前文提要
继上次案例分享之后，针对二手房买卖遇到不迁户的现象，现实中共有多少起纠纷发生呢？具体是发生在哪些地区？不同地区有哪些政策可以合理解决？秦兵房产律师团队进行了数据调研与梳理，今天就让我们来了解一下二手房买卖不迁户纠纷在实务中的具体情况。
01二手房购房流程
二手房买卖一直是生活中非常常见的房屋交易方式，特别是在一线城市，等待新楼盘的开发一般需要一个比较长的周期，二手房源成为一个比较理想和现实的选择。至于为什么买二手房，原因林林总总，比如孩子需要一个学区房户口才能上名校，或者急于在一线城市拥有一套属于自己的房屋，又或者是做房产投资等等，二手房市场一直都是热度不减，但是如果一个房屋有残留的户籍问题，那一定会给购房者造成不利影响。
尽管各地关于二手房买卖的规定大同小异，但是二手房买卖都遵循着这样一套基本流程：
二手房一般交易流程
02二手房买卖不迁户纠纷分析
在买卖二手房过程中，买卖双方一般都会通过中介签订存量房买卖合同和居间合同，由于户口迁移条款一般在存量房合同和补充协议中规定，故我们集中讨论在存量房买卖合同和补充协议这两个合同上。
存量房买卖合同一般都是由中介提供，根据实际生活中的情况，房屋买卖中介都会提供给买卖双方一个房屋买卖合同的模板，而这个模板一般都是下载住建委或房管局的存量房买卖合同范本获得的，而户口迁移条款一般都在合同范本里面有明确规定，当事人只需要填写过户时间和违约金额就可以明确合同各方的责任。因为住建委的合同范本一般都只明确到具体的迁户日期和违约责任，并未对其他情况做出详细的规定，所以如果买卖双方有特殊情况或者无法完成的事由应该在补充协议中详细注明，这样一旦房屋出现户籍问题的时候，买卖双方可以通过补充协议进一步明确自己的责任。当然如果存在买方全权委托中介进行购买，中介直接跳过填写户籍条款的情况，在这种情况下买方一定要注意，需要及时在补充协议里面重新约定写明才能规避户籍迁移的风险。后续就是正常的根据合同办理购房过户的购房流程，但是如果你以为合同明确规定了户籍迁移条款就可以让房屋完整过户那你就大错特错了，下面我们来看一组数据：
2012年-2020年涉及户口迁移的各地法律诉讼数量
通过数据我们可以看到在2012年房屋涉及户口迁移的法律诉讼数量趋势是明显下降的，但是自2013年起诉讼的量逐年递增，并在2018年达到顶峰，后续走向也未见明显下降，这说明户口的迁移问题在二手房买卖中越来越频发，这就非常值得引起重视。这些诉讼都是买方没有明确约定迁户条款吗？显然不是，要知道户口迁移问题归属于行政管理范畴，如果买卖双方没有在合同中明确约定户口迁移条款，一旦发生户口迁移纠纷法院是不会受理诉求的，所以这些案件全部都是在明确约定房屋户口迁移条款的情况下发生的户口迁移纠纷。同时，我们可以很清晰的从数据中看出，一般二手房买卖中户主不愿意迁户的纠纷都集中发生在一线城市，其中尤数上海和北京最为突出，这其实也和这两个地区的房屋买卖价格相关联，一般房屋价格的涨跌都不是很稳定，而办理购房手续周期又比较长，所以引发户口迁移纠纷就非常常见。
什么情况会让原房主不愿意迁移户口呢？
主要有以下四点原因：
房屋增值过大，户主反悔，宁愿违约也不办理过户及迁户手续
户主原生户口存在问题，无法履行迁户手续
户主虽然配合办理迁户手续，但是房屋还存留其他户籍问题，无法完全办理迁户
购房资格瑕疵，买方无法履行购买义务，卖方依约不履行迁户手续
