《郑州市物业管理条例》专业逐条解读 （三）

前 言
《郑州市物业管理条例》已于2021年10月1日实施，对于加强物业管理法规建设、规范物业管理行为、提高物业管理水平、保障物管企业和业主权益具有重要意义。为了学习《条例》、执行《条例》、适用《条例》，从今日起分三部分对《条例》进行专业、逐条解读，并对适用给予专业提示，供物业管理主管部门、相关协会、商会、物业管理企业、业主委员会、业主及其他爱好者参考。
第五十四条 物业服务区域内未设置车辆集中充电设施，或者车辆集中充电设施不能满足业主生活需求的，在不影响道路通行和消防安全的前提下，物业服务人可以按照本条例第十六条规定，依法在业主共有部分增设车辆集中充电设施。
安装使用充电设施应当符合消防、用电等安全技术标准。依照规定需经有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
物业管理专业律师团队解读：
1.车辆集中充电设施设置、增设；首次业主大会筹备组申请成立的主体；
2.设备设施的安全、规范要求。
特别提示：增加、增设充电设备设施的法规依据。
第五十五条业主应当按照规定足额交存专项维修资金。不动产登记机构在进行不动产权登记时，应当核验专项维修资金交存情况。
未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的，业主应当按照相关规定、管理规约和业主大会的决定，交存专项维修资金。业主委员会应当督促业主及时交存。
物业管理专业律师团队解读：
1.专项维修基金缴存；
2.未缴存或未足额缴存的处理。
特别提示：
1.新建小区缴存维修基金成为前提和必备；
2.个别老旧小区缴存处理方式。
第五十六条 专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
专项维修资金管理机构应当优化资金使用流程，简化申请材料，缩短办理时限，提高资金使用效率。
物业管理专业律师团队解读：
1.专项维修基金用途；
2.专项维修基金使用。
特别提示：郑州市住房保障和房地产管理局有专门管理机构、缴存、管理、使用制度。
第五十七条 物业服务区域内共有部分、共用设施设备出现下列紧急情况之一的，物业服务人应当立即组织应急维修；没有物业服务人的，由区县（市）物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府组织应急维修：
（一）电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的；
（二）屋面、外墙渗漏的；
（三）楼体外墙墙面有脱落危险的；
（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；
（五）公共护（围）栏破损严重的；
（六）其他紧急情况。
出现前款情形进行应急维修的，相关费用从专项维修资金中列支并向业主公示。业主、业主委员会可以按照规定或者委托物业服务人申请使用专项维修资金；没有业主委员会或者物业管理委员会的，由业主申请或者街道办事处、乡镇人民政府代为申请。
专项维修资金管理机构接到申请后，应当即时核准并予以拨付。
物业管理专业律师团队解读：
1.紧急状况下维修适用条件；
2.紧急状况下维修基金使用、公司、委托；
3.体例情况下办事处、乡镇政府代为申请；
4.维修基金管理机构的及时审核义务。
特别提示：
1.注意防范物管企业扩大紧急状态维修基金使用范围；
2.注意维修基金管理机构及时核准义务。
第五章 监督管理
第五十八条 市住房保障和房地产管理部门建立物业服务信用管理制度，根据投诉处理、合同履行、事中事后监管等情况，对物业服务市场主体实施信用信息采集和诚信档案管理，依法在前期物业服务招投标、选聘物业服务人、政府采购等方面使用信用信息。
物业管理专业律师团队解读：
1.市级物业管理行业主管部门职责。
特别提示：
1.物管企业的信用制度，是市级物管部门重要权限之一；
2.物管企业，要充分重视和万分珍惜企业信用。
第五十九条 市住房保障和房地产管理部门、区县（市）物业管理主管部门应当在物业管理信息平台中设定业主议事功能，供业主、业主大会、业主委员会、物业服务人免费使用，并提供指导。
物业管理专业律师团队解读：
市级物业管理行业主管部门的服务义务。
第六十条 城市管理、园林绿化、应急管理、消防救援机构等相关部门和单位，应当建立物业管理行政执法片区责任制度和行政执法移交衔接机制，在物业服务区域内显著位置公布执法事项和联系方式，依法查处物业服务区域内的违法行为。
建立健全人民调解、行政调解、司法调解等多元纠纷解决机制，及时化解物业服务区域内的矛盾和纠纷。
物业管理专业律师团队解读：
1.多种执法行政主体的公示、管理；
2.综合矛盾纠纷化解机制。
第六十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务举报受理处置机制。
业主、物业使用人、物业服务人等对物业服务区域内的违法违规行为，可以向街道办事处、乡镇人民政府举报。
街道办事处、乡镇人民政府应当按照职权依法处理前款举报事项，并将处理结果及时告知举报人。属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知举报人。
物业管理专业律师团队解读：
1.物管服务的投诉受理；
2.街道办事处、乡镇政府投诉处理、转办。
特别提示：投诉受理单位不包括住房保障和房地产管理部门。
第六十二条 物业服务区域出现失管弃管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人，提供垃圾清运、电梯运行等应急服务，维持业主基本生活需求。
提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务事项、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过一年，服务费用由全体业主共同承担。
