房屋契税要涨？《契税法》亮点解读来了！

2020 年 8 月11 日，《中华人民共和国契税法》经十三届全国人大常委会第二十一次会议审议通过，并将于2021 年 9 月 1 日起正式施行。

天鸿将对《契税法》中的亮点内容予以解读，看看在《契税法》实施后对于我们生活的影响。
01征税范围调整，明确对特殊方式转移土地、房屋权属征税
将“国有土地使用权”扩大为“土地使用权”。
土地使用权是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。
根据《土地管理法》第六十三条规定：集体经营性建设用地可以出让，《契税法》第二条则明确集体土地使用权的出让应当缴纳契税。
02税率确定程序变化，税率总体没有变化
《契税法》第三条规定的契税税率为3%-5%,具体的适用税率，由地方根据实际情况在3%-5%的幅度内确定，这与《契税暂行条例》一致。只是确定程序发生了变化，由《契税暂行条例》所规定的省级政府确定，报财政部和国家税务总局备案，改变由省级政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案，《契税法》对于地方具体适用税率的确定程序的这一规定更加契合税收法定原则的要求。
房地产中介所称“契税税率上涨”，其实是对税法的曲解，是营造的“销售噱头”。很多房地产中介会说，不对啊，现在契税有政策的，契税有1%、1.5%、2%的，契税法实施后就变成3%-5%，我说的没错啊。我们来看，中介说的政策，就是：
财税【2010】94号文件：
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
财税【2016】23号文件：
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
这两个政策是《契税暂行条例》规定的吗？不是，是《契税暂行条例》第六条（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目，而且两个规定也经过国务院批准。
《契税法》第六条规定：
根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情况向可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
《契税法》明确对国务院予以授权，对契税1%、1.5%、2%税率的规定，也符合本条对居民住房保障需求的减免税情形，在契税法实施后，国务院仍可能出台类似政策，上述税率仍可能继续执行。
03夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承受土地房产免征契税
《契税法》第六条增加规定：
婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。
这条规定，是对应财税〔2014〕4号文件和国税函〔2004〕1036 号政策的。
需要提醒大家的是，这一条中强调的是身份关系。
比如夫妻之间变更土地、房屋权属，并不论该土地、房产是个人财产还是共同财产，只要是夫妻关系存续期间均不征契税；继承不论是遗嘱继承还是法定继承，只要是法定继承人承受土地、房屋权属均不征契税。
而非法定继承人，不管是遗嘱继承还是遗赠获得，均不属于免征契税的范围。
04房屋权属合同不生效、无效、被撤销、被解除的，如何缴纳契税？
《契税暂行条例》对于房屋权属合同不生效、无效、被撤销、被解除的没有规定，国家税务总局有政策性规定，主要有两个文件，分别是：
《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)明确：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
《契税法》对于房屋权属合同不生效、无效、被撤销、被解除的，做出了不同规定。
《契税法》第十二条规定：在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
大家马上要问了，那如果已经办理了土地、房屋权属登记，法院判决房屋权属合同不生效、无效、被撤销、被解除的，契税还能退吗？
《契税法》对此并没有做出明确的规定。
但是笔者认为，根据契税第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
如果房屋权属合同不生效、无效、被撤销、被解除的，就不再存在转移产权的行为，也就不具备课税的要素了，不应当征收契税，已纳契税应当退还。