁合同的形式作了几个层次的规定：
第一，租赁期限不满6个月的租赁合同，可以采用口头形式也可以采用书面形式。
第二，租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式。
第三，租赁期限6个月以上的，当事人没有采用书面形式，并非导致合同无效，而是产生约定的期限不予承认的效果，双方可以随时解除合同。
即使应采用书面形式而未采用，也有可以视为定期租赁的情况。其一，如果租赁合同虽未采用书面形式，但双方当事人对租赁期限无争议的，应为定期租赁。其二，即使双方当事人对租赁期限有争议，但一方如果能举证证明约定有确切的租赁期限的，应为定期租赁。其三，若双方对租赁期限有争议，可以参照510条确定租赁期限，也适用本法第730条关于租赁期限“没有约定或约定不明”情形下的规定。其中，“无法确定”的表述意味着，不仅当事人自身可以对约定期限的情况进行举证证明，司法机关也可以依据法律规定的关于合同约定不明的情况，根据交易习惯、行业标准等规定进行推定。上述规定体现了充分保障当事人的意思自治，增加了认定为定期合同的可能性，有利于维护交易的稳定性。
二、租赁最长期限
租赁期限是租赁合同的存续期间，在性质上属于民事法律行为所附的终期。租赁期限一旦届满，租赁合同将失去效力。因此，租赁期限直接关系租赁物的使用和返还时间、租金的收取期限，对合同双方当事人意义重大。
《民法典》第七百零五条规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
但是20年实际上并不是一个绝对的最高限，因为如果租赁合同双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以采取两个办法：一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，如果一方当事人想解除合同随时都可以为之，这种情况被称为合同的“法定更新”。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为“约定更新”。
需要指出的是，《民法典》物权编中土地经营权的出租期限不受本条最长期限的限制，而应受剩余承包期的影响。
那么当事人约定租赁合同租赁期限20年，到期后自动续租20年，该自动续期约定是否有效？
最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》写到：租赁期间即租赁合同的存续期间。《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可见，除法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期间不得超过20年。对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。
三、文中相关法律法规
《中华人民共和国民法典》
第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第五百一十条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。