网络热梗之“提灯定损”——戳中租房者痛点！

“提灯定损”本义是指提着灯，照着墙看损坏，引申为故意吹毛求疵，鸡蛋里挑骨头。近日，江西上饶市“提灯定损”风波愈演愈烈，房东郭某某在租客退租时，使用探照灯对房间每个角落进行仔细检查，并列出了一系列需要该租客赔偿的“损伤补偿”，该行为被生动形象地称为“提灯定损”。
一、事件回顾
2024年3月28日，江西一女子（陈某）在网络平台上发布视频称，她租在上饶市玉山县一处村民自建房，退租时房东拿着高瓦数的“探照灯”对房间各个角落进行全面检查，用黄色标签纸标出了墙上、家具上细微的磕碰，列出清单要求赔偿1万余元，甚至提出换蹲坑、赔偿外墙砖裂损失等不合理要求。该视频一经发布，并引发舆论关注，并将此事件命名为“提灯定损”。
据悉，去年9月5日，租户陈某为接送小孩方便，与位于冰溪街道东门村城东安置区居民郭某某签订了租房合同，并与另一租客吴某某合租。当月27日，陈某到居委会反映，因小孩吵闹（上下楼）与房东郭某引发矛盾，表示要退租，但房东以家具存在损坏为由，不予退还租金及押金。房东郭某便对租赁房屋进行无死角的检查，列出一份10884.95元的赔偿清单，陈某未予认可。后经居委会出面多次调解，双方达成赔偿2000元的协议，并办理退租手续。退租后，双方再次因口角激化矛盾，陈某遂在抖音平台发布有关视频引发网友热议。
发布的视频称，陈某遭遇郭某对其进行的人身威胁，3月22日晚，郭某存在拿砖块砸向陈某的行为，并且郭某的检查方式有悖于常理，赔偿请求不合理等问题，并经调查该涉事房屋存在违建情形。
4月3日，由玉山县委、县政府成立了由公安、住建、城管、街道办等部门联合组成的调查组发布通报称：该涉事房屋存在违建，涉事房东存在拿砖块砸人的行为，已经违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》，构成故意伤害行为，已被行政拘留并处罚款，其已退还“赔偿金”。
二、以案释法-租赁房屋受到损失的赔偿责任主体
2022年初，出租人（李某）将其自有房屋租赁给承租人（张某）使用，并签订租赁合同约定“租客张某未经房东李某同意不得将房屋出租、转让或借与他人使用，否则造成的后果和经济损失由租客张某负责；在租赁期内，承租人张某是该房屋的实际管理人，该房屋内发生的所有安全事故、意外事故都由承租人负责，与出租方无关。”2022年8月租赁房屋发生火灾，消防救援大队经调查后，作出火灾事故认定书。因失火导致房屋内财产受损，李某委托某价格评估公司评估后，其损失价值为208553元并额外支出鉴定费6000元。后双方协商赔偿事宜未果，出租人李某诉至法院要求承租人张某承担财产损失与鉴定费用。
法院经审理后认为：双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方应按照约定履行各自义务。
李某作为房屋出租人，已经按照租赁合同的约定将租赁物（房屋）交付给承租人张某使用，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，且火灾事故认定书对起火原因排除了电气线路故障、卧室内物品自燃等引发火灾的情形，出租人李某在租赁合同履行过程中不存在违约行为。作为承租人的张某，应在合同期限内妥善保管、使用租赁物。经调查，承租人在未经出租人同意的情况下，将涉案房屋转租给案外人赵某和郑某，且火灾也是由案外人造成。张某在庭审中虽辩称其对房屋不是实际使用人，对火灾的发生没有责任，但其作为房屋的承租方，应对其承租房屋的消费安全负责，且双方在租赁合同中已明确约定承租方不得擅自转租。现承租人张某未经出租人李某同意的情况下放任案外人在涉案房屋居住，并通知中介将涉案房屋进行转租的行为，已经构成违约，其应当承担相应的违约责任，亦应对违约行为造成的损失承担相应的法律责任，最终判决张某赔偿李某房屋财产损失208553元和鉴定费6000元。
该案中，存在违约责任和侵权责任竞合的情形，是指因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。从权益受损害之当事人角度处罚，其可基于该行为提出两个以上的实体请求权，但其只能择一主张权利，人民法院对已提起的请求权作出实体判决后，其不能再以另外的请求权提起诉讼，否则后诉构成重复诉讼，应予以驳回起诉（规定根据《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第247条）。本案中法院根据出租方李某的主张以违约责任作出判决，维护了房主的合法权益。
三、问题探讨
