执行异议和复议案件中关于“因买受人自身原因未办理过户登记”的司法认定分析

法条引入
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
通过对最高人民法院近五年适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条裁判案例的梳理和分析，笔者发现“因买受人自身原因未办理过户登记”的认定主要分为以下三个方面：
一、因买受人对房屋权利瑕疵或他人权利障碍的忽略，未能办理过户登记。
（一）因案涉房屋未办理产权证，买受人未能办理过户登记。
买受人购买房屋时就已知悉房屋未办理产权证，或者由于房屋本身为小产权房等原因无法办理产权证的，买受人在明知房屋无法办理过户或者办理过户登记存在障碍，却仍然购买，表明其愿意承担房屋上的权利风险，故可能被认定为“因买受人自身原因未办理过户登记”。
在（2021）最高法民申3185号《民事裁定书》中，最高人民法院认为：“于辉在购买房屋时，对案涉房屋权利情况和日后可能无法办理过户登记的事实是明知并接受的，其明知可能无法办理过户但仍然购买，自愿承担房屋上可能存在的权利风险，不能认为案涉房屋未办理过户登记‘非因买受人自身原因’”。
在（2020）最高法民申1100号《民事裁定书》中，最高人民法院认为：“本案中，刘路朋于2016年11月18日与王献召签订买卖合同购买案涉房屋时，王献召尚未取得案涉房屋的房产证。直到一审诉讼时，王献召仍未取得案涉房屋的房产证。故刘路朋在签订房屋买卖合同时就应当预见到王献召向其办理房屋过户登记存在障碍……综合上述事实，原判决认定系刘路朋自身原因未办理过户登记，并无不当。”
（二）因案涉房屋设有抵押权，未能办理过户登记。
买受人在购买房屋时，房屋上就已设立了抵押权，无论是买受人明知抵押权而购买，还是买受人未尽到合理注意义务未发现抵押权而购买，均可能被认定为“因买受人自身原因未办理过户登记”。
在（2020）最高法民申1100号《民事裁定书》中，最高人民法院认为：“案涉房屋由王献召按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记……综合上述事实，原判决认定系刘路朋自身原因未办理过户登记，并无不当。”
二、因买受人对政策限制的忽略或规避，未能办理过户登记。
在司法实践中，主要表现为买受人对房屋限购政策的忽略。在签订房屋买卖合同、购买房屋之前，了解房屋所在地区的购房政策是每一位房屋买受人应尽的注意义务。在买受人明知自己属于被限购人员仍然购买房屋，导致不能办理过户登记的，可能被认定为“因买受人自身原因未办理过户登记”。
在（2020）最高法民申2238号《民事裁定书》中，最高人民法院认为：“昆明市于2011年开始房屋限购，后于2014年8月解除限购。杨永珍于2011年购买案涉房屋时，其本人名下已有两套房屋，不符合昆明市限购政策规定的再次购买房屋条件，因此杨永珍与巨和公司签订《补充协议》，约定待限购政策取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后90个工作日内办理产权登记。杨永珍明知自己属于被限购人员仍购买房屋，系因自身原因未能办理产权登记。”
在（2020）最高法民申1861号《再审申请人周文申请执行人执行异议之诉民事裁定书》中，最高人民法院认为：“根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策并不需要特殊的法律专业知识，因此，周文认为其在购房中已尽到充分的注意义务，不存过错的主张，不能成立。根据原审法院查明的事实，周文签订购房合同及支付购房款的时间均在《海南稳定房地产市场的通知》发布之日即2018年4月22日之后。而根据该通知内容，周文因其购房行为不符合海南省有关限购政策，无法办理房屋过户手续。……原审法院认为周文基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权，并作出准许继续查封位于海南省文昌市清澜新区房屋的处理意见，事实和法律依据充分，本院予以支持。”
三、因买受人消极不行使登记权利，未办理过户登记。
在房屋过户登记条件已成就，但买受人未采取积极行动办理房屋过户登记手续，或者为了规避税收政策等原因消极不行使登记权利的，可能被认定为“因买受人自身原因未办理过户登记”。
（一）因买受人怠于行使登记权利，未办理过户登记。
在（2017）最高法民申4068号《民事裁定书》中，最高人民法院认为：“涉案《协议书》第五条约定，双方协商上述房屋产权暂不过户，过户时间由乙方（王俊武）决定。由此可知王俊武对涉案房产办理过户有主动权和选择权，但王俊武没有证据证明其向董文革提出办理过户登记要求，其一直怠于办理过户登记存在过错。即使其已支付购房款，亦不构成上述司法解释规定的排除强制执行的情形。根据上述分析，王俊武主张其对涉案房产享有排除强制执行的权利，没有事实和法律依据，依法不应支持。”
在（2022）最高法民再212号《民事裁定书》中，最高人民法院认为：“诚鑫公司陈述之所以不办理过户登记是因为其与华厦公司尚未完成工程结算，诚鑫公司又陈述其用案涉房屋抵顶工程款是因为其与华厦公司就部分工程款完成了结算。诚鑫公司的陈述相互矛盾，既然就部分工程已经完成了结算，也同意用案涉房屋抵顶工程款，诚鑫公司就没有理由不办理过户登记。诚鑫公司以与华厦公司最终结算作为办理过户登记的条件，华厦公司是否愿意结算并不由后续购买人决定。在这种情况下，购买案涉房屋的风险是非常明显的，后续购买人在民事行为中未尽到合理审慎的义务，也没有证据证明邵云星、石小林、赵祝君、姚正普、赵文科曾向诚鑫公司主张过过户登记。故非因买受人自身原因未办理过户登记的条件不成就。”
（二）因买受人规避税收政策，未办理过户登记。
在（2020）最高法民申1100号《民事裁定书》中，最高人民法院认为：“本案中，刘路朋与王献召约定契税票满两年后进行过户，则在契税票满两年之前案涉房屋还不能办理过户登记……综合上述事实，原判决认定系刘路朋自身原因未办理过户登记，并无不当。”
综上，通过对最高人民法院近五年适用《规定》第二十八条裁判案例的梳理和分析，可以发现，买受人因对房屋权利瑕疵或他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略或规避以及消极不行使登记权利，均有可能被认定为“因买受人自身原因未办理过户登记”，买受人对案涉房屋不享有足以排除执行的权利。