长租公寓“租金贷”的背后：法律分析与对策研究（下）

在长租公寓市场蓬勃发展的同时，“租金贷”问题也逐渐浮出水面。“租金贷”在满足融资需求和租赁市场需求的同时，也潜藏着风险。
前文中我们针对租金贷业务模式下的法律关系以及存在的法律风险进行了梳理长租公寓“租金贷”的背后：法律分析与对策研究（上），下文将继续从租金贷纠纷问题的法律分析及对策研究方面就长租公寓“租金贷”展开进一步探讨。
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三、租金贷纠纷问题的法律分析
1、初探：《房屋资产管理服务合同》的定性
尽管在租金贷相关纠纷中，房屋所有权人与中介机构之间签订的是《房屋资产管理服务合同》，从表面上看，房屋所有权人与中介机构之间成立的是委托合同，但是究其实质。该合同的性质值得探讨。
通过案例检索，在与《房屋资产管理服务合同》相关纠纷中，法律一般将之定义为房屋租赁合同纠纷：



但是也有将之定义为委托合同纠纷的：

或者其他合同纠纷的：

实际上，在租金贷法律关系中，表面上房屋所有权人作为房屋资产管理的“委托人”，将房产交由了中介机构管理，中介机构作为“受托人”负责对房屋资产进行资产管理。但从实际上来讲，房屋所有权人并没有向作为“受托人”的中介机构支付委托费用，也没有向承租人显名，反而是中介机构需向其支付租金、保证金等费用。在权利义务关系上，房屋所有权人也没有“委托人”的任意解除权。在资产管理受益上，委托出租的收益归于中介机构所有，这种收益归属方式近似于承租人向次承租人取得收益的租赁法律关系。在司法实践中，也多确认房屋所有权人与受托人之间成立租赁法律关系。
（2018）沪0115民初58877号
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方一致认可对系争房屋建立了租赁合同关系，根据双方合同约定及履行，刘京将系争房屋交付自如管理公司使用，由自如管理公司对外出租获得收益，自如管理公司除约定的空置期外，需向刘京方支付房屋使用的对价且对价为固定，根据双方履约的形式本院也确认双方建立的为租赁合同关系。
本案中，法院根据双方的认可以及对于涉案权利义务关系的梳理，直接确定双方建立了租赁合同关系。即使未直接确认双方系租赁合同关系，在案件的实质处理上，也遵照了租赁合同处理。
（2016）沪0115民初86391号
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋资产管理合同》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具约束力。按约定，原、被告的租赁期限以转租期限为准，但不得超过六个月，现被告与案外人的转租期至2017年5月13日，故原、被告的租赁期限亦应延长至2017年5月13日，原告要求确定原、被告签订的《房屋资产管理合同》及《补充条款》已期满终止，本院难以支持。
2.探幽：黑白租金贷法律问题分析
自如、蛋壳、青客等主要长租公寓运营商均有推出租金贷等业务，随着租金贷风险接连爆发，监管重拳频出。在简化的租金贷模式下：租客与中介机构签订一份1年的房屋租赁合同，一次性支付全部的租金。中介机构要求租客和合作金融机构签订一份贷款合同，由金融机构一次性向中介机构支付全部租金，由租客按月向金融机构偿还贷款。对于租客而言，“每月付租金其实是还贷款”。
一方面，租金贷本质上是一种金融服务，其对象聚焦于作为广泛的社会弱势群体的金融市场受众，也就是租客，在金融风险的传导效应下，系统性金融风险被放大。而当下租金贷之类新兴金融产品法律规制上的相对落后，也为监管寻租提供了机会。
另一方面，作为金融消费者的长租公寓承租方风险承受能力较差，其权利往往得不到有效保护。
以金融消费者的知情权为例，其指金融消费者在接受金融服务时有权获取关于该金融服务实际内容信息，获得金融风险告知的权利。数据显示，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，但是很多租客表示其对办理贷款事项并不知情。在这种情况下，依据《合同法》第40条和《合同法解释二》第10条关于格式条款的约定，应当认定该条款无效。就租金贷这样一种特殊的法律关系而言，由于租客与贷款机构之间并未存在直接的关联，中介机构实际上充当了中介机构-租客关系中委托支付方与租客-金融机构缔约行为居间方双重角色，小编认为，中介机构也应履行提示和说明义务，如果其没有履行相应的提示和说明义务，租客有权依照《合同法》第40条和《合同法解释二》第10条主张委托支付关系无效。
3.知微：委托支付条款无效下租客权利的保护
在委托支付条款无效的情况下，租客、中介机构、金融机构之间存在三角债的法律关系：

租客可以向金融机构主张返还已经支付的借款的不当得利，金融机构则可以向中介机构请求返还不当得利。
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四、租金贷问题的对策研究
站在风口上的长租公寓背后，是长租公寓急遽扩张与资金压力的对立。防范和化解租金贷法律风险，从顶层设计和监管治理的角度，需要从立法上对租金贷的定性、主体责任、司法救济途径进行规制。2019年8月，国务院办公室出台的《关于促进平台经济规范健康发展的指导意见》要求设立金融机构、从事金融活动、提供金融信息中介和交易撮合服务，必须依法接受准入管理，为租金贷平台等平台经济规制打开了一个窗口；从微观角度，则要求中介机构加强管理，规范经营。房屋所有权人提高法律意识，明确约定对房屋的使用及装修方式及内容。租客在订立合同、办理相关业务时认真审查，提高法律意识。