情人节单身狗反击指南：房产在离婚时到底怎么分割？

房产问题比较复杂，别的不说，光是这房产的种类就够让人眼花缭乱的：公租房、央产房、军产房、房改房、经济适用房、两限房、按揭贷款商品房、拆迁安置房、宅基地上房、小产权房等等。由于篇幅有限，本文主要说一说生活中最常见的一种按揭贷款商品房：婚前按揭房。
所谓婚前按揭房，指的是婚前一方付首付并办理完银行贷款，婚后共同还贷，产权登记在首付款支付方名下的房屋。
一、房屋取得时间点
有一个问题需要先说清楚，那就是婚前婚后怎么个算法，以哪个时间点为准。结婚时间是确定的，结婚证上是哪天就按哪天算，但是这个房屋取得的时间点就不是那么明确了，购房有多个环节：签订购房合同，签订贷款合同，付首付，接收房屋，办理产权登记，取得房产证。房屋取得时间到底按哪个时间点算呢？
在夫妻内部区分产权时，应当以支付首付并办理完银行贷款的时间点为房屋取得时间。
买方支付首付并办理完银行贷款，则买方的主要义务已经完成，卖方已经收到了全部的购房款，剩余的交付房屋和办理产权证均产生了一定的确定性（如果是在离婚时分割房屋，则房屋已经实际取得）。
如果按照产权登记时间或者房产证取得时间来确定房产取得时间，则会产生较大不确定性，例如因为卖方迟延配合或者行政部门迟延办理，本应在婚前登记的产权或者取得的房产证却拖到了婚后，按照登记时间或者房产证取得时间来计算的话，另外一方对购房未做任何贡献，仅因为他人的迟延，就取得了房屋的产权，明显不太公平。
二、这种房屋应当怎么分割
这种房屋在离婚时应当怎么分割呢？根据《婚姻法司法解释三》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”即共同还贷方虽分不到房屋，但是可以分得相应的补偿款。
那这个补偿款究竟应当如何计算呢？《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定：“产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%”。
举例来说，房屋价款100万，男方首付20万，贷款80万，利息20万，离婚时，双方共同还贷30万，房屋增值到200万元，那么女方应得的补偿款为：30万÷（100万+20万）×200万×50%=25万元。
上述规定仅适用于房屋价格上涨的情况，万一房价下跌，又应当如何分割呢？共同还贷方是不是要分担房屋贬值的损失呢？
关于这个问题，法律尚无明确规定，我们认为，即使房价下跌，也不能由共同还贷方来承担房屋贬值的损失。共同还贷方之还贷行为，系对产权登记方的帮助行为，或者说是对家庭的贡献行为，这个行为在房价上涨时，按照房屋增值的幅度进行相应补偿，较为合适。但是不能因此就将共同还贷比照投资关系，要求共同还贷方在房价下跌时承担房屋贬值的损失。夫妻关系毕竟不是商事合作关系，不能完全按照投资回报率来计算利润或者亏损。共同还贷方承担了还贷的经济负担，同时也减轻了产权方的精神压力，对家庭的照料也是有价值的，这种帮助、贡献的价值不能因为房价下跌就被否定。我们认为，在房价下跌时，应当参照共同还贷的数额以及房价下跌的程度进行综合考虑，对共同还贷方予以一定的经济补偿，具体数额应当不少于共同还贷数额的50%加相应利息。
本文仅对房产在离婚时的分割问题进行了一些粗浅的说明，以供读者了解相应的法律规定。现实当中的问题远比本文举例的情况复杂，如一方父母代付首付款，婚后用个人财产支付首付款，产权证登记在两人名下等，还需要具体问题具体分析。届时建议咨询本所律师，我们将为您提供专业解答。