在以上几点原因中，前三点是现实中比较常见的户主不迁户的原因。一般如果户主不愿意配合迁户，买方根据合同里明确的迁户条款就可以直接诉诸法院，主张违约责任，法院一般都会支持这种违约行为的赔偿，并且视合同履行情况对合同效力进行追认，一旦追认合同有效，合同将继续履行，卖方在违约的情况下既要配合过户，同时还要承担违约责任。我们来看一组数据：
二手房买卖不迁户纠纷法律诉讼结果数据
从数据上我们可以看到法院一般对原告的违约诉求是支持的，因为合同明确了迁户条款，所以在违约判决中就比较容易得到法院支持，并且可以让大部分的户口纠纷通过一审就可以审结并判令迁户，但是审理周期并不算短，大部分需要一到三个月甚至更长才能审结。所以如果在买卖二手房的时候，一定要在补充协议中详细规定迁户条款，合理规避购房风险。
03二手房买卖不迁户纠纷不同地区解决政策
那如果说明确规定房屋买卖迁户条款可以通过法院诉讼解决，那没有明确约定房屋迁户条款的情况下我们应该怎么操作呢？其实如果我们在买房时没有明确约定迁户条款，遇到原房主不迁户的情况时，我们可以到房屋户籍所在地的公安局进行咨询，根据各地不同的户籍管理条例采取相应的措施，我们也总结了一些地区的购房迁户政策供大家参考：
公共户政策目前还处于比较雏形的阶段，所以明确约定迁户条款显得尤为重要，一旦明确约定迁户条款，申请强制迁户的诉求就能得到法院的支持，这样在履行购房合同就能更为有效的维护自身的利益。（尽管明确约定了条款也有可能面临违约风险，但至少能保障自身的购房权益，及时止损。）
投资有风险，购房需谨慎，在面对如今如此复杂的二手房买卖市场，买家其实更需要时刻保持头脑的清醒，除了在合同中对迁移条款进行明确约定，还可以在购房签合同前进行房屋户籍情况查询，通过厘清房屋名下户籍登记情况，做到心中有数，这样就能避免在签合同时引发纠纷，同时在过户后也能减少房屋迁户的麻烦。
继上次案例分享之后，针对二手房买卖遇到不迁户的现象，现实中共有多少起纠纷发生呢？具体是发生在哪些地区？不同地区有哪些政策可以合理解决？秦兵房产律师团队进行了数据调研与梳理，今天就让我们来了解一下二手房买卖不迁户纠纷在实务中的具体情况。
01二手房购房流程
二手房买卖一直是生活中非常常见的房屋交易方式，特别是在一线城市，等待新楼盘的开发一般需要一个比较长的周期，二手房源成为一个比较理想和现实的选择。至于为什么买二手房，原因林林总总，比如孩子需要一个学区房户口才能上名校，或者急于在一线城市拥有一套属于自己的房屋，又或者是做房产投资等等，二手房市场一直都是热度不减，但是如果一个房屋有残留的户籍问题，那一定会给购房者造成不利影响。
尽管各地关于二手房买卖的规定大同小异，但是二手房买卖都遵循着这样一套基本流程：
二手房一般交易流程
02二手房买卖不迁户纠纷分析
在买卖二手房过程中，买卖双方一般都会通过中介签订存量房买卖合同和居间合同，由于户口迁移条款一般在存量房合同和补充协议中规定，故我们集中讨论在存量房买卖合同和补充协议这两个合同上。
存量房买卖合同一般都是由中介提供，根据实际生活中的情况，房屋买卖中介都会提供给买卖双方一个房屋买卖合同的模板，而这个模板一般都是下载住建委或房管局的存量房买卖合同范本获得的，而户口迁移条款一般都在合同范本里面有明确规定，当事人只需要填写过户时间和违约金额就可以明确合同各方的责任。因为住建委的合同范本一般都只明确到具体的迁户日期和违约责任，并未对其他情况做出详细的规定，所以如果买卖双方有特殊情况或者无法完成的事由应该在补充协议中详细注明，这样一旦房屋出现户籍问题的时候，买卖双方可以通过补充协议进一步明确自己的责任。当然如果存在买方全权委托中介进行购买，中介直接跳过填写户籍条款的情况，在这种情况下买方一定要注意，需要及时在补充协议里面重新约定写明才能规避户籍迁移的风险。后续就是正常的根据合同办理购房过户的购房流程，但是如果你以为合同明确规定了户籍迁移条款就可以让房屋完整过户那你就大错特错了，下面我们来看一组数据：
