浅析不动产抵押纠纷案件的诉讼管辖问题

一、问题概述
《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。第三十三条第（一）项规定，因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。实践中，涉及不动产抵押权的争议纠纷，往往既涉及不动产抵押合同的基础关系，也涉及基于不动产抵押合同登记设立的抵押权关系，加上现实中的具体情况不同，对于涉及不动产抵押纠纷案件的诉讼管辖问题，究竟是适用合同纠纷管辖的规定，还是适用不动产专属管辖的规定？司法实践中仍有不同的看法。本文结合笔者近期承办的一个具体案例，试着就与此相关的问题展开分析，以期提供有益参考。
二、案情简介
A公司出地，B房开公司出资，双方合作开发某房地产项目，项目建成后，A公司与B公司协商一致，将其中的10套房屋分配给A公司，B公司将10套房屋交付给A公司，并办理了房屋移交证书。
A公司接收房屋并安装水电后开始对外出租收取租金，但一直未办理房产证。A公司出租期间B公司擅自将该10套房屋全部出卖给C公司，并办理了房产证。C公司以其中的7套房屋作抵押向D银行借款，并办理了抵押登记，以其中的3套房屋作抵押向E银行借款，并办理了抵押登记。A公司发现该情况后，立即起诉B公司和C公司，请求确认B公司与C公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》无效。确认合同无效之诉经二审法院审判作出生效判决，确认B公司与C公司就10套房屋签订的《商品房买卖合同》系恶意串通损害A公司利益，合同无效。取得上述生效判决后，A公司以C公司向E银行借款办理的抵押登记属于无权处分，且E银行不构成抵押权善意取得为由，向房屋所在地人民法院提起了对E银行和C公司的诉讼，请求法院确认E银行取得的抵押权无效。
三、涉及不动产抵押物权变动结果的纠纷应当按照不动产专属管辖的规定确定管辖法院
在上述案件的立案阶段，关于该案的管辖法院问题，存在两种不同的观点。一种观点认为，本案源于银行与抵押人之间的抵押合同关系，应适用合同纠纷管辖的规定，由合同履行地或被告住所地有管辖权的法院立案，不适用《民事诉讼法》第三十条关于不动产专属管辖的规定；另一种观点则认为，本案系确认不动产权利效力、主张不动产抵押权归于消灭的纠纷，应当适用不动产物权纠纷专属管辖的规定，由不动产登记簿记载的所在地有管辖权的法院管辖。
笔者赞同第二种观点，认为本案系涉及不动产抵押物权变动结果的纠纷，应当适用《民事诉讼法》不动产专属管辖的规定，由不动产登记簿记载的不动产所在地法院管辖。理由如下：
第一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法司法解释》）第二十八条对“因不动产纠纷提起的诉讼”作了明确解释。该条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。与不动产相关的合同纠纷，包括农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。不动产所在地以不动产是否登记为依据确定，不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。”
本案中，A公司的诉讼请求为确认E银行和C公司就案涉房屋设立的抵押权无效。抵押权为担保物权，根据《民诉法司法解释》第三十三条的规定，本案应当属于因不动产权利的确认引起的物权纠纷，管辖法院应为房屋登记簿记载的不动产所在地法院。
第二，应当区分不动产债权关系纠纷和不动产物权关系纠纷。不动产债权关系纠纷一般是指与不动产相关的合同纠纷。《民诉法司法解释》第二十八条明确了几类不动产合同纠纷适用专属管辖的情况，即农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。相应地，其他类型的不动产债权关系纠纷则应当按照一般的合同纠纷确定管辖法院，如商品房买卖合同纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》（法〔2011〕42号）表明，应根据物权变动的原因与结果判断因不动产引起的纠纷是债权纠纷还是物权纠纷。其中明确：“具体适用时,按照物权变动原因与结果相区分的原则,对于因物权变动的原因关系,即债权性质的合同关系产生的纠纷,应适用债权纠纷部分的案由,如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷,物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷,则应适用物权纠纷部分的案由,如担保物权纠纷。人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质,查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系,以正确确定案由。”
本案虽然为因抵押产生的纠纷，但并不属于抵押权设立原因关系方面的抵押合同纠纷，而是因抵押权的效力问题产生的抵押权纠纷，应适用物权纠纷即不动产纠纷专属管辖的相关规定。
第三，有关抵押权消灭的纠纷属物权纠纷。中国法制出版社出版的《民事案件案由新释新解与适用指南》（第二版）一书中，进一步对“抵押权纠纷”这一案由作了阐释，即当事人因抵押合同产生纠纷的，如抵押合同无效、抵押合同不成立等纠纷，是债权纠纷；而抵押权纠纷是物权纠纷，当事人在就抵押权的设立、内容、变更、转让、实现、消灭等产生的纠纷，则适用抵押权纠纷。
综上，关于不动产抵押纠纷的诉讼管辖问题，应当结合案件的具体情况、当事人的诉讼请求及争议性质确定管辖法院，不能一概而论。具体到本案而言，笔者认为，A公司作为案涉房屋的权利人，与E银行之间并不存在抵押合同关系，A公司主张E银行取得的抵押权应归于消灭而产生的纠纷，应当适用不动产物权纠纷专属管辖的规定，由不动产登记簿中记载的不动产所在地有管辖权的法院管辖。笔者的观点最终得到了不动产所在地法院立案庭的赞同，本案得以在不动产所在地法院顺利立案受理。