应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主共同决定物业管理方式；选聘新物业服务人的，应当协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。
物业管理专业律师团队解读：
1.失管、弃管区域街道办事处、乡镇政府基本需求义务；
2.应急服务的内容、费用与公示；
3.新物管企业选聘与交接。
特别提示：应急状态街道办事处、乡镇政府义务，权利义务对等。
第六十三条 物业服务人应当配备必要的防汛、防火、防疫等应急救援物资和设施设备，在抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，及时采取措施，会同业主委员会积极组织开展自救和互助，维护生产生活秩序。
物业管理专业律师团队解读：
1.物业服务物资、设施设备要求；
2.紧急状态下业委会的义务。
特别提示：郑州7.20洪涝灾害可适用本条规定。
第六十四条 市、区县（市）人民政府在抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，应当按照应急措施妥善安排业主、物业使用人的生产生活。
抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市、区县（市）人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作。
物业服务人应当服从市、区县（市）人民政府统一指挥，配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。市、区县（市）人民政府对物业服务人在公共突发事件应对期间的活动给予物资和资金支持。
业主委员会或者物业管理委员会依法落实市、区县（市）人民政府的各项应急措施，积极开展自救。
物业管理专业律师团队解读：
1.紧急状况下办事处、乡镇政府职责和义务；
2.紧急状况下物管企业义务；
3.紧急状况下业委会义务。
特别提示：尽管是泛泛规定，违背职责，不履行或不全面、不正确履行义务，可能要承担责任。
第六章 法律责任
第六十五条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。
物业管理专业律师团队解读：
违背本条例的行为，优先适用上位法。
特别提示：上位法只指法律、法规，不包括其他层级文件、规定等。
第六十六条 违反本条例第十三条第二款规定，建设单位隐匿、篡改、伪造有关文件资料的，由区县（市）物业管理主管部门责令改正，并由城市管理综合执法部门处以十万元以上二十万元以下罚款。
物业管理专业律师团队解读：
1.建设单位提交业主大会成立资料失当处罚主体；
2.建设单位提交业主大会成立资料失当处罚金额；
特别提示：
1.责令整改；
2.并处以罚款。
第六十七条 违反本条例第四十二条第三款规定，物业服务人采取停止或者限制供电、供水、供热、供气，限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费的，由区县（市）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理综合执法部门处以一万元以上五万元以下罚款。
物业管理专业律师团队解读：
1.限制业主合法权利的处罚。
特别提示：
1.首先是责令整改，不能直接处罚；
2.逾期不改的，处以罚款。
第六十八条 违反本条例第四十三条第一款规定，物业服务人未按照规定妥善保管物业档案的，由区县（市）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理综合执法部门处以五千元以上一万元以下罚款。
物业管理专业律师团队解读：
1.物管企业不妥善管理物业档案的法律责任。
特别提示：
1.首先是责令整改，不能直接处罚；
2.逾期不改的，处以罚款。
第六十九条违反本条例第四十八条第二款规定，擅自挪用、侵占公共收益的，由城市管理综合执法部门责令退还，处以挪用、侵占金额二倍以下罚款，有违法所得的，没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
物业管理专业律师团队解读：
1.挪用、侵占公共收益处罚；
特别提示：
1.责令退还；
2.并可二倍以下罚款；
3.并可没收违法所得；
4.刑事责任（职务侵占、挪用资金、贪污罪等）。
第七十条 物业管理主管部门、其他有关部门和单位及其工作人员，有下列情形之一的，由监察机关或者任免机关依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未按照本条例规定履行职责的；
（二）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；
（三）发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的；
（四）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付专项维修资金的；
（五）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的情形。
物业管理专业律师团队解读：
物管主管部门、人员行政、刑事责任。
第七章 附则
第七十一条 郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新技术产业开发区等区域的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。
物业管理专业律师团队解读：
本条例适用范围。
第七十二条 本条例自2021年10月1日起施行。2007年11月1日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过、2007年12月3日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准的《郑州市物业管理条例》同时废止。
物业管理专业律师团队解读：
1.本条例施行时间；
2.本条例通过、批准机关；
3.原条例废止时间。