民法典来了——小区重大事项通过，从2/3降低至1/2

按照现行法律规定，小区要筹集和使用维修资金、聘请物业公司，都需要应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，通俗的讲就是需要小区三分之二以上的业主同意才行。
那么，《民法典》在这里有哪些新变化呢？先来看下具体法条：
《民法典》第278条：
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业管理人或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
▍变化一：使用维修资金是“非重大事项”，改变共有部分用于经营系“重大事项”
1.《民法典》将《物权法》第76条第1款第5项中的“筹集”和“使用”进行了拆分，并分列为两项，“使用建筑物及其附属设施的维修资金”不再是重大事项，而是非重大事项。
如此调整是降低了使用建筑物及其附属设施的维修资金时的表决难度，目的是为了解决实践中维修资金使用难的问题。
2.《民法典》将《建筑物区分所有权解释》第14条第1款“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的内容纳入了需要业主共同决定的重大事项的范畴。
如此调整是为了解决实践中存在的业委会或者物业管理人未经业主同意，擅自决定改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的问题。
由此可见，未经业主表决通过，行为人擅自实施上述行为，业主可基于物权请求权要求行为人排除妨碍、恢复原状以及确认处分行为无效和赔偿损失等。
▍变化二：一般事项通过，从1/2降至1/3；重大事项通过，从2/3降低至1/2
首先增加了“表决参与度”这一新要求，对规定的表决事项，均需专有部分面积和人数“双过三分之二”的业主参与表决，通俗的讲就是需要小区三分之二的业主参与。（以下图为示：红色部分表示应该参与的基数，蓝色部分表示通过的基数。）

其次，总体上降低了事项表决通过的标准。
对于“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”；“改建、重建建筑物及其附属设施”；“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”三项重大事项的表决，只需要小区过半数的业主同意即可实施；
对于通过其他非重大的事项的表决，只需小区三分之一以上的业主同意即可实施。（以下图为示：红色部分表示应该参与的基数，蓝色部分表示通过的基数。）

《民法典》大幅降低了业主就共同决定事项作出表决的难度，就是为了解决实践中存在的业主作出决议难，诸多事关业主利益的事项无法有效推进这一现实困境的重要举措。
【郧和实务建议】
一、给业主的建议
充分了解和使用自己享有的权利，积极参与小区的治理工作。
二、给业主委员会的建议
业主委员会作为业主大会的执行机构，要摆正位置，依照法律法规行使业委会的职能和权利，应当由业主共同决定的事项不要越俎代庖，要按照法律规定的标准，充分征求业主的意见，否则将承担由此带来的法律后果。
三、给物业管理人的建议
物业管理人需注意业主共同决定事项表决规则的变化，并且规范自身的物业服务行为。尤其是对于物业管理人拟改变业主共有部分的用途或者利用业主共有部分从事经营性活动，需要经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意通过后方可开展，未经表决程序通过不可擅自利用业主共有部分开展经营活动。
今后，无论是业主委员会，还是物业管理人，如果准备利用住宅小区的电梯、走道或外墙面投放广告，设置快递柜（收取出租费），新增车位收费等占用小区共有部分从事经营活动的，均需先经业主大会表决同意。