“不动产让与担保”是怎么一回事？

自然人或法人之间的民间借贷向来是司法实践中最为活跃的法律关系之一，从而衍生出了大量的法律争议案件。其中，出借人为了保证其到期能实现债权，有时会采取与借款人签订《商品房买卖合同》的方式，即合同约定：
张三（出借人）以xxx元（该价款一般为借款的数额）购买李四（借款人或者第三人）位于xxx的房屋，李四应于xx年xx月xx日前（该日期一般为借款到期之日）配合张三到房屋产权登记机关办理产权过户登记手续。此时，若李四到期未偿还借款的，张三会向人民法院起诉要求李四履行《商品房买卖合同》的过户义务。那么法院会支持张三的诉请，要求李四为张三过户该房屋吗？
答案是人民法院不会支持张三的诉请。因为在上述这个民事纠纷中，显而易见名为商品房买卖，实为民间借贷，法院在厘清双方之间关于商品房买卖确为虚假的意思表示，而担保则是真实的意思表示时，会按照基础的借贷法律关系进行审查。此时张三可以变更其诉讼请求，要求李四还钱，但是如果张三坚持要求李四为其过户房屋的，人民法院会驳回张三的起诉。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020第二次修正）》第二十三条的规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”
在现实中，签订上述名为买卖实为担保的商品房买卖合同在民间借贷案件中屡见不鲜，但是却并不被司法认可。若债务人到期无法清偿债务，担保标的物的物权也不会因为双方签订买卖合同而发生转移，人民法院会作出根据借贷法律关系要求债务人给债权人还钱的生效判决，而该担保标的物只能在执行阶段作为债务人的一般财产进行拍卖、变卖。相当于债权人的权利没有因此得到任何保障。那么，怎样完善让与担保才会起到保障作用呢？
根据《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（即九民纪要）第71条的规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”
让与担保作为一种非典型的担保物权，是不完全突破抵押权优先性的。因此，若双方仅订立商品房买卖合同，虽然让与担保可以设立，但此时债务人到期没有清偿债务时，也不能转移商品房所有权，而是在执行阶段作为债务人的财产进行清算，即对该商品房进行拍卖折价后从价款中受偿，此为一般债权。若订立商品房买卖合同且已完成变更登记手续，即已经完成物权变动的，此时债务人到期没有清偿债务时，在执行阶段，债权人就可以将该商品房进行拍卖、变卖后的价款来优先偿还借款，此处的“优先”就可以作为债权的重要保障。
最后，笔者提醒广大出借资金的债权人，在出借较大额资金时，协商债务人配合办理不动产抵押登记手续或者签订不动产买卖合同并办理物权变动的，可以在债务人无法履行还款义务时处于主动地位，避免赢了官司后执行难的尴尬局面。