2012年-2020年涉及户口迁移的各地法律诉讼数量
通过数据我们可以看到在2012年房屋涉及户口迁移的法律诉讼数量趋势是明显下降的，但是自2013年起诉讼的量逐年递增，并在2018年达到顶峰，后续走向也未见明显下降，这说明户口的迁移问题在二手房买卖中越来越频发，这就非常值得引起重视。这些诉讼都是买方没有明确约定迁户条款吗？显然不是，要知道户口迁移问题归属于行政管理范畴，如果买卖双方没有在合同中明确约定户口迁移条款，一旦发生户口迁移纠纷法院是不会受理诉求的，所以这些案件全部都是在明确约定房屋户口迁移条款的情况下发生的户口迁移纠纷。同时，我们可以很清晰的从数据中看出，一般二手房买卖中户主不愿意迁户的纠纷都集中发生在一线城市，其中尤数上海和北京最为突出，这其实也和这两个地区的房屋买卖价格相关联，一般房屋价格的涨跌都不是很稳定，而办理购房手续周期又比较长，所以引发户口迁移纠纷就非常常见。
什么情况会让原房主不愿意迁移户口呢？
主要有以下四点原因：
房屋增值过大，户主反悔，宁愿违约也不办理过户及迁户手续
户主原生户口存在问题，无法履行迁户手续
户主虽然配合办理迁户手续，但是房屋还存留其他户籍问题，无法完全办理迁户
购房资格瑕疵，买方无法履行购买义务，卖方依约不履行迁户手续
在以上几点原因中，前三点是现实中比较常见的户主不迁户的原因。一般如果户主不愿意配合迁户，买方根据合同里明确的迁户条款就可以直接诉诸法院，主张违约责任，法院一般都会支持这种违约行为的赔偿，并且视合同履行情况对合同效力进行追认，一旦追认合同有效，合同将继续履行，卖方在违约的情况下既要配合过户，同时还要承担违约责任。我们来看一组数据：
二手房买卖不迁户纠纷法律诉讼结果数据
从数据上我们可以看到法院一般对原告的违约诉求是支持的，因为合同明确了迁户条款，所以在违约判决中就比较容易得到法院支持，并且可以让大部分的户口纠纷通过一审就可以审结并判令迁户，但是审理周期并不算短，大部分需要一到三个月甚至更长才能审结。所以如果在买卖二手房的时候，一定要在补充协议中详细规定迁户条款，合理规避购房风险。
03二手房买卖不迁户纠纷不同地区解决政策
那如果说明确规定房屋买卖迁户条款可以通过法院诉讼解决，那没有明确约定房屋迁户条款的情况下我们应该怎么操作呢？其实如果我们在买房时没有明确约定迁户条款，遇到原房主不迁户的情况时，我们可以到房屋户籍所在地的公安局进行咨询，根据各地不同的户籍管理条例采取相应的措施，我们也总结了一些地区的购房迁户政策供大家参考：
公共户政策目前还处于比较雏形的阶段，所以明确约定迁户条款显得尤为重要，一旦明确约定迁户条款，申请强制迁户的诉求就能得到法院的支持，这样在履行购房合同就能更为有效的维护自身的利益。（尽管明确约定了条款也有可能面临违约风险，但至少能保障自身的购房权益，及时止损。）
投资有风险，购房需谨慎，在面对如今如此复杂的二手房买卖市场，买家其实更需要时刻保持头脑的清醒，除了在合同中对迁移条款进行明确约定，还可以在购房签合同前进行房屋户籍情况查询，通过厘清房屋名下户籍登记情况，做到心中有数，这样就能避免在签合同时引发纠纷，同时在过户后也能减少房屋迁户的麻烦。