期房转让合同的效力问题

人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房，即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房（小编才疏学浅，翻阅房地产相关法律，实在是找不到有关“期房”定义的法律规定，只能勉强抄袭了这么一个定义）。
消费者为了购买期房，需要同开发商签订《商品房预售合同》。那么消费者在签订《商品房预售合同》后至取得房屋产权证书前，能否将尚未取得所有权证书的房屋再次转让呢？
先来看一个案例：
原告：冷某
被告：平某、上海亦乐房地产经纪事务所
2011年1月8日，被告平某与案外人张某签订了一份期房转让合同，约定由平某向张某购买其在上海市奉贤区某动迁安置房（即系争房屋），还约定在合同履行期内平某可以将该房屋转售给第三方。该合同签订后，被告平某支付给张某购房款合计48.5万元。
2011年5月26日，在被告上海亦乐房地产经纪事务所（以下简称亦乐事务所）的居间介绍下，被告平某与原告冷某签订一份期房转让合同，由平某将系争房屋转售给冷某，合同约定价格为58万元，签订合同当日由原告支付平某购房定金5万元，约定其余房款53万元于2011年6月30日前付清。之后，原告冷某以系争房屋尚未取得产权证及平某无权处分该房屋为由，要求两被告退还购房定金，未果后遂诉至法院。
经法院审理认为，该案争议的焦点是尚未取得产权证书的期房能否转让。
本案中，原告冷某与被告平某在被告亦乐事务所居间介绍下签订的期房转让合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于被告平某是否有权处置系争房屋，法院认为，平某与案外人张某就系争房屋签订期房转让合同，合同中约定平某在履行合同期间可将该房屋转售给第三方，此时平某虽尚未取得该房屋所有权证，不享有房屋所有权，但其享有买卖合同上的债权。债权人将依法享有的债权转让给第三人的行为符合法律规定，故其再与原告签订期房转让合同，导致原告冷某通过期房转让合同，取得了将房屋产权证书办理至自己名下的债权请求权，而并非直接取得了房屋所有权，该合同合法有效，当事人双方均应诚信守约。
基于以上理由，法院驳回了原告的诉讼请求。
这一案例涉及尚未取得房屋所有权证书的“期房”能否转让的问题。
《城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定，“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，据此，实践中对涉及尚未取得房屋所有权证书的“期房”转让合同的效力存在颇多争议。
但是，随着“合同自由”的观念被日益广泛接受，依据该条规定认定期房转让合同无效的做法已经日趋少见，主要原因在于：
1、合同的效力与合同的履行属于不同概念。
期房转让合同中，出让人转让的是原产权人将房屋所有权转让给自己的债权，在此债权合法有效和前提下，转让合同当然具有法律效力。至于出让人是否取得房屋所有权，对于合同效力没有影响，出让人不能按照约定履行合同，属于不履行合同的违约责任问题，而非合同效力问题。
2、债权行为与物权行为属于不同的概念。
虽然期房转让合同履行的最终后果可能是合同受让方取得房屋所有权，但这通过受让方行使债权请求权来实现的。期房转让合同仅仅是出让方将所享有的债权进行转让，如果将债权行为与物权行为混为一谈，将导致所有的合同中出让人都必须取得交易标的物的所有权，这是不可能实现的也是不符合实践经验的。
同时，混淆物权与债权的区别，还会在现实中使当事人利用所谓“违法因素”来主张合同无效，从而规避合同义务，鼓励背信行为的发生。比如当事人将未取得产权证书的时候将房屋出售，当房价上升时以“合同无效”为由要回房屋，反之却在房价下降时认为合同有效要求履行合同，这与诚实信用的交易秩序是完全相悖的。