（一）房屋租赁期间出现损坏谁承担？
承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任（《民法典》第七百一十条、七百一十一条、七百一十二条）。在房屋租赁期间发生损坏，一般情况下由出租方进行维修，在房屋不符合双方约定的使用状态时，出租方需进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用，包括租赁期间对房屋的正常保养。损坏是由承租方造成的或者双方约定由承租方承担检查和维修责任的，承租方需在租赁期间对损坏进行修理和维护。
（二）租赁合同违约如何赔偿？
现行民法典所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。当房屋租赁的双方在租赁期限内发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金低于实际发生的损失，守约方可以起诉至法院请求增加违约金；如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉至法院请求减少违约金。
（三）提前退租是否可以要回押金？
依法成立的租房合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租房合同未到期但经出租人和承租人协商一致的，押金依然能退回。但在签订租赁合同时，通常会约定违约事项，如果合同中约定了租赁期，而租客又存在提前退租的情形，那么提前退租的行为就属于违约现象，出租人可以不退押金（《民法典》第五百八十六条、第五百八十七条）。
（四）租房押金是否等同于违约金？
首先在概念上，押金是一种对房屋及房屋物品完整和完好性的担保，承租期结束时如果没有发生损坏的情形，则出租方需全额无息退回承租方。而违约金是一种补偿性质的，如果一方有违约责任，则需要对违约行为承担责任。
第二，虽说押金和违约金都是为了保证合同的顺利完成，但押金交付是在合同成立之后、履行之前，是为了保证合同双方当事人遵守合同的权利和义务。而违约金是在合同成立之后，在出现违约时需要承担违约责任的形式。一般情形下，在租房屋的时候如果产生违约行为，违约金可以先从押金中扣除。
最后，在法律上押金并不完全等同于违约金，二者区别在于违约金对双方均有制约力，而押金只对房屋承租方具有约束力，没有约定对承租人的制约。
（五）违章建筑的认定标准？
违章建筑的认定是指违反法律、法规，在城市规划区内没有取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证的规定建设的建筑，或者是采取欺骗手段片区批准而新建、扩建或者改建的建筑，违章建筑应由县级以上人民政府土地行政主管部门责令处分处罚。（《中华人民共和国城乡规划许可法》第六十四条）
违章建筑依照其“违章”的程度不同，有各种不同的情况，建筑物是否属于违章建筑，从五个法定要件进行判断：
其一，必须违反《城乡规划法》《土地管理法》等建设规划相关规定擅自建设的建筑物、构筑物或其他设施，是否违法是界定建筑物性质的首要标准。
其二，违法建筑客观上表现为未依法取得建设工程规划许可证或未按照规划许可证要求进行建设，以及未取得临时建筑规划许可建设临时建筑或超过批准期限与其未拆除临时建筑等。
其三，违法建筑以存在建筑物、构筑物为前提，即只要违法行为人已经投入资金、设备进行实际建设而不要求已经建成竣工。
其四，行为人主观上要有过错，只要存在违反法律法规规定建设的建筑物，就可以认定行为人主管上存在违法的故意。
（六）出租“违章建筑”的租赁合同是否有效？会产生何种法律后果？
未取得使用权或所有权，位移法取得施工许可证明，并被住建部门发出多次停工令后予以强制拆除的违法构筑物，所签的《租赁合同》属于无效合同。（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条）
租赁合同无效，出租人应向承租人返还租金、押金等费用，承租人应向出租人返还房屋、支付房屋占有使用费等因使用房屋所产生的费用。（出租人要求承租人支付房屋使用费的依据：《租赁合同纠纷司法解释》第四条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”）
目前人口流动性增强，异地务工现象增多，在未来相当长的一段时间内，长租市场仍将持续增长。而当下房屋租赁市场良莠不齐、不够透明，建设更加规范透明的房屋租赁市场，保护消费者的合法权益，才能更好地促进租房市场健康有序发展。