建设工程的保修期、质保期，你真的分清楚了吗？

笔者在处理建设工程纠纷时，发现当事人经常混淆质保期与保修期，从而对合同条款作出不同的解读而引发许多不必要的纠纷。因此，本文就质保期和保修期做一个简单的明晰：
一、保修期与质保期的规定
质量保修期规定于《建设工程质量管理条例》（国务院2000年发布），该条属于强制性规定，当事人约定的保修期不得违反法律规定。
建设工程主要部位的保修期限主要由法律直接规定，即法定保修期限。当事人约定的保修期限高于法定保修期限，以约定的保修期限为准。但是，当事人约定的保修期限不得低于法定保修期限，否则该约定无效，仍应按照法定保修期限的规定执行。
《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定…
质保期又称缺陷责任期，规定于建设部、财政部2005年发布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》（现已失效，被《建设工程质量保证金管理办法》（2017修订）替代），质保期的期限可由当事人自主约定，最长不超过24个月。
《建设工程质量保证金管理办法》第2条规定“缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定”。
二、保修期与质保期的起算时间
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
质保期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，质保期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入质保期。
三、期限内承包方责任的承担
在质保期内，基于承包人的原因工程出现质量问题，因维修、鉴定等事由产生的费用，发包人可以直接从质保金当中扣除，费用超出保证金金额的，发包人可以按照合同约定索赔，除此之外，承包人还应当承担除此之外的损失赔偿责任。
《建设工程质量保证金管理办法》第9条规定：“缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。”
保修期限内，建设工程在保修范围内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
四、期限届满后的法律后果
超过质保期，在保修期内工程质量出现问题后，承包人仍应对其自身造成的工程质量问题承担维修责任，相关的维修费用、鉴定费用仍应当由承包人承担。
保修期限届满后，承包人不再承担质量保修义务。
笔者特别提示，无论是在质保期内还是在保修期内，如工程质量出现问题，发包人应通知承包人进行维修，在承包人拒绝维修的情况下再行委托第三人进行维修。否则，根据相关法律规定，发包人将可能因为未履行通知义务而丧失索赔的权利，或在索赔过程中承担较重的举证责任。
最后需要提醒的是，质量保证金的返还与工程保修期没有关系。质保期是发包人预留质量保证金的期限，质保期届满，如果没有质量问题或发生承包人维修等事宜，发包人应当无息返还质量保证金，否则，可能承担违约责任。
《建设工程质量保证金管理办法》第10条规定，“缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。”
《建设工程质量保证金管理办法》第11条规定，“发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应当按照约定将保证金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定不明确的，发包人应当在核实后14天内将保证金返还承包人，逾期未返还的，依法承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复，经催告后14天内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请，承包人应向发包人申请返还保证金。”
综上，双方当事人在签订建设工程类合同时，应注意区分质保期与保修期两者的概念，明确不同期限内双方的权利义务，避免在合同履行过程中出现不必要的纠纷。
免责声明：本文内容仅用于学习交流，不应视为广告、招揽或法律意见。如涉及版权等问题，请及时与我们联系，我们将在第一时间删除。作者/陕西海普睿诚律师事务所不承担因基于对本文任何形式的使用而产生的一切责任、损失或损害。