重整，拯救烂尾楼的有效路径

烂尾楼，城市伤疤
过去十多年，从一线城市到三四线城市，房价至少都翻了一倍。但是，在这样的市场，还有不少房地产企业陷入危困，在建项目成为烂尾楼，成为政府和银行头疼、购房人和施工方心疼的“城市伤疤”。
烂尾楼，危害多多
危困房地产企业的烂尾楼，给社会带来的危害是显而易见的。烂尾楼往往牵涉购房人、施工方、实际施工人、职工、债权人等多方社会关系，特别是购房人和施工工人人数众多，诉求激烈，问题得不到有效解决，上访、围堵等影响社会稳定的事件就难以消除。而且，烂尾楼项目往往存在管理不到位等问题，还易引发安全事故。
引发烂尾楼的原因
烂尾楼项目的出现，有各种各样的原因，有限贷限购等宏观调控政策影响所致，有自有资金不足高息融资无力负担所致，有同期启动多个项目资金链断裂所致，也有为关联方担保被拖进债务泥潭所致，也有项目管理不善所致。
解决危机的传统思路
面对危困房地产企业、烂尾楼项目，传统的基本思路是在政府主导下，进行债务重组或资产重组，为危困企业减负、输血，帮助企业摆脱困境，恢复项目建设；如通过重组方式无法解决，项目将彻底丧失拯救希望，最终会走向破产清算或司法执行路径，消灭危困房地产企业，实现项目转移盘活。
重整，不是破产清算，而是拯救机制
不可否认，通过债务重组、资产重组或破产清算对拯救房地产危困企业有一定的积极意义。但是，相比这些思路或做法，《企业破产法》框架下的重整，应该是挽救危困房地产项目的最佳机制。
当然，必须说清楚的是，重整虽是破产法框架下的制度，但重整有别于破产清算。传统的破产清算，往往是核清资产、查清债务、资产变现、分配偿还、注销企业。而重整，是对于不能清偿到期债务但又有维持价值的企业，在法院的主持和利益相关方的参与下，对危困企业的业务、债务、股东权益实施调整，帮助企业摆脱经营困境、恢复营业能力的法律制度，是一种拯救危困企业的积极的法律措施。
通过数据，看烂尾楼重整概况
近年来，全国各地在解决危困房地产项目中，重整制度被广泛运用。通过案例数据库，以“房地产”、“置业”为关键词，以“申请破产重整”为案由，能够检索到2010年至2018年上半年全国共计受理的房地产开发企业重整案件约100多件（因为各地裁判文书公开程度及案由选择不一致，该数据是不完整的）。
查看案件裁判文书，这些房地产企业重整，有的是通过债权人申请，有的是危困房地产企业自身申请重整；而且，在个别省份危困房地产企业自行申请重整的占比较高。数据统计显示，近几年重庆市各级法院累计受理的房地产企业重整案件数量约15件，其中8件是房地产企业自身申请重整；浙江省15件案件中，至少有6件是房地产企业自身申请重整。
实践中，重整制度不仅用于解决小规模危困房地产项目，也用于解决大规模危困房地产项目，如2017年进入重整程序的安徽省最大烂尾楼阳光半岛项目，土地面积达3000亩，涉及购房户3000多人，通过重整引入恒大地产。
通过百度搜索，可以发现各地不断更新的首例房地产重整案报道。
重整制度的优势
与传统的重组模式相比，通过重整挽救危困房地产企业，能够最大限度的实现危困企业资产的价值最大化，能够最大程度的化解矛盾，在整体上解决危困企业面临的问题。运用重整制度挽救危困房地产项目，优势是十分明显的：
1.重整的期限是确定的。重整是在司法干预下实施的，法律对重整的期限有明确规定，一般是六个月，特殊情况下可延长三个月。实践中，一个房地产危困项目重整的完成，往往需要一年左右的时间，但也有个别项目短期内重整完毕，如济南大有升房地产开发有限公司的“影山府邸”项目，五个月内通过重整盘活；如济南浙鲁盛业房地产开发有限公司重整案，从受理到重整计划批准仅仅4个月时间。而传统的重组模式，实施期限具有不确定性，能否顺利实施重组，取决于各方利益的博弈；同时，如在重组中遭遇债权人诉讼、执行或保全，重组将重新陷入困境。
2.重整具有操控的主动性。按法律规定，法院受理重整，管理人将接管危困企业，企业的管理人员具有法定的协助配合义务。管理人在接管企业的基础上，可通过财务审计、资产评估等方法查清资产状况，并通过债权申报、债权审查等方式查清债务状况。而传统的重组模式，除个别企业老板跑路外，企业的资产及财务资料往往被个别人掌控，在企业拒绝配合的条件下，难以获取企业全部的资产及债务信息。
3.重整可以阻却诉讼、保全。按法律规定，法院受理重整后，债权人只有通过申报方式行使权利并按重整计划获得清偿，不能通过诉讼、仲裁、执行等方式行使权利；同时，已开始的诉讼、执行需依法中止，已采取的保全措施需依法解除。而传统的重组模式，债权人的诉讼、执行、保全，可以对重组构成致命伤害，甚至会引发重组不成走向破产清算的局面。
4.重整可以停息止损，减轻债务负担。根据《企业破产法》第四十六条规定，法院受理重整后，根据协议、判决等法律文书确定的利息、罚息等将依法停止计息，可以止损，减轻危困企业的债务负担。传统的重组模式，除非债务人、债权人与重组方达成一致外，往往债务利息、罚息等无法减免，成为重组不可逾越的障碍；不仅如此，近年来疯狂的高额民间借贷利息，往往是压死骆驼的最后一根稻草。
5.重整可以一揽子解决债务。重整作为法律规定的债务清偿制度，在有效阻却个别债权人对危困企业财产执行的基础上，通过债权申报程序，可以查清危困企业的各种债务，实施债权分类，安排清偿，可以实现危困企业债务的一揽子解决。而传统的重组模式，往往解决的是债务人与特定债权人之间的债权债务关系，对未参与债务重组的债权债务不能做出处理或安排。特别是近些年民间借贷、民间担保无处不在的情形下，重组根本无法实现一揽子解决债务的目的。
6.重整中可以启动项目建设。按法律规定，在重整程序中经法院批准可以启动项目建设；同时，法院受理重整后筹措的资金属于共益债务，是必须优先偿还的债务，有助于筹集资金，尽早启动已停工多年的烂尾楼项目建设。如无锡法院受理的“金桂尚苑”重整案，在重整程序中启动项目建设；如浙江舟山某房地产企业破产中，通过浙江金融资产交易中心发行共益债权投资产品的方式，筹集5000万元启动烂尾楼项目建设。而传统的重组模式，因缺乏法律制度的保障，在重组完毕前，投资方出于自我利益保护，不会贸然垫付资金启动项目建设。
7.重整可以保障购房人的权益。重整的目的是解决危困企业的危机，实现企业拯救。根据法律及最高法院司法解释规定，以及各地的司法实践，在房地产企业重整中，对于已支付全部或大部分房款的购房人权利，往往采取优先保护措施，可以确保购房人优先于抵押权人、建设工程施工人获得保护；同时,如果危困房地产企业重整成功，启动项目建设，实现顺利交房，可最大程度的保护购房人的权益。如，武汉市东西湖法院审理的家美天晟武汉置业发展有限公司重整案，保护了1500余购房者的权益。
当然，重整制度虽有各种优势，但重整的前提是危困房地产项目具有重整的价值；若危困、烂尾楼项目，因政府规划等原因，客观上无法实现重整的，也不宜实